นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2568 คาดว่าเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยอดขายหดตัวแรง จากเคยพีกที่ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 น่าจะหายไปเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 2.62 แสนล้านบาท จากผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจต่าง ๆ ที่ถาโถมแบบเต็มปี นับเป็นสถิติยอดขายนิวโลว์ในรอบ 10 ปี

    จีดีพีต่ำ-อสังหาฯฟุบยาว

    เเนวโน้มปี 2569 คาดว่ายอดขายยังคงทรงตัวที่ 2.6-3 แสนล้านบาท และทรงตัวต่อเนื่องอีกหลายปี เพราะยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกเข้ามาเป็นตัวช่วย ต้องรอจนกว่าจีดีพีเติบโต 5% จึงมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

   โดยธีมการทำธุรกิจปี 2568 เป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ หรือ Year of The Great Perfect Storm ขณะที่ปี 2569 มองว่าเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ หรือ The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem

   คำอธิบายเริ่มจาก "New Balance" มาจากยอดขายและยอดโอนลดลงทั้งตลาด กทม.-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ, จีดีพีโตต่ำที่ 1-2%, กำลังซื้อหดตัวทั้งลูกค้าไทยและต่างชาติ, อสังหาฯราคาสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ หันไปพึ่งการเช่ากับบ้านมือสอง และขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ

   ถัดมา "Complexity" มาจากธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้น อาทิ โปรดักต์มีทั้งคอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบมีทั้งซื้อกรรมสิทธิ์และเช่าระยะยาว 30-60 ปี มีคอนโดฯต่ำล้าน จนถึงห้องละ 500-1,000 ล้าน แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงไปถึง 50-70% ไปจนถึงค่าใช้จ่ายการเดินทางต่อวันด้วยรถไฟฟ้าสูงมาก เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่

   และ "Structural Problem" ประเทศไทยขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาฯ โดยคนต่างชาติ และขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่ที่กำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถซื้อบ้านได้

   กู้ไม่ผ่านลามจากล่างขึ้นบน

   นายประเสริฐกล่าวว่า เมื่อพิจารณาลงลึกรายสินค้า พบว่าทาวน์เฮาส์ยุคนี้กลายเป็นสินค้าที่เริ่มเอาต์ไปจากตลาด สินค้าบ้านเดี่ยวยังไปได้ดี แต่ก็เจอแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติเริ่มหายไป ทั้งจากนโยบายประเทศต้นทางควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี มีโอกาสเห็นการถดถอยของยอดขายบ้านเดี่ยวไปเรื่อย ๆ ถ้าไม่มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมารองรับ

   "สิ่งที่เกิดขึ้นลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น โดยยอมเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดฯราคา 50 ล้านบาท เพื่อตัดปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ยอมเช่ารายเดือนดีกว่าถูกจับ กระทบต่อดีมานด์การซื้อที่จะลดลง"

   ในด้านระดับราคา พบว่ากลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านปีที่แล้วติดลบ -52% ปีนี้จะเหลือน้อยลงไปอีกเหลือ 1 ใน 3 เพราะถูกปฏิเสธสินเชื่อ 70% แม้ว่าดีมานด์ยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยน แต่ซื้อบ้านไม่ได้ ในขณะที่จีดีพี 1-2% ไม่มีแรงผลักในการซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว

   นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาทเริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลงมา จากเดิมกลุ่มรับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไปจะมีการแข่งขันพัฒนาโครงการออกมามากขึ้น ส่วนเทรนด์บ้านมือสองดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพตลาดรวม แต่ดูไส้ในจะเห็นว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโต เพียงแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่ เพราะไซซ์ตลาดเล็กลงจากคนไม่มีกำลังซื้อ

   แนะโรดแมปมาตรการ 8+3

   สำหรับข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลหลังเลือกตั้ง นำเสนอในโมเดล 8+3 แบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว ซึ่งต้องเริ่มทำตั้งแต่ตอนนี้ 8 ด้าน กับ 3 มาตรการเร่งด่วนหวังผลในปี 2569

   รายละเอียดการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ ได้แก่

   1.มาตรการ LTV ในระยะยาวที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจ

   2.การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปีเป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติในไทย และนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จุดเน้นคือทำให้เป็นโครงสร้างถาวร

   3.การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร หลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล

   4.รัฐต้องสนับสนุน Mortgage Insurance การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าสัดส่วนเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับแบงก์ในการยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตรากู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง

   5.มาตรการในการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ กล่าวคือความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้ทำให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ จากปัจจุบันที่แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว

   6.มาตรการรวมหนี้ หรือ Debt Warehouse โดยรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน

   7.มาตรการส่งเสริมและสนับสนุนให้มีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ หรือ Man Made Project เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ โครงการเฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอดูเคชั่นฮับ, สวนสนุกขนาดใหญ่ในรูปแบบดิสนีย์แลนด์ ยูนิเวอร์แซลสตูดิโอ ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา โดยมีจุดเน้นย้ำคือไม่มีกาสิโน

   8.การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาฯ จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด รวมทั้งเสนอให้ริเริ่มการจัดเก็บภาษีลาภลอย หรือ Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์รัฐ

   ต่ออายุ LTV-ลดค่าโอน 1 ปี

   นายประเสริฐกล่าวด้วยว่า ปี 2569 เสนอ 3 มาตรการทำทันทีเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ ได้แก่

   1.เสนอต่ออายุมาตรการ LTV-Loan to Value (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯวงเงินสินเชื่อ 100%) ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ขยายอีก 1 ปีให้หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570

   2.เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ให้หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ปรับเป็นบ้านทุกระดับราคา

   และ 3.มาตรการกำกับควบคุมให้มีการลดดอกเบี้ยแท้จริงของธนาคาร ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดรับหรือลดเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน หรือ กนง.

   ทั้งนี้ ทาง กนง.มีการลดดอกเบี้ยครั้งล่าสุด 0.25% หรือ 25 สตางค์ เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่รอบนี้ปรากฏว่าธนาคารปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น และอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไม กนง.ลดดอกเบี้ยนโยบายลง แต่หุ้นกลุ่มธนาคารกลับสวนทางทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั้งประเทศ

   ทำธุรกิจประคับประคองอีกปี

   นายกสมาคมคอนโดฯกล่าวตอนท้ายว่า เทรนด์ปีม้าไฟยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อเนื่องอีกปี การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการ 2 ข้อหลักให้แม่น ๆ แบ่งเป็นด้าน Financial Side กับ Commercial Side

   โดยด้านการเงินอสังหาฯ กฎเหล็กต้องบริหารจัดการกระแสเงินสด วางความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ กับตั้งการ์ดสูง มีความระมัดระวังการลงทุนในภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แถมกำลังซื้อถดถอย

   ส่วนการพัฒนาโครงการมีจุดเน้นผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ ที่มีตัวอย่างเกิดขึ้นจริงให้เห็นแล้ว กับการปรับตัวเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง