บุษกร ภู่แส

        กรุงเทพธุรกิจ

        3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เปิด 5 โจทย์ใหญ่ฟื้นตลาดผ่านรัฐ ธนาคาร ตั้งแต่ปลดล็อกสินเชื่อบ้าน รับมือผู้กู้ยุคใหม่ ดันบ้านประหยัดพลังงาน วางโครงสร้างเมืองรับภัยธรรมชาติ จัดระเบียบต่างชาติ ไปจนถึงสร้างชุมชนเข้มแข็ง หวังมาตรการรัฐช่วยปลุกกำลังซื้อ

        สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า หนึ่งในกุญแจสำคัญของการฟื้นตลาดคือ การทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้อย่างเหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและรูปแบบการทำงานยุคใหม่ ปัญหาสำคัญคือระบบประเมินรายได้แบบเดิมอาจไม่สอดคล้องกับโครงสร้างแรงงานที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่และ Gen Z ที่ประกอบอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ หรือสร้างรายได้จากการเป็นครีเอเตอร์และยูทูบเบอร์ ซึ่งไม่มีรายได้ประจำ หรือ สลิปเงินเดือนแบบมนุษย์เงินเดือน

    "ต้องปรับวิธีประเมินจากการยึดเอกสารรายได้ไปสู่การพิจารณา รายได้ที่เกิดขึ้นจริงของผู้กู้เพื่อสะท้อนศักยภาพในการชำระหนี้มากขึ้น"

     อีกกลไก คือ Mortgage Guarantee หรือ ระบบค้ำประกันสินเชื่อ โดยให้สถาบันการเงินของรัฐเข้ามาช่วยค้ำประกันบางส่วน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ เพื่อช่วยลดข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ประกอบการเอสเอ็มอีและผู้กู้บางกลุ่ม

    ขณะเดียวกันต้องปรับรูปแบบดอกเบี้ยจากใช้อัตรา Flat Rate ไปสู่ Risk-Based Pricing หรือ กำหนดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ ในหลักการ ผู้กู้ที่มีเครดิตดีและความเสี่ยงต่ำควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นแต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่กู้ได้ อาจมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อให้ราคาของสินเชื่อสะท้อนความเสี่ยงจริง

    ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สะเทือนดีมานด์

    ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นอีกมิติของปัญหาว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดคนต้องการซื้อเพียงอย่างเดียว แต่กำลังเผชิญข้อจำกัดจากความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อ

    ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านถูกประเมินว่าสูงกว่า 50% สะท้อนช่องว่างระหว่างความต้องการมีบ้านกับ ความสามารถในการได้รับสินเชื่อเมื่อผู้ซื้อไม่ผ่านด่านสินเชื่อ การกระตุ้นตลาดด้วยโปรโมชั่นหรือการลดราคาเพียงอย่างเดียวจึงไม่อาจเปลี่ยนความต้องการให้กลายเป็นยอดโอนได้

    ชงมาตรการบ้านหลังแรก

    หนึ่งในข้อเสนอที่สมาคมอาคารชุดไทยต้องการให้กระทรวงการคลังพิจารณา คือ การนำมาตรการบ้านหลังแรกกลับมาใช้อีกครั้ง เพื่อสร้างแรงจูงใจ ช่วยให้ประชาชนคนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และทำให้แรงซื้อเดินทางไปถึงขั้นตอนการขอสินเชื่อและโอนได้จริง

    พร้อมผลักดัน "Green Finance"โดยเปลี่ยนมุมมองบ้านประหยัดพลังงานจากเรื่องสิ่งแวดล้อมไปสู่ "ต้นทุนการอยู่อาศัย" ของประชาชน สุนทร เสนอให้ภาครัฐสนับสนุนการออกแบบบ้านที่ช่วยลดการใช้พลังงาน ตั้งแต่ Passive Design ซึ่งอาศัยทิศทางลมและแสงธรรมชาติ ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานอย่างน้อย 12% Active Design และพลังงานหมุนเวียนที่อาจช่วยประหยัดได้ถึง 25%

    ขณะที่ การติดตั้ง Solar Rooftop หรือระบบผลิตพลังงานเพิ่มเติม อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้สูงสุดถึง 50%

    "หัวใจสำคัญอยู่ที่การสร้างระบบสินเชื่อสีเขียวให้ครอบคลุมต้นน้ำถึงปลายน้ำ ทั้ง Pre-Finance สำหรับผู้ประกอบการ Post-Finance สำหรับผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ต้นทุนการเปลี่ยนผ่านสู่ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงานไม่ตกอยู่กับผู้บริโภค หรือผู้ประกอบการฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง"

    จัดระเบียบสกัดนอมินีต่างชาติ "ซื้อ-เช่า"

    อีกโจทย์คือ การจัดระเบียบการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติภาคเอกชนเสนอให้พิจารณาโครงสร้างภาษีสำหรับชาวต่างชาติ โดยเห็นว่าอัตราภาษีไม่จำเป็นต้องอยู่ในระดับเดียวกับคนไทย พร้อมนำธุรกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมและการเช่าระยะยาวเข้าสู่ระบบที่โปร่งใสมากขึ้น

    เป้าหมายสำคัญคือการลดปัญหานอมินี หรือการใช้บุคคลอื่นถือครองแทน ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องอาศัยทั้งกฎหมายและระบบตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ อีกด้านภาคธุรกิจเสนอให้รายได้จากการจัดเก็บภาษีชาวต่างชาตินำกลับมาใช้เพื่อสนับสนุนกลุ่มเปราะบางในสังคม เช่น ผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุชาวไทย

    มหกรรมบ้านคอนโดจัดปีละครั้ง

    พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า 3 สมาคม ยังเตรียมใช้กลไกตลาดกระตุ้นกำลังซื้อโดยตรง ผ่าน มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 วันที่ 29 ต.ค.-1 พ.ย.2569 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ภายใต้แนวคิดครบที่สุด ทุกที่ ทุกทำเล ทุกราคา กว่า 1,000 โครงการ เพื่อสร้างแรงส่งให้ตลาดช่วงโค้งสุดท้ายนี้ ตั้งเป้าหมายยอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อน

    "ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไปทั้ง 3 สมาคมมีแนวทางจัดมหกรรมบ้านและคอนโดปีละครั้ง เพราะโครงการเปิดใหม่ลดลง ทำให้โครงการมาร่วมน้อยลง"

     อย่างไรก็ดี จากข้อเสนอของ 3 สมาคมสะท้อนว่าโจทย์อสังหาริมทรัพย์เวลานี้ไม่ได้มีเพียงเรื่องยอดขาย แต่เป็นปัญหาเชื่อมโยงตั้งแต่ สินเชื่อ กำลังซื้อ พลังงาน โครงสร้างเมือง ภาษี ชุมชน ไปจนถึงความสามารถในการรับมือภัยธรรมชาติ สิ่งที่ภาคเอกชนต้องการเห็นจากภาครัฐจึงไม่ใช่เพียงมาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่เป็นการออกแบบ "ระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์" ใหม่ให้สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคและความเสี่ยงในอนาคต