เมตตา ทับทิม

   ตรีณารัตน์ เมฆไธสง

   เหตุภัยพิบัติน้ำท่วมครั้งประวัติศาสตร์ในภาคใต้ จังหวัดสงขลา เมืองหาดใหญ่ ถูกโจมตีครั้งรุนแรงที่สุดในรอบ 300 ปี ขอเป็นตัวแทนคนไทยทุกคนส่งกำลังใจและความปรารถนาดีให้กับพี่น้องผู้ประสบภัยทุกท่าน

   ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2568 ทาง "REIC-ศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" จัดสัมมนาใหญ่ประจำปีหัวข้อ "ถอดรหัสฟ้นอสังหาฯปี 2026" ในที่นี้สรุปคอนเทนต์แบบแนวคิดเด่นประเด็นดีเยี่ยมมานำเสนอ ดังนี้

   เสนอรวมหนี้บ้าน-รถ-บัตรเครดิต

   เริ่มจากมิสเตอร์บิ๊กดาต้าวงการ อสังหาฯไทย "อิสระ บุญยัง" ประธานกานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สรุปภาพรวมปี 2568 สั้น ๆ ว่า "...มีสถิติที่สุดหลายอย่าง กล่าวคือต่ำที่สุดเกือบทุกประเด็นเลย"

   ไม่ว่าจะเป็นตัวเลขโครงการเปิดใหม่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมต่ำสุดในรอบ 20 ปี, ยอดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เฉลี่ยทั้งปีของปีนี้คาดว่าต่ำสุดในรอบ 8 ปี โดยน้อยลงทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ตึกแถว, สถานการณ์การโอนของลูกค้าต่างชาติเพิ่มเล็กน้อย ถือว่าทรงตัว โดยย้ำว่าอาจเป็นเพราะข้อมูลไม่ได้รวบรวมการซื้อแบบลีสโฮลด์หรือสิทธิการเช่า ที่กำลังบูมมากในตลาดภูเก็ต

   ยังมีสถิติสินเชื่อรายย่อย (Post Finance) ณ ไตรมาส 1/68 เราเพิ่งผ่านจุดต่ำสุดรอบ 30 กว่าไตรมาส และทำให้ภาพรวม 9 เดือน (มกราคมกันยายน 2568) ต่ำสุดตามไปด้วย ซึ่งจะหมายความว่าต่ำสุดในรอบ 12 ปี, ฝั่งสินเชื่อผู้ประกอบการ (Prefinance) ก็ลดลงต่ำสุดในปีนี้เช่นกัน

   รอยต่อของปีนี้ที่กำลังส่งต่อในปี 2569 ตลาดบ้าน-คอนโดฯมือสอง สัดส่วนการซื้อและโอนแซงบ้านใหม่ สถิติปี 2567 บ้านมือสองทั่วประเทศโอน 62% ปีนี้เพิ่มเป็น 65% มูลค่าจาก 46% เพิ่มเป็น 49% เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน ทำให้คนไทยส่วนใหญ่เอื้อมไม่ถึงการซื้อบ้านใหม่

   "ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 มีทั้งบวกและลบ จริง ๆ ทาง REIC ให้ผมพยากรณ์ไปถึงปี 2570 แต่ผมก็บอกว่าไม่กล้าพยากรณ์ เพราะว่ามันมีความไม่แน่นอนมาก มองแค่ปีหน้า ก็แล้วกัน"

   มองปัจจัยบวกพบว่า

   1.ฝากความหวังไว้กับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลุ้นให้ฟ้นตัวใกล้เคียงก่อนยุคโควิด เรียงลำดับตอนนี้ มาเลเซีย จีน อินเดีย (จัดอีเวนต์แต่งงานครั้งละ 7 วัน)

   2.สถิติการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนจาก BOI-Board of Investment ณ ปี 2567 ทั้งปีมูลค่าลงทุนอยู่ที่ 1 ล้านล้านบาท ขณะที่ครึ่งปีแรก 2568 ได้มา 1 ล้านล้านบาท เรียบร้อยแล้ว

   3.อย่างน้อยที่สุด BOI เร่งรัดให้มีการลงทุนโครงการ (เงื่อนไขเมื่อได้รับบัตรส่งเสริมแล้วต้องลงทุนจริงภายใน 3 ปี) เพราะฉะนั้น เมื่อมีการลงทุนโรงงานและผลิตจริง ไม่ว่าโรงงานจะตั้งอยู่ที่ไหน ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมจะตามมาโดยอัตโนมัติ

  4.รัฐบาลอนุทิน ชาญวีรกูล เร่งรัดการใช้จ่ายลงทุนรัฐปีงบประมาณ 2569 (เริ่ม 1 ตุลาคม 2568-30 กันยายน 2569) และ 5.แนวโน้มดอกเบี้ยที่ภาคเอกชนลุ้นให้ลดลงอีก 0.25 Basis Point หรือ 25 สตางค์

  "ปีหน้าปัจจัยลบเราทราบกันอยู่แล้ว หลายเรื่องผมก็จะไม่กล่าวถึง ตามนั้นเลย มองปีหน้าแนวโน้มก็จะดีขึ้นนิดหน่อย ผมพยายามมองว่าปีนี้น่าจะเป็นจุดต่ำสุดหรือยัง แต่ราคาขึ้นไม่ได้แน่ ๆ ราคาผู้ประกอบการปรับตัวไม่ได้ ตอนนี้ บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯก็ขาดทุนหลายบริษัทจากตัวเลขที่เปิดเผยอยู่แล้ว ส่วนการ รับมือ Reject Rate หรือยอดกู้ไม่ผ่าน เรื่องนี้ทุกคนบ่น ผมคิดว่าต้องมีการร่วมมือจากทุกภาคส่วน จะเห็นว่า ดีเวลอปเปอร์มีการลดซัพพลายอยู่แล้ว และลดราคา ผลประกอบการต่ำลง ทุกบริษัท รายได้ลดลง 10-30% กำไรลดลง 30% จนถึงขาดทุนเลยก็มี มีการดาวน์ไซซ์โครงการ ลดกำไรลงมา เท่ากับว่าผู้ประกอบการพึ่งตัวเองอยู่แล้ว"

   ทั้งนี้ สิ่งที่สมาคมภาคอสังหาฯพยายามเสนอขอรับการสนับสนุนจากรัฐบาล นาทีนี้เรื่องหลักอยู่ที่

   1.การค้ำประกันสินเชื่อ (หลักการคือค้ำประกันเงินดาวน์ในส่วนที่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ เฉลี่ยค้ำประกัน 20%)

   2.การประกันการซื้อคืน โดยทาง ธอส.มีการทำธุรกรรม กับบางโครงการแล้ว

  3.เรื่องที่ต้อง นำเสนอรัฐบาลให้ขยายการลดค่าโอนจดจำนอง กับมาตรการสนับสนุนสินเชื่อต่ำผ่านแบงก์รัฐ

  4.อ้อนวอนไปยังธนาคารแห่งประเทศไทยสนับสนุนมาตรการลดดอกเบี้ยนโยบาย และขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV-Loan to Value (บังคับเงินดาวน์แพง 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป)

   "มาตรการสุดท้ายเราพยายามขาย ไอเดียว่า ก่อนที่จะเป็นหนี้เสีย หรือ NPL แบงก์ชาติผ่อนปรน LTV ให้อยู่แล้วว่าสัญญาที่หนึ่ง (สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรก) ให้กู้ได้ 110% ประเด็นข้อเสนอทำไมไม่รวมหนี้ส่วนบุคคล เช่น หนี้บัตรเครดิต รวมกับสินเชื่อซื้อที่อาศัยโดยวงเงินไม่เกิน 110% วิธีการนี้หนี้ที่ไม่มีหลักประกันก็จะมีหลักประกัน และจะไม่ก่อให้เกิดปัญหา NPL ในอนาคต เพราะบางคนผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนรถ แล้วก็ผ่อนบ้าน ผ่อน 3 หนี้รวมกันหลายหมื่นบาท แต่ถ้ารวมกันมาผ่อนสินเชื่อบ้านอย่างเดียว ปรากฏว่าเหลือ 10,000 กว่าบาท เป็นปัจจัยที่ทำให้ชีวิตในครอบครัวดีขึ้นด้วย" คำกล่าวของอิสระ บุญยัง

   เร่งเคลียร์สต๊อก-รอผลิตรอบใหม่

   กูรูอสังหาฯคนต่อมา "สุนทร สถาพร" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า สถานการณ์ที่ภาคอสังหาฯกำลังอยู่ในจุดต่ำสุดเทียบกับสถิติหลายปีย้อนหลัง เรามีทางออกอย่างไรบ้าง

   การปรับตัวในปีนี้ต้องทำอย่างน้อย 4 เรื่องหลัก

   1.รักษากระแสเงินสดมากพอเพียงในการประคองธุรกิจระยะ 1-2 ปีหน้า อ่านสัญญาณจากหนี้ครัวเรือนดีขึ้น จากเดิมสูงที่ 91% ลดเหลือ 88%

   2.นอกจากรายได้ขายขาดหรือรายได้โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ควรมีรายได้ประจำหรือรีเคอริ่ง ถ้าไม่มีต้องเริ่มทำ

   3.สะสมเงินก่อน ซึ่งต้องขอบคุณ ธอส.ที่ทำเรื่องนี้ผ่านโครงการโรงเรียนการเงิน พยายามที่จะสร้างให้เกิดวินัยทางการเงิน เรียกว่า ฝากก่อน ค่อยซื้อ ซึ่งข้อนี้สมาคมบ้านจัดสรรอยากจะ ผลักดันกับธนาคารเอกชนด้วย

   4.หากขยายตลาดใหม่ได้ยาก ตอนนี้ต้องรักษาฐานลูกค้าเก่า หันมาโฟกัสบริการลูกค้าเก่าเพื่อให้เกิดรายได้รีเคอริ่งในเรื่องของ Extra Income เช่น บริการต่อเติม ตกแต่ง ซ่อมแซม

   "ยอด Reject สูง 70% โดยเฉลี่ยผลสำรวจยอดกู้ไม่ผ่านปี 2567-2568 ภาพใหญ่ไม่แตกต่างกัน ในไตรมาส 3/68 ตลาดแมสราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหนื่อยที่สุดเพราะกู้ไม่ผ่านสูงที่สุดอยู่ที่ 70% ...สุดท้ายแล้วท่านจะต้องหาทางระบายสต๊อก หรือ Inventory เพราะดีเวลอปเปอร์ก็ต้องเตรียมตัวเพื่อธุรกิจจะฟื้นรอบใหม่ได้แล้ว เป็นข้อที่ผมคิดว่าเราเห็นสัญญาณที่จะต้องเตรียมการผลิตรอบใหม่ที่จะเริ่มในปี 2569"

   ด้วยความที่สมาคมบ้านจัดสรรยุคนี้ ออกตัวแรงเกี่ยวกับแนวคิด Green & Wellness Housing "นายกสุนทร" เท้าความให้ฟังว่า ณ ปี 2547 คอสต์ลงทุนเกี่ยวกับบ้านยั่งยืนถือว่าสูงมากที่ 3-5% เฉลี่ยต้นทุนเพิ่ม 10,500 บาท/ตร.ม. เวลาผ่านไป 20 ปี วัสดุก่อสร้างรักษ์โลกแจ้งเกิดเป็นดอกเหตุ บวกภูมิรู้ ด้านดีไซน์อยู่กับธรรมชาติให้เป็นบ้านประหยัดพลังงานมากที่สุด คอสต์บ้านยั่งยืนหดเหลือ 2% เท่านั้น หรือเพิ่ม 17,000-18,000 บาท/หลัง แลกกับผลลัพธ์บ้านเย็นลง 1-1.5 องศาเซลเซียส

   "ผมเคยสำรวจเหตุผลผู้บริโภค อสังหาฯซื้อเพราะอะไร 1.ทำเล 2.ราคา 3.ฟังก์ชั่นบ้าน 4.ความปลอดภัย 5.สโมสรส่วนกลาง ขณะที่ประเด็นอนุรักษ์พลังงาน เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ในช่วง 10 ปีที่แล้วให้ความสำคัญอันดับ 7-8 ปัจจุบันขยับเป็นอันดับ 4-5 แล้วเพราะคนเจน Z เป็นผู้ตัดสินใจซื้อบ้าน และเข้าใจผล กระทบด้านสิ่งแวดล้อมเป็นปัจจัยตัดสินใจซื้อมากขึ้น"

   อีกเรื่องที่ต้องฟัง สถาพร เอสเตท มีแลนด์แบงก์ผืนมหึมา 200 ไร่ที่ทยอยพัฒนา มีการโฟกัสเทรนด์สังคมประชากรผู้สูงวัยเกิน 10 ปีมาแล้ว (ปัจจุบันไทยเป็นสังคมผู้สูงวัยสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2567 จากการมีคนอายุ 60 ปีขึ้นไปเกิน 20% ของประชากรทั้งประเทศ) โดยสำรวจจากสมาชิกหมู่บ้านสถาพร รังสิต คลอง 3 มี 1,066 ครัวเรือน ช่วง 10 ปีก่อนทั้งหมู่บ้านมีคนสูงวัย 16% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 23% เทรนด์จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

   ข้อมูลนี้นำมาสู่โมเดลธุรกิจ "...10 กว่าปีที่แล้วเฟส ผมทำเฉพาะบ้านอนุรักษ์พลังงานและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ต่อมาก็เติม Universal Design (บ้านสำหรับคนทุกวัย) ก็ค่อย ๆ ทำไป ดังนั้น ต้องดูฐานข้อมูลของตัวเองก่อนว่า เรามีโอกาสทำ Senior Living ได้ไหม ด้วยการหมุนเวียนอยู่ในไซต์ของเรา หรือว่าที่ดินข้าง ๆ ลูกค้าสูงวัยสามารถรองรับจากหมู่บ้านข้างเคียงได้อีกด้วย สถิติในเชิงทำเลพบว่าพื้นที่เดียวมีกำลังซื้อบ้านสูงวัยถึง 9% เป็นตัวเลขที่น่าพอใจทีเดียว ต่อไปถ้าจะทำแบบเฉพาะกลุ่มย่อย ๆ 10-20 หลัง เรียกว่าใช้ชีวิตเป็นพันธมิตรร่วมกัน กุญแจสำคัญคือต้องมีกิจกรรมเสริม เช่น ลีลาส วารีบำบัด ฯลฯ จะดึงดูด Senior Living ให้อยู่กับคุณได้"

   ข้อมูลบ้านสูงวัยในเชิงลึก แนวคิดการเช่าหรือซื้อลีสโฮลด์ระยะยาว 30 ปี จับตลาดลูกค้าต่างชาติได้ เพราะคนต่างชาติวัยเกษียณตอนทำงานเสียภาษีให้รัฐบาลเยอะ เมื่อสูงวัยแล้วมีรายได้ Tension Fund รัฐบาลจ่ายบำนาญเลี้ยงดูเฉลี่ยเดือนละ 60,000-80,000 บาท แถมชอบมาใช้ชีวิตวัยเกษียณในเมืองไทยอีกต่างหาก

   เปิดโลก Universal Design

   ฟากนักวิชาการ "ผศ.บุษกร รมยานนท์" อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ นำเสนอเคสโครงการสำหรับ Senior Living ผ่านตัวแบบจากสิงคโปร์กับ ญี่ปุ่น

   โดยสิงคโปร์เกาะเล็ก ๆ พื้นที่ จำกัด จึงทำเป็นโครงการมิกซ์ยูสชื่อ "Kampong Admiralty" ที่อยู่อาศัยแนวสูงแบบอาคารรวม ชั้นล่างมีศูนย์อาหาร วางพื้นที