อสังหาฯ ไทยเปิดปี 2569 ภาพรวมฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป อุปสงค์บ้านเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่ยังพบความท้าทายด้านกำลังซื้อและอุปทานคงคลัง พร้อมกลยุทธ์ใหม่เพื่อจุดประกายตลาด

   เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังอยู่ในช่วงของการปรับฐานต่อเนื่องจากภาวะชะลอตัวในรอบที่ผ่านมา ภาพรวมเศรษฐกิจแม้ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนหน้า แต่ในเชิงโครงสร้างเริ่มปรากฏสัญญาณที่น่าจับตา ทั้งจังหวะการชะลอเปิดโครงการใหม่ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ซื้อ และทิศทางอุปทานคงเหลือในหลายพื้นที่ ซึ่งสะท้อนว่าตลาดกำลังเคลื่อนไหวเข้าสู่ช่วงปรับสมดุล มากกว่าการขยายตัวอย่างชัดเจน ตามการประเมินของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)

   ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งสรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยสะท้อนว่า ภาพรวมด้านอุปทานเริ่มเห็นสัญญาณ "ตึงตัวขึ้นเล็กน้อย" หลังผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ส่งผลให้อุปทานคงเหลือปรับลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า รวมทั้งตลาดแนวราบและอาคารชุด

   REIC ระบุว่า ในช่วงไตรมาส 3/2568 อุปทานคงเหลือในภาพรวมลดลงเกือบ 1% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) จากการที่โครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยหลายปี ขณะที่โครงการเดิมยังมีการระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในปริมณฑล ซึ่งอุปทานลดลงติดต่อกันหลายไตรมาส สอดคล้องกับจำนวนโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตใหม่ซึ่งหดตัวลงเกือบทุกพื้นที่หลัก

   ในเชิงโครงสร้างราคา พบความแตกต่างชัดเจนระหว่างตลาดระดับล่างและบน โดยบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอุปทานจำกัด อุปทานคงเหลือหายไปเกือบ 10% ภายในช่วงเวลาไม่ถึงหนึ่งปี สะท้อนแรงซื้อที่ยังมีอยู่จริงในกลุ่มผู้มีรายได้ประจำ ขณะที่บ้านระดับราคา 20-40 ล้านบาท กลับมีอุปทานคงเหลือเพิ่มขึ้นราว 2% จากการสะสมสต๊อกในกลุ่มตลาดบนและลักชัวรี ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวและการตัดสินใจซื้อที่รอบคอบมากขึ้นของผู้บริโภค

   ด้านตลาดอาคารชุด แนวโน้มอุปทานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยห้องชุดใหม่ที่เข้าสู่ตลาดลดลงพร้อมกันอย่างน้อย 2 ไตรมาสติดต่อกัน ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมยังคงสูง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับกลางบน ที่มีสต๊อกสะสมจากช่วงก่อนหน้า ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกลับมีซัพพลายเปิดขายใหม่ไม่มากนัก

   ในด้านอุปสงค์ REIC ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มเห็นสัญญาณการขยับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 84,397 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% QoQ คิดเป็นมูลค่า 226,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% QoQ อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) การโอนกรรมสิทธิ์ยังคงลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลง 6.9% YoY และมูลค่าลดลง 10.7% YoY สะท้อนว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อยังไม่กลับสู่ระดับปกติ แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐเข้ามาพยุงตลาดอย่างต่อเนื่อง

   เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า แนวราบ มีการโอนกรรมสิทธิ์ 57,581 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% QoQ ขณะที่ อาคารชุด มีการโอน 26,816 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 14.8% QoQ แต่ในมิติรายปี (YoY) อาคารชุดยังคงหดตัวแรงกว่า โดยจำนวนหน่วยโอนลดลง 14.2% และมูลค่าลดลง 21.7% สะท้อนความเปราะบางของตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังต้องใช้เวลาในการดูดซับอุปทานสะสมเดิม

   อย่างไรก็ตาม REIC ได้วางคาดการณ์ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไว้ภายใต้ 3 ฉากทัศน์ โดยกรณีดีที่สุด (Best Case) ดัชนีฯ อาจพุ่งถึง 85.6 จุด หากเศรษฐกิจโลกและไทยฟื้นตัวเร็วกว่าคาด กรณีฐาน (Base Case) ดัชนีฯ อยู่ที่ประมาณ 77.8 จุด ซึ่งเป็นระดับที่ตลาดปรับสมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ หรือกรณีแย่ที่สุด (Worst Case): หากปัจจัยลบต่างๆ เช่น ด้านภูมิรัฐศาสตร์รุนแรง ดัชนีฯ อาจย่อตัวลงมาที่ 70.1 จุด

   อย่างไรก็ตาม "ตลาดแนวราบ" ยังคงเป็นกระดูกสันหลังที่แข็งแกร่งที่สุด โดยครองสัดส่วนใบอนุญาตจัดสรรกว่า 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัวในกลุ่มระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท จากอานิสงส์โครงการ BOI และอยู่ในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้มีรายได้ประจำ

   โดยภาพรวมดังกล่าวทำให้ปี 2569 ถูกมองว่าไม่ใช่ปีของการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยต้องเลือกเติบโตในบางเซ็กเมนต์ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ภายใต้ความเสี่ยงรอบด้านที่ยังไม่คลี่คลายอย่างสมบูรณ์