จับตา 'ภูมิรัฐศาสตร์' เร่งต่างชาติมูฟชอปอสังหาฯ

  จีนยังแชมป์ส่งลูกเรียนในไทย หนุนแรงซื้อคอนโดฯ จับตา'ภูมิรัฐศาสตร์'เร่งต่างชาติมูฟชอปอสังหาฯ

   มอนิเตอร์ภาวะความขัดแย้งในหลายภูมิภาค และล่าสุด โดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯ แสดงตัวก้าวร้าว ได้กระทำการโจมตีทางอากาศต่อหลายเป้าหมายในพื้นที่ตอนเหนือของประเทศเวเนซุเอลา บุกจับประธานาธิบดีและได้แสดงเจตนาที่จะเข้าควบคุมกรีนแลนด์ เกาะที่ใหญ่ที่สุดในโลกของเดนมาร์ก ซึ่งเป็นประเทศในแถบยุโรป อันจะสร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วภูมิภาค ซึ่งก็มีการประเมินกันว่าความขัดแย้งที่เกิดขึ้นอาจจะทำให้กลุ่มเศรษฐีหรือที่มีเงินเก็บ อาจพิจารณาย้ายถิ่นฐานออกไปยังประเทศอื่น รวมถึงประเทศในภูมิภาคเอเชียซึ่งไทยอาจจะเป็นหนึ่งในเป้าหมายของการเข้ามาอยู่อาศัย!

   โดย นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้มุมมองความเคลื่อนไหวของจำนวนของชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย ตลอดปี 2568 ว่า อาจไม่มากเหมือนตอนก่อนปี 2562 โดยปี 68 มีตัวเลขเข้าไทยรวม 32.974 ล้านคน ลดลงประมาณ 7.3% เทียบปี 2567 แต่ ลดลงมากกว่า 16% เทียบกับปี 62 สาเหตุหลัก การลดลงของชาวจีนที่เข้ามาประเทศไทยลดลงประมาณ 33.6% เมื่อเทียบกับปี 67 แต่ลดลงมากถึง 37% เมื่อเทียบกับปี 62 ปี ที่ชาวจีนเข้าไทย ประมาณ 6.7 ล้านคน มากเป็นอันดับที่ 2 ที่น่าสนใจ ช่วง 6-7 ปีที่ผ่านมา มีชาวรัสเซียเข้าไทย เพิ่มขึ้นไต้หวัน อินเดีย เพิ่มขึ้นกว่า 25% จากปี 2562 แต่อิสราเอล เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว พม่าเพิ่มขึ้นกว่า 80% จากปี 2562 ชาวอิรักเข้าประเทศไทยเพิ่มขึ้นประมาณ 17% จากปี 67

   นายสุรเชษฐ ชาวต่างชาติที่เข้ามาในไทยแบบเห็นได้ชัดนี้ ส่วนหนึ่งมาจากแรงผลักดันในประเทศตนเอง ที่อาจจะมีความ ขัดแย้งทางการเมืองหรือความรุนแรงภายในประเทศ หรือกับ ประเทศข้างเคียง รวมไปถึงมีแนวโน้มที่จะเกิดความรุนแรงในอนาคตอันใกล้ และแรงกดดันเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ การหางานทำ และอิสระในการใช้ชีวิต ก็เป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญในการกดดันให้ชาวต่างชาติบางส่วนออกนอกประเทศ และบางส่วนเลือกประเทศไทยเป็นที่อยู่อาศัยระยะยาวทั้งการหางานทำในประเทศไทย หรือทำงานผ่านระบบออนไลน์ในประเทศไทย รวมไปถึงการมองว่าประเทศไทยยังมีศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมีความปลอดภัยในระยะยาว ในช่วงเวลาที่หลายภูมิภาคมีปัญหาขัดแย้งกัน แม้ว่าประเทศไทยจะมีปัญหาตามแนวชายแดนกับกัมพูชาก็ตาม

   ชาวต่างชาติจากทั้งยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ก็ยังเข้ามาในประเทศไทยไม่น้อยโดยมีจำนวนเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วประมาณ 4% 6.8% และ 12.4% ตามลำดับ ซึ่งชาวต่างชาติที่เข้า ไทยแล้วต้องการอยู่อาศัยระยะยาว ทั้งในรูปแบบของวีซ่า ทำงานตามกฎหมายประเทศไทย วีซ่าเกษียณอายุ หรือใช้วีซ่า นักท่องเที่ยวก็ตาม ล้วนแล้วแต่ต้องมีที่อยู่อาศัย และส่วนหนึ่งเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยในไทย

   ซึ่งสามารถเห็นได้จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ ที่นอกจากชาวจีนซึ่งครองอันดับที่ 1 มายาวนานแล้วยังมีชาวพม่า เพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รัสเซีย ก็เช่นกัน โดยปี 66-67 มีจำนวนรวมมากว่า 1,000 ยูนิต รวม ไปถึงชาวยุโรปบางประเทศ เช่น อังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมัน ที่ โอนฯคอนโดมิเนียมในไทย 400-500 ยูนิตในแต่ละปี ออสเตรเลียกว่า 293 ยูนิตในปี 2567 แม้อาจจะไม่มากแต่มากที่สุดในรอบ หลายปีแล้ว

   "ตลาดคอนโดฯในประเทศไทย ยังต้องการกำลังซื้อต่างชาติเพื่อช่วยดูดซับอุปทานในตลาดที่เหลือค้างอยู่จำนวนมาก และเพื่อทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงไป เพียงแต่การจะเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติ นอกจากอาศัยพนักงานขายที่สามารถสื่อสารกับพวกเขาได้ดีแล้ว ยังอาจจะต้องเข้าถึงพวกเขาก่อนที่พวกเขาจะมาประเทศไทย แบบที่ผู้ประกอบการหลายรายไปประเทศจีน ฮ่องกงไต้หวัน หรือสิงคโปร์ในช่วงก่อนหน้านี้หลายปี หรือหาพันธมิตรเพื่อช่วยขายให้กับผู้ซื้อในทวีปยุโรป ตะวันออกกลาง ออสเตรเลียเพิ่มมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการขายให้กับผู้ซื้อในเอเซีย แต่อาจจะเป็นผลดีในระยะยาว โดยเฉพาะช่วงที่เริ่มเห็นสัญญาณความรุนแรงในยุโรป อเมริกาใต้ แคนาดา หรือแม้แต่ในตะวันออกกลางแบบนี้"

   นายสุรเชษฐ กล่าวถึงสถานการณ์การโอนฯ คอนโดฯของชาวต่างชาติในว่า ช่วงตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา อยู่ ในระดับที่ค่อนข้างคงที่ เปลี่ยนแปลงในแต่ละไตรมาสไม่มากนัก โดยมีการโอนฯในช่วงระหว่าง 3,3003,900 ยูนิตต่อไตรมาส มากน้อยสลับกันไป

   จีน เป็นชาติที่เข้ามาซื้อและโอนฯคอนโดฯสัดส่วน 4-6% ของจำนวนคอนโดฯที่โอนทั้งหมดในไทย แต่ถ้าคิดเฉพาะคอนโดฯที่โอนฯโดยชาวต่างชาติเท่านั้น ชาวจีนมีสัดส่วนสูงถึง 33.7-63% และมีบางปีที่มากบางปีก็น้อย โดยช่วง 2-3 ปีนี้มีสัดส่วนต่ำกว่า 50% ลดลงจากช่วงปี 2561-2564 ซึ่งมีสัดส่วนในกลุ่มชาวต่างชาติประมาณ 58-63%

   ทั้งนี้ คอนโดฯที่โอนฯโดยชาวจีน อาจจะไม่ได้สอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยวเท่าไหร่นัก แม้ว่าการ โอนฯอาจจะลดลงในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาจากข้อมูลอื่นๆ ประกอบ จำนวนของชาวจีนที่เข้ามาในไทยทั้งในส่วนที่เข้ามาทำงาน เรียนหนังสือ ทำธุรกิจ หรือด้วยวัตถุ ประสงค์อื่นๆ นั้นมีเยอะมากๆ และมากกว่าชาวต่างชาติประเทศ อื่นๆ แบบชัดเจนมาก

   ชาวจีนที่เข้ามาแบบอยู่อาศัยในระยะยาว หรือทำงานแบบจริงจัง ซึ่งอาจจะเป็นการทำงานในองค์กรหรือบริษัทที่มีการขอใบอนุญาตทำงานแบบถูกต้อง ทำธุรกิจของตนเองมีการจัดตั้งนิติบุคคลในไทยแล้วทำงานภายใต้นิติบุคคลของตนเอง กับชาวจีนที่เข้ามาทำงานผ่านช่องทางออนไลน์ และอยู่ในไทยตามระยะเวลาที่กำหนดจากนั้นก็ออกไปประเทศเพื่อนบ้านแล้วเข้ามาใหม่เพื่อนับหนึ่งใหม่ หรือกลับประเทศของตนเองไปแล้วกลับมาใหม่ กลุ่มคนที่เข้ามาทำงานทั้ง 2 รูปแบบอาจจะมีบางส่วนที่มองหาที่พักอาศัยแบบถาวรหรือมีการซื้อคอนโดฯเพราะตั้งใจอยู่นาน หรือเพื่อลงทุนในอสังหาฯก็ได้ ซึ่งกลุ่มที่ทำธุรกิจและทำงานแบบถูกต้องกฎหมายในประเทศไทย มีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของชาวจีนที่ได้ ใบอนุญาตทำงานมีจำนวนมากกว่าชาวญี่ปุ่นที่ครองอันดับที่ 1 มา ยาวนานกว่า 10-20 ปี

   โดย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2568 มีชาวจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในไทยอยู่ที่ 56,202 คน มากเป็นอันดับที่ 1 อันดับที่ 2 คือ ชาวญี่ปุ่นด้วยจำนวน 21,536 คนห่างกันเกินเท่าตัวไปแล้ว โดยชาวจีนขึ้นมาเป็นอันดับที่ 1 ตั้งแต่ปี 65 มี จำนวนเพิ่มขึ้นทุกปีสวนทางชาวญี่ปุ่นที่ลดลงต่อเนื่อง

   การเพิ่มขึ้นของชาวจีน ที่เข้ามาทำงานแบบถูกกฎหมายในไทย อาจจะสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนนิติบุคคลสัญชาติจีน จำนวนยังมาเป็นอันดับที่ 3 ณ ปัจจุบัน ซึ่งสาเหตุหลักช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่นักลงทุนจีนเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้น มาจากผลกระทบเรื่องของสงครามการค้า ที่มีการปรับขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐฯซึ่งเป็นลูกค้ารายใหญ่ของอุตสาหกรรมการผลิตในประเทศจีน เมื่อมีปัญหาเรื่องภาษีนำเข้านักลงทุนในประเทศจีนจึงต้องหาแหล่งการผลิตใหม่เพื่อเลี่ยงภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ทำให้ประเทศไทยเป็น 1 ในประเทศเป้าหมายที่กลายเป็นแหล่งผลิตสินค้าของจีนเช่นกัน เช่นเดียวกับสิงคโปร์และอีกหลายสัญชาติ

   ในขณะที่นักลงทุนสัญชาติญี่ปุ่นลดลง แต่มากเป็นอันดับ ที่ 1 ซึ่งการเพิ่มขึ้นของนิติบุคคลสัญชาติจีนสอดคล้องกับการ เพิ่มขึ้นของนักลงทุนจีน ที่เข้ามาขอรับ BOI

   ดังนั้น การเพิ่มขึ้นของจำนวนนิติบุคคล และการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมย่อมมีผลต่อเนื่องไปถึงจำนวนของชาวจีนที่เข้ามาทำงานในไทย จากนั้นมีผลต่อเนื่องไปถึงตลาดที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯที่ยังคงมีชาวจีนซื้อและโอนฯมากที่สุดอยู่ต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนของนักท่องเที่ยวชาวจีนในไทยจะลดลงก็ตาม แต่ยังมีชาวจีนอีก 1 กลุ่มที่มีศักยภาพและมีจำนวนที่ไม่น้อยเลยในไทย กลุ่มนั้น คือ กลุ่มของนักศึกษาชาวจีนในระดับอุดมศึกษาในประเทศไทย

   ชาวต่างชาติเข้ามาเรียนในระดับอุดมศึกษาของไทยนานมากแล้ว แต่ที่ผ่านมาส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวอยู่ในไม่กี่มหาวิทยาลัยและส่วนใหญ่เป็นมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯหรือจังหวัดใหญ่ในภคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือเท่านั้น ซึ่งแตกต่างจากสถานการณ์ในปัจจุบันชัดเจน เนื่องด้วยทุกมหาวิทยาลัยในไทย พยายามเข้าถึงกลุ่มนักศึกษาชาวต่างชาติมากขึ้น และพยายามดึงเข้ามาเรียนในไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่ไม่ต้องการเรียนต่อระดับอุดมศึกษาในประเทศของตนเอง เพราะการแข่งขันที่สูงเกินไป หรือค่าใช้จ่ายในการเรียนระดับอุดมศึกษาที่อาจจะมากเกินไป รวมไปถึงคุณภาพของการศึกษาในประเทศตนเองไม่ดีพอ และต้องการภาษาต่างประเทศ

   ปัจจัยอีกอย่างคือ เรื่องของค่าใช้จ่ายเมื่อเทียบกับในประเทศตนเอง หรือถ้าต้องการไปเรียนต่อในประเทศที่ใช้ภาษาต่างประเทศในการสอนอื่นๆ จะพบว่าค่าเล่าเรียนในประเทศไทยย่อมเยากว่าชัดเจนแต่คุณภาพทางการศึกษาไม่ได้น้อยกว่าประเทศอื่นๆ มากนัก

   โดยข้อมูลของกระทรวงอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัย และนวัตกรรมระบุว่าภาคการเรียนที่ 1 ปีการศึกษา 2568 มีชาวต่างชาติที่เข้ามาเรียนในระดับอุดมศึกษาทั้งหมด 53,616 คน มากกว่าปีก่อนหน้านี้ประมาณ 610 คน และเพิ่มขึ้นมาจากปี 2561 ที่มีเพียง 23,388 คนเท่านั้น โดยนักศึกษาต่างชาติสัญชาติจีน มีจำนวนมากที่สุด คือ 24,738 คน ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ ประมาณ 12% เพราะมีการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้นในปี 2568 ส่งผลให้ชาวจีนที่ลงทะเบียนเป็นนักศึกษาแล้วอยู่ในประเทศไทยด้วยวีซ่านักเรียนแต่ไม่ได้เรียนจริงๆ ต้องรีบออกจากประเทศไทยไปทันที แต่จำนวนรวมของนักศึกษาสัญชาติจีนก็ยังมากกว่าสัญชาติอื่นๆ อยู่ดีโดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 46.1% ของจำนวนนักศึกษาต่างชาติทั้งหมดในประเทศไทย

   การที่คนจีนเข้ามาในประเทศไทยด้วยรูปแบบต่างๆ มี ผลโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ยังไม่ รวมกลุ่มที่เข้ามาแบบไม่ถูกต้องรวมไปถึงมีเงินทุนเทาๆ หนุนหลังด้วย ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เห็นได้ชัดเจนว่ามี ชาวต่างชาติเข้ามาเป็น 1 ในกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่โดยเฉพาะชาวจีนและเห็นได้ชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียมที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการมีการขายให้กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนโดยตรง หรือมีการขายแบบบิ๊กล็อตให้กับตัวแทนนายหน้า ในการนำไปเสนอขายต่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นการยืนยันถึงความสำคัญของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนในตลาดคอนโดฯในประเทศไทย รวมไปถึงตลาดบ้านจัดสรรที่จะเห็นได้ชัดเจนในบางกลุ่ม โดยเฉพาะบ้านราคาแพงที่มีการซื้อขายให้กับผู้ซื้อต่างชาติซึ่งเกือบ 100% เป็นผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งอาจจะซื้อผ่านนิติบุคคลของตนเองที่ทำธุรกิจในประเทศไทยผ่านเกณฑ์การ พิจารณาของสำนักงานที่ดินและตรวจสอบโดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้าแล้ว รวมไปถึงตลาดเช่าบ้านราคาแพงที่มีผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนจีนซึ่งอาจจะเป็นกลุ่มที่ยังไม่สามารถ ซื้อบ้านได้จึงต้องเช่าไปก่อน ตลาดคอนโดฯในปี 2569 อาจจะยังต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ต่อเนื่อง เพราะกำลังซื้อคนไทยอาจจะไม่เพียงพอในการขับเคลื่อนตลาดในปี 2569