ชี้บ้านมือสองยอดโอนขยับแตะ55%

   อสังหาริมทรัพย์

  สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 68 ทางด้านยอดขายและการพัฒนาโครงการใหม่ยังคงหดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี โดยการหดตัวของตลาดดังกล่าวสอด คล้องกับทิศทางที่บริษัทอสังหาฯ คาดการณ์ไว้ เนื่องจากในตลาดยังมีจำนวนซัปพลายสะสมค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการพัฒนาโครงการ และเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกไป สถานการณ์ดังกล่าวเป็นการ ปรับตัวที่ดีของตลาดเพราะจะทำให้ในระยะกลางตลาดจะเริ่มปรับตัวเข้าสู่สมดุล ทั้งดีมานด์ และซัปพลาย

   ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 68 และช่วง 9 เดือนแรกปี 68 ( ม.ค.-ก.ย.) พบว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังชะลอตัวทั้งด้านดีมานด์และซัปพลาย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนด้านซัปพลายพบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย

   ขณะที่ด้านซัปพลายปรับตัวลดลงทั้ง ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการระมัดระวังของผู้ประกอบการต่อการเปิดขายโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายไตรมาสพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนหนึ่งเป็นผลแรงหนุนของมาตรการรัฐเช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท 0.01% รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา

   นอกจากนี้ ในช่วงท้ายปี ตลาดยังได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจาก มาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นถึงปานกลาง และช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องไปยังไตรมาสถัดไป ทั้งนี้เมื่อพิจารณาภาพรวมช่วง 9 เดือนแรกของปี 68 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงปรับตัวลดลงทั้งด้านดีมานด์ และซัปพลายเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

   สถานการณ์ด้านซัปพลายที่อยู่อาศัย

   สถานการณ์การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3 ปี 68 พบว่าที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 5,560 หน่วยลดลง -52.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด พบว่าเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด 2,404 หน่วยเป็นสัดส่วน 43.2% และพบว่าทุกประเภทมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ยกเว้นอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น 131.0%

   ขณะที่ภาพรวมช่วง 9 เดือนแรกปี 68 (ม.ค.-ก.ย.) มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 15,496 หน่วย ลดลง -53.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และพบว่าทาวน์เฮาส์มีจำนวนมากที่สุดคือ 6,917 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 44.6% รองลงมา ได้แก่บ้านเดี่ยว มีจำนวน 6,245 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 40.3% ส่วนในรายจังหวัด พบว่า สมุทรปราการมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 5,173 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 33.4% รองลงมาได้แก่ กรุงเทพมหานครมีจำนวน 4,947 หน่วย คิดเป็น 31.9% และพบว่าทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง โดยสมุทรสาครลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนโครงการ และจำนวนหน่วย -62.5% และ -70.4% ตามลำดับ ขณะที่นครปฐมและนนทบุรี ไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกปี 68

   ส่วนพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าในไตรมาส 3 ปี 68 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชน สร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 2,201,001 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 1,947,884 ตารางเมตร ลดลง0.4% ขณะที่อาคารชุดมีพื้นที่ 253,117 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   ขณะที่ภาพรวมช่วง 9 เดือนแรกปี 68 (ม.ค.-ก.ย.) มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 5,279,741 ตารางเมตร ลดลง -27.6% โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 4,365,650 ตารางเมตร ลดลง -30.9 % และเป็นอาคารชุด 914,091 ตารางเมตร ลดลง -6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกจังหวัด โดยกรุงเทพมหานคร ลดลงมากที่สุด -41.3%

   ส่วนอาคารชุด พบว่ามีเพียงนนทบุรี และกรุงเทพมหานครที่ได้รับใบอนุญาตเพิ่มขึ้น 46.8% และ 0.1% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ในนครปฐม และสมุทรสาครไม่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดช่วง 9 เดือนแรกปี 68

  ขณะที่สถานการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ปี 68 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 8,552 หน่วย ลดลง -26.8% และมีมูลค่าโครงการรวม 67,321 ล้านบาท ลดลง -38.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีที่อยู่อาศัยการเปิดขายใหม่จำนวน 11,677 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 109,542 ล้านบาท

   ภาพรวมตลาดอสังหาฯช่วง 9 เดือนปี 68

   สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค. - ก.ย. มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม 174 โครงการ ลดลง -37.2% มีจำนวนหน่วยในผังรวม 26,725 หน่วยลดลง -40.8% แต่ด้านมูลค่าโครงการรวม 206,046 ล้านบาท ลดลง -42.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ มีจำนวนหน่วยในผังรวม 11,216 หน่วย ลดลง -57.0% มูลค่ารวม 122,643 ล้านบาท ลดลง -51.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนหน่วยในผังรวม 15,509 หน่วย ลดลง-18.5% มูลค่ารวม 83,404 ล้านบาท ลดลง -24.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   สถานการณ์ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่  ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

   สถานการณ์ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 3 ปี 68 มีจำนวน 21,302 หน่วย ลดลง -9.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการลดลงจากที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) -18.8% ขณะที่อาคารชุด เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.9% โดยอาคารพาณิชย์ลดลงมากที่สุด -44.5% ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่าอาคารชุด มีจำนวนมากที่สุด 11,691 หน่วย มีสัดส่วน 54.9% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว มีจำนวน 6,808 หน่วย มีสัดส่วน 32.0%

   ส่วนภาพตลาดอสังหาฯรวมในช่วง 9 เดือนแรกปี 68 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่จำนวน 53,200 หน่วย ลดลง -27.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 73,459 หน่วย โดยเป็นผลมาจากการลดลงของแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรร และบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) -30.2% และอาคารชุด -24.6% หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจด ทะเบียนใหม่ลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีลดลงมากที่สุด -57.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้สมุทรสาครไม่มีอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในช่วง 9 เดือนแรกปี 68

   สถานการณ์ด้านดีมานด์ที่อยู่อาศัย

   สำหรับสถานการณ์ด้านดีมานด์ที่อยู่อาศัย REIC พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3 ปี 68 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 39,517 หน่วย มีมูลค่า 129,418 ล้านบาท โดยลดลงทั้ง จำนวนหน่วยและมูลค่า -12.8% และ -16.4% ตามลำดับ เมื่อ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดพบว่าเป็นอาคารชุด จำนวน 19,276 หน่วย มีมูลค่า 45,449 ล้านบาท

   สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ 9 เดือนปี 68

   จากการสำรวจตลาดช่วง 9 เดือนแรกปี 68 (ม.ค.-ก.ย.) พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 105,499 หน่วย มีมูลค่า 355,384 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า -14.2% และ-17.0% ตามลำดับ ซึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังพบอีกว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 47,293 หน่วย ลดลง -19.0% และมีมูลค่า 219,279 ล้านบาท ลดลง -19.3% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคล ธรรมดา) มีจำนวน 58,206 หน่วย ลดลง -9.9% และมีมูลค่า 136,104 ล้านบาท ลดลง -12.9% ทำให้สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสอง ในช่วง 9 เดือนแรกปี 68 เท่ากับ 45 : 55

   ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 62 : 38 ส่วนด้านราคาที่โอนกรรมสิทธิ์ พบว่าอาคารชุดลดลงทุกระดับราคายกเว้นกลุ่มระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ที่มีหน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้น 13.5% และ 11.7% ตามลำดับ ส่วนการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 54,795 หน่วย มีมูลค่า 232,197 ล้านบาท โดยเป็นการลดลงทั้งหน่วย และมูลค่าในทุกระดับราคา อย่างไรก็ตามการโอนกรรมสิทธิ์มีทิศทางการปรับตัวเพิ่มเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

   สำหรับด้านทำเล พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพ มหานครมากที่สุด 53,846 หน่วย มีมูลค่า 217,506 ล้านบาท และพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีหน่วยการลดลง มากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า -21.8% และ -20.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนทำเลที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด 10 อันดับแรก มีมูลค่าลดลงทุกทำเล ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเกือบทุกทำเล มีเพียงทำเลพระโขนง-บางนาสวนหลวง-ประเวศ ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 9.8% คลองสามวา-มีนบุรีลาดกระบัง และลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน