ภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในอุปทานการออก ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงร้อยละ -30.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร ในกลุ่มบ้านเดี่ยวมากขึ้นร้อยละ 44.7 ในขณะที่ประเภทอื่นๆ ลดลง ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2565 สะท้อนภาพการขยายการขยายตัวของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย โดยอาคารชุดขยายตัวร้อยละ 36.1 และแนวราบมีการขยายตัวร้อยละ 39.0 ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ที่คาดว่าจะขยายตัวเพียงร้อยละ 2.7 - 3.7 และมีปัจจัยลบมากกว่าปี 2565 ด้วยปัจจัยลบและปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ REIC คาดการณ์ว่าแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2566 จะมีจำนวน 52,190 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.3 มูลค่ำ 119,873 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.2 จากปี 2565

จากรายงานเศรษฐกิจของประเทศไทยของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ปี 2565 มีขยายตัวของ GDP เพียงร้อยละ 1.4 ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปีมีการขยายตัวเพียงร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าที่ได้ประมาณกันไว้ ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าเป็นผลมาจากภาคการส่งออกและการลงทุนภาครัฐที่เริ่มชะลอตัวลงในช่วงครึ่งปีหลัง การอุปโภคบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทย ซึ่งได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลบวกในปี 2565 ประกอบกับ ปัจจัยบวกที่สำคัญ จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง และการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่สองขึ้นไปที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2565 ได้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการขยายตัวในเกือบทุกเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์

สำหรับภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEc ในอุปทานด้านการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ลดลงร้อยละ -30.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2564 เนื่องจากในปี 2565 หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรจะเป็นการขยายตัวในกลุ่มบ้านเดี่ยวขยายตัวมากขึ้นร้อยละ 44.7 ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดลดลงร้อยละ -64.2 และ-74 ประกอบกับข้อมูลเชิงคุณภาพที่ได้รับจากพื้นที่พบว่า มีจำนวนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดเล็กที่ไม่เข้าเกณฑ์ต้องยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรจำนวนมากขึ้นในช่วงที่เกิด COVID-19 และความต้องการของประชาชนในการสร้างบ้านเองก็สูงขึ้น ที่กล่าวมาข้างต้นจึงเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้จำนวนหน่วยที่ได้รับในอนุญาตจัดสรรใน 3 จังหวัด EEC ทั้งปี 2565 จึงมีจำนวนลดลงร้อยละ -28.0 โดยมีการลดลงในจังหวัดชลบุรี (ลดลงมากในทุกประเภท) และระยอง (ลดลงมากในเกือบทุกประเภท ยกเว้นบ้านเดี่ยว) ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้นในทุกประเภท

ข้อมูลการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 2565 ได้สะท้อนภาพการขยายตัวของอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ซึ่งแสดงถึงการขยายตัวของใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยของอาคารชุดและแนวราบ ซึ่งมีการขยายตัวของอาคารชุดร้อยละ 36.1 และแนวราบมีการขยายตัว 39.0 โดยส่วนใหญ่จะเป็นการเพิ่มขึ้นของใบอนุญาตก่อสร้างบ้านเดี่ยว โดยบ้านประเภทอื่นมีการลดลงอย่างมาก ทั้งนี้พบว่าภาพรวมในปี 2565 ใน 3 จังหวัด EEC มีการขยายตัวของอาคารชุดร้อยละ 58.7 โดยมีขยายตัวพื้นที่อำเภอเมือง บางละมุง และศรีราชาของจังหวัดชลบุรี และอำเภอเมืองระยอง (แต่อำเภอปลวกแดงลดลง) และอำเภอเมืองฉะเชิงเทราอีกส่วนหนึ่ง ในส่วนของแนวราบมีการขยายตัว 17.4 โดยมีการขยายตัว โดยพบว่าเป็นการขยายมากประเภทบ้านเดี๋ยวในเกือบทุกพื้นที่ และทาวเฮ้าส์ปรับลดลงจากปีก่อนในบางพื้นที่ อำเภอบางละมุง ศรีราชา และเมืองชลบุรี

สำหรับในด้านอุปสงค์ที่พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 2565 มีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ 17.1 และ 27.3 ตามลำดับ ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับภาพรวมของประเทศโดยพบว่าภาพรวมในปี 2565 หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EECมีการขยายตัวร้อยละ 14.4 และ 18.1 ตามลำดับ ซึ่งมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นบ้านแนวราบประมาณ 3 ใน 4 ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนอกจากนี้ยังพบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ (การโอนจากนิติบุคคล ประมาณครึ่งหนึ่งของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งหมด จังหวัดชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดถึง 33,749 หน่วย มูลค่า 83,754 ล้านบาท ซึ่งประมาณ 2 ใน 3 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา สัตหีบ พานทองและเมืองชลบุรี จังหวัดที่รองลงมาคือ จังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 13,464 หน่วย มูลค่า 28,803 ล้ำนบาท ซึ่งประมาณร้อยละ 90 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบั้นแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอปลวกแดง นิคมพัฒนา บ้านฉาง และเมืองระยอง สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทราจะมีขนาดตลาดที่เล็กที่สุดใน EEC จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 5,147 หน่วย มูลค่า 11,326 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าร้อยละ 96 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบแนวราบ โดยพื้นทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอบางปะกง แปลงยาว และเมืองฉะเชิงเทรา

ทิศทางในปี 2566 ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC คาดว่าจะมีการทรงตัวหรืออาจมีการขยายตัวที่ติดลบลงเล็กน้อย เนื่องจากปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากซึ่งเป็นฐานที่สูงขึ้น ในขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ที่สำนักงานสภาพัฒาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ าดว่า จะขยายตัวเพียงร้อยละ 2.7 - 3.7 ในขณะที่มีปัจจัยลบมากกว่าปี 2565 เช่น การยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. มาตรการลดค่าธรรมเนียมค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 (ปีก่อนลดเหลือร้อยละ 0.01) ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยที่จะปรับตัวสูงขึ้น และปัจจัยเสี่ยงสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ค่าครองชีพที่สูงประชาชนที่สูงกว่าปีก่อน และหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ด้วยปัจจัยลบและปัจจัยเลี้ยงเหล่านี้ REIC คาดการณ์ว่า แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC ปี 2566 มีจำนวน 52,190 หน่วย ลดดงร้อยละ -0.3 มูลค่า 119,873 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.2 จากปี 2565 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ระหว่าง 46,971 หน่วย (ลดลงร้อยละ -10.3) ถึง 57,409 หน่วย (เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6) และมูค่า 107,885 (ลดลงร้อยละ -12.9) ถึง 131,860 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4)...