ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่ม "บ้านหรู" ของไทยยังคงมาแรงสวนภาพรวมเศรษฐกิจและ กำลังซื้อชะลอตัว บิ๊กอสังหาริมทรัพย์แห่เปิดตัว โครงการใหม่เพื่อตอบโจทย์ "Young Successor" หรือ คนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็ว นับเป็นพลังขับเคลื่อนหลักในตลาดบ้านหรู ซึ่งเป็นทั้งทายาทธุรกิจ เจ้าของธุรกิจรุ่นใหม่ อินฟลูเอนเซอร์ คอนเทนต์ครีเอเตอร์ ที่กล้าใช้ชีวิต และมีกำลังซื้อสูง

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดบ้านหรูยังเป็น "เซกเมนต์ไม่ตาย" เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีฐานะทางการเงินมั่นคง มีรายได้สูง พร้อมจับจ่าย แม้ในภาวะเศรษฐกิจผันผวนในเชิงโครงสร้าง พบว่าบ้านแนวราบครองสัดส่วน 75-80% ของตลาดระดับราคา 10-30 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับราคานี้มี "จำนวนจำกัด" ส่งผลให้ผู้ประกอบการ เน้นพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อเข้าถึง ฐานลูกค้ากลุ่มนี้

   "กลยุทธ์สำคัญคือการสร้างความแตกต่างทั้งในเรื่องดีไซน์ การวางผัง และการให้บริการหลังการขาย เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 หรือบรรยากาศสังคมคุณภาพภายในโครงการ ซึ่งช่วยสร้างความเชื่อมั่นและภาพลักษณ์ให้ผู้ซื้อ"
แม้ตลาดรวมในไตรมาส 1 ปี 2569 จะชะลอตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีอัตราโอนลดลงน้อยกว่าเซกเมนต์อื่น สะท้อนกำลังซื้อกลุ่มบนยังแข็งแรงและพร้อมลงทุน แม้ว่าผู้บริโภคทั่วไปจะชะลอการตัดสินใจ

   โดยผู้เล่นหลักในตลาดบ้านราคา 10-30 ล้านบาท ได้แก่ "แสนสิริ" ภายใต้แบรนด์เศรษฐสิริ บุราสิริ เน้นดีไซน์ตอบโจทย์ลูกค้า พร้อมบริการหลังการขายและความปลอดภัยเป็นจุดขาย ขณะที่ "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" มีแบรนด์ ชัยพฤกษ์, มัณฑนา และ สีวลี เน้นคุณภาพและความเชื่อมั่น พร้อมปรับดีไซน์ตามยุคสมัย

   ขณะที่ "เอสซี แอสเสท" ชูแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ราคาเริ่มต้น 10-35 ล้านบาท และ "เอพี" มีแบรนด์ เดอะซิตี้ เซนโทร กระจายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล วางผังบ้านและพื้นที่ใช้สอยอย่างลงตัว นอกจากนี้ "ศุภาลัย" และ "พฤกษา" เข้ามาร่วมในบางทำเล

   Young Successor กำลังซื้อใหม่

   สำหรับ ผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นคนไทยอายุไม่เกิน 45 ปี มีรายได้มั่นคง เป็นเจ้าของกิจการหรือผู้บริหารระดับสูง กลุ่ม Young Successor เน้นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและคุณภาพชีวิต (Real Demand)

   ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ ได้แก่ ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยต่อราคา ทำเลที่ตั้งสะดวกต่อการเดินทางและระบบขนส่งสาธารณะ ใกล้สถานศึกษาและสิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพงานก่อสร้างและสภาพแวดล้อมทางสังคม อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อกลุ่มนี้แม้มีศักยภาพสูง แต่ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว มักใช้เวลาเปรียบเทียบและต่อรองเงื่อนไขสูง

   ราคาบ้าน vs ต้นทุนก่อสร้าง

   อย่างไรก็ดี เวลานี้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวขึ้น 5-10% และมีแรงกดดันจากเงินเฟ้อ แต่บ้านหรู 10-30 ล้านบาทส่วนใหญ่ยังคงราคาต้นทุนเดิม แต่หากสงครามยืดเยื้อมีผลต่อต้นทุนขยับขึ้นต่อเนื่อง ราคาขายอาจต้องปรับขึ้น ขณะนี้จึงเป็นช่วงโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ Real Demand ที่ต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง พร้อมสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต

   "ทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล ราคาที่ดินยังขยับขึ้นต่อเนื่อง ประกอบกับมาตรการสินเชื่อ LTV 100% จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิ.ย. 2569 การซื้อบ้านก่อนหมดมาตรการช่วยล็อกต้นทุนบ้านและดอกเบี้ยต่ำที่สุด ลดภาระเงินดาวน์ เพิ่มสภาพคล่องผู้ซื้อบ้านในเซกเมนต์นี้สามารถได้สินทรัพย์ที่สะท้อนความมั่งคั่งและคุณภาพชีวิตสูงสุด พร้อมผลตอบแทนจากมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว"

   ดังนั้น แม้ตลาดรวมชะลอตัว แต่กำลังซื้อกลุ่มบนที่ยังแข็งแรง ผนวกกลยุทธ์สร้างความแตกต่างของดีเวลลอปเปอร์ และโอกาสจากมาตรการ LTV ดอกเบี้ยต่ำ ทำให้บ้านหรูในช่วงนี้เป็นสินทรัพย์ที่ลงทุนเพื่อชีวิตและมรดกได้อย่างคุ้มค่าก่อนที่อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นและต้นทุนก่อสร้างพุ่งแรงกว่านี้

   เตือนอสังหาซบเซารอบ8ปี

   ด้านสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ว่ามีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะลดลงเหลือ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี

   สะท้อนแรงกดดันจากสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่ผลักดันราคาน้ำมันให้ปรับตัวสูงขึ้น และส่งผ่านมายังต้นทุนวัสดุก่อสร้าง จนนำไปสู่ "ต้นทุนฐานใหม่" ที่ทำให้โครงการใหม่ต้องปรับราคาขายขึ้น 5-10% ท่ามกลางภาวะตลาดที่อ่อนแรง โดยเฉพาะโครงการระดับกลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบหนัก

   แรงกระทบจากสงครามส่งผ่านมายังภาคอสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติ ทั้งต้นทุน กำลังซื้อ และทิศทางตลาด โดยมี "พลังงาน" เป็นตัวแปรสำคัญ เนื่องจากประเทศไทยยังพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันในสัดส่วนสูง เมื่อราคาน้ำมันโลกพุ่งขึ้นจากข้อจำกัดด้านอุปทานทำให้ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นทันที ทั้งปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก

   ตลาดบ้าน2-5ล้านเผชิญต้นทุนพุ่ง

   ผลกระทบดังกล่าวเห็นชัดในตลาดบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนยอดขายถึง 54% โดยโครงสร้างต้นทุนของบ้านกลุ่มนี้พึ่งพาวัสดุสูงถึง 60% และค่าแรง 40% ทำให้มีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงานอย่างมาก

   โดยเฉพาะ "เหล็ก" ซึ่งเป็นวัสดุหลักในงานโครงสร้าง คิดเป็นสัดส่วน 18% ของราคาบ้าน หากราคาเหล็กปรับขึ้นตั้งแต่ช่วงเริ่มโครงการ จะทำให้ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับขณะเดียวกัน วัสดุในงานระบบ เช่น ท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติก ที่มีต้นทุนราว 12% ทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญแรงกดดันด้านต้นทุนอย่างต่อเนื่อง

   ท่ามกลางความผันผวนดังกล่าว การบริหารต้นทุนจึงเป็นประเด็นสำคัญ KKP แนะนำให้ผู้ประกอบการ "ล็อกราคาวัสดุ" ล่วงหน้า หรือจัดซื้อวัสดุสำรองตั้งแต่เริ่มเห็นสัญญาณ เพื่อควบคุมงบประมาณไม่ให้ผันผวนตามราคาพลังงานโลก

   ค่าครองชีพกดกำลังซื้ออ่อนแรง

   ในฝั่งอุปสงค์ กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มอ่อนแรงลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นตามราคาน้ำมัน ทั้งค่าเดินทางและราคาสินค้าอุปโภคบริโภค ทำให้ครัวเรือนต้องปรับการใช้จ่าย เงินออมสำหรับซื้อบ้านหรือผ่อนสินเชื่อลดลง แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ความสามารถในการซื้อกลับลดลง

   นอกจากนี้ ราคาพลังงานที่เพิ่มขึ้นยังส่งผลให้เงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งนำไปสู่การใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวด ทั้งการคงหรือปรับขึ้นดอกเบี้ย ส่งผลให้ภาระผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ผู้กู้บางส่วนจึงกู้ได้น้อยลง หรือชะลอการตัดสินใจซื้อ ยิ่งกดดันตลาดโดยรวม

   กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในเขตปริมณฑล ซึ่งมีสต็อกเหลือขายจำนวนมาก เช่น โซนรังสิต-ปทุมธานี บางบัวทอง-นนทบุรี และบางนา-สมุทรปราการ เมื่อกำลังซื้อชะลอตัว จึงทำให้สต็อกสะสมเพิ่มขึ้นและกดดันตลาดให้ซบเซา

   ภายใต้สถานการณ์นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งบริหารสภาพคล่อง โดยเฉพาะการระบายสต็อกเดิม ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ต้องเผชิญความเสี่ยงสูงจากต้นทุนที่ยังผันผวนและอุปสงค์ที่ไม่ฟื้นตัว

   แนะเฟ้นผู้ซื้อมีความพร้อมช้อนของถูก

   อย่างไรก็ตาม ในภาวะตลาดชะลอตัว กลับเป็นจังหวะที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมสามารถได้เปรียบ โดยเฉพาะการเลือกซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งยังใช้ต้นทุนเดิมก่อนการปรับราคา ทำให้ได้ราคาที่คุ้มค่ากว่าในอนาคต อีกทั้งผู้ประกอบการยังออกโปรโมชั่นเพื่อเร่งขาย ทำให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงข้อเสนอที่ดีขึ้น

   อีกปัจจัยคือการล็อกดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น และทำให้ภาระผ่อนชำระมีความแน่นอนมากขึ้นในระยะเริ่มต้น

   ในภาพรวมแรงกระทบจากสงครามผ่านราคาพลังงาน เงินเฟ้อ และดอกเบี้ย ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เผชิญความเสี่ยงรอบด้าน ทั้งต้นทุนที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อที่อ่อนแรง และภาวะการเงินที่ตึงตัว ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มซบเซาต่อเนื่อง และฟื้นตัวได้ยากในระยะสั้น ผู้ประกอบการจึงต้องเน้นบริหารความเสี่ยงและสภาพคล่องอย่างรอบคอบ เพื่อประคองธุรกิจท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก