บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่หวือหวาเหมือนอดีต แต่บางทำเลยังไปต่อจากแรงหนุนโครงข่ายรถไฟฟ้า แหล่งงาน และโครงสร้างเมือง โดยเฉพาะย่านศรีนครินทร์ บางนา สมุทรปราการ และ ปทุมธานี ทำเลศักยภาพ ที่ดีเวลลอปเปอร์ และ "ผู้ซื้อ" จับตามอง

   สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันการมองหา ทำเลที่อยู่อาศัยไม่ได้หมายถึงการไล่ล่าพื้นที่เปิดใหม่เสมอไป หากแต่เป็นการเลือกทำเลที่ "พร้อมใช้" ทั้งโครงสร้างพื้นฐานและดีมานด์จริง ไม่ว่าจะเป็นแนวรถไฟฟ้าที่เปิดเดินรถแล้ว สถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ สิ่งเหล่านี้คือปัจจัยหลักที่ทำให้กำลังซื้อยังหมุนเวียน และดึงดูดทั้งผู้ซื้ออยู่จริงและนักลงทุน

   เมืองเศรษฐกิจฝั่งตะวันออกที่ขยายไม่หยุด

   ทั้งนี้ แนวถนนศรีนครินทร์เชื่อมบางนาตราด เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงชัดเจนที่สุดในรอบทศวรรษ จากย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิม สู่ศูนย์รวมสำนักงาน ห้างค้าปลีก และคอนโดมิเนียมหลายระดับ และการมาของ "รถไฟฟ้าสายสีเหลือง" เกิดการลงทุนของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ขณะที่การรีโนเวต เซ็นทรัล บางนา ครั้งใหญ่ ล้วนตอกย้ำบทบาท "เมืองรองธุรกิจ"

   โดยราคาที่ดินติดถนนบางนา-ตราด ขยับแตะหลัก "แสนบาทต่อตารางวา" คอนโด มีตั้งแต่ระดับเริ่มต้นไปจนถึงลักชัวรี บ้านเดี่ยวทะลุ 10 ล้านบาท กลายเป็นเรื่อง ปกติ สะท้อนกำลังซื้อกลุ่มคนทำงานและ ผู้บริหารที่เลือกปักหลักอยู่อาศัยใกล้เมืองแต่ไม่แออัด

   "สมุทรปราการ" ฐานแรงงานยังต้องการบ้าน

   จังหวัดสมุทรปราการยังคงเป็น "หลังบ้านเศรษฐกิจ" ของกรุงเทพฯ ด้วยนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่ง แรงงาน และพนักงานหลักแสนคน คือ ดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่แท้จริง บ้านจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์ราคาจับต้องได้จึงยังขายได้ต่อเนื่อง

   แม้คอนโดจะไม่ได้เติบโตหวือหวา แต่ราคาที่เข้าถึงง่ายทำให้ตอบโจทย์ผู้ซื้ออยู่จริง ที่ดินในผังเมืองสีม่วงยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่มองเห็นการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในระยะยาว

   "ตลาดไท" ทำเลค้าส่งคู่เมืองการศึกษา

   พื้นที่รอบ "ตลาดไท" ยังคงมีบทบาทด้านการค้าและโลจิสติกส์ ขณะที่จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่รอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ซึ่งกลายเป็น ฮับคอนโดและที่อยู่อาศัยของนักศึกษาและบุคลากร

   แม้โครงสร้างประชากรไทยจะเปลี่ยน แต่สถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ยังสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วน ทำให้พื้นที่นี้ยังมีแรงส่งในเชิงการลงทุน

   ทำเล "ไม่ใหม่" แต่ศักยภาพไม่เคยเก่า

   ทั้ง 3 ทำเลอาจไม่ใช่ "ดาวรุ่ง" หน้าใหม่ แต่คือพื้นที่ที่พิสูจน์แล้วว่ามีดีมานด์จริง โครงสร้างเมืองพร้อม และยังมีช่องว่างให้เติบโตในระยะยาว สำหรับผู้ที่มองหา ที่อยู่อาศัย หรือการลงทุนอย่างระมัดระวัง นี่คือทำเลที่ยังไม่หลุดเรดาร์

   สุรเชษฐ กล่าวว่า ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยเผชิญความท้าทายรอบด้าน ตลาดอสังหาฯ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2569 ไม่ใช่เพียงเรื่องของการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยอีกต่อไป แต่คือการชิงไหวชิงพริบบน "ทำเลเชิงยุทธศาสตร์" ที่มีศักยภาพพร้อมใช้โดยไม่ต้องรออนาคต

   "3 ทำเลทอง ศรีนครินทร์-บางนา, สมุทรปราการ และ รังสิต-ปทุมธานี ที่กำลังกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ของทั้ง ดีเวลลอปเปอร์และนักลงทุนที่มองการณ์ไกล"

   ศรีนครินทร์-บางนา New CBD ตะวันออก

   หากจะหาทำเลที่ "เนื้อหอม" ที่สุดเวลานี้ คงหนีไม่พ้นเส้นทางเชื่อมต่อ ถนนบางนา-ตราด และศรีนครินทร์ ประตูสู่ระเบียงเศรษฐกิจ ภาคตะวันออก (EEC) แม่เหล็กสำคัญ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรด A อย่าง AIA East Gateway และการรีโนเวตครั้งใหญ่ ของ เซ็นทรัล บางนา รวมทั้งโครงการ "เมกา ซิตี้" ที่สร้างแรงดึงดูดมหาศาล

   ส่งผลให้มูลค่าที่ดินราคาเสนอขายที่ดินติดถนนใหญ่ช่วง กม. 1-4 ทะยานไปอยู่ที่ 100,000 -300,000 บาทต่อตารางวา ส่วนคอนโด มีราคา ตั้งแต่ 38,000 จนทะลุ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่บ้านเดี่ยวโซนนี้กลายเป็นสินค้าซูเปอร์ลักชัวรี ที่หาได้ยากในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

   "สมุทรปราการ" ที่อยู่แรงงานอุตสาหกรรม

   เมืองปากน้ำ จ.สมุทรปราการ ยังคงรักษาแชมป์ทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุด ด้วยอานิสงส์จาก 5 นิคมอุตสาหกรรมยักษ์ใหญ่ อาทิ นิคมฯ บางปู และนิคมฯ เอเชีย (สุวรรณภูมิ) เป็นแหล่งงานของพนักงาน หลักแสนคน จากการสำรวจพบว่า ผู้ซื้อต้องการบ้านในราคาที่จับต้องได้ (Affordable Housing) ทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3.5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวมือสองราคา 2.5-4 ล้านบาท ยังเป็น สินค้าขายดีที่ปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว

   ถือเป็นโอกาสของนักลงทุน เนื่องจากที่ดินอยู่ในผังเมืองสีม่วงในโซนนี้มีมูลค่าสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ที่รองรับโลจิสติกส์ และคลังสินค้าสมัยใหม่ ราคาที่ดินมีช่วงกว้างตั้งแต่ 8,000 ไปจนถึง 100,000 บาทต่อตารางวา ตามความใกล้-ไกล จากแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีเหลือง

   "รังสิต-ปทุมธานี" ตอบโจทย์แคมปัสคอนโด

   พื้นที่ปทุมธานี โดยเฉพาะรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต และ ตลาดไท กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างน่าสนใจ จากพื้นที่เกษตรกรรมและพาณิชย์ดั้งเดิม สู่การเป็น "เมืองมหาวิทยาลัย" ที่สมบูรณ์แบบ สังเกตได้จากปรากฏการณ์ "แคมปัสคอนโด" ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต กลายเป็นขุมทองของนักลงทุนปล่อยเช่า ราคาขายขยับขึ้นมาอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร และหลายโครงการปิดการขาย (Sold Out) ได้ตั้งแต่ช่วง Pre-sale

   แม้รูปแบบการค้าจะเปลี่ยนไปสู่ระบบออนไลน์และดิลิเวอรีมากขึ้น แต่ "ตลาดไท" ยังคงเป็นศูนย์กลางกระจายสินค้าที่สำคัญ ส่งผลราคาที่ดินรอบนอกขยับมาอยู่ที่ 15,000-50,000 บาทต่อตารางวา โดยมีอาคารพาณิชย์เป็นอุปสงค์หลักเพื่อรองรับการขนส่งและสต็อกสินค้า

   สุรเชษฐ กล่าวต่อว่า แนวทางการลงทุน อสังหาฯ ปี 2569 หัวใจสำคัญของการเลือกทำเลคือ "ความพร้อมของระบบนิเวศ" (Ecosystem) นักลงทุนและผู้ซื้อ ต้องมองหาทำเลที่มีองค์ประกอบครบ 3 ส่วน ประกอบด้วย ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือจุดขึ้นลงทางด่วน (Transport Hub) ใกล้โรงพยาบาลชั้นนำ และห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Life Infrastructure) และอยู่ในรัศมีการเดินทางของแหล่งงานขนาดใหญ่หรือ สถานศึกษา (Employment Source)

   แม้จำนวนเด็กเกิดใหม่จะลดลงเป็นปัจจัยลบในระยะยาว แต่อสังหาฯ ในทำเลที่มี "ศักยภาพเฉพาะตัว" เช่น โซนใกล้โครงข่าย คมนาคม รถไฟฟ้า สถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียง หรือนิคมอุตสาหกรรมที่ปรับตัวสู่ S-Curve จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีเสมอ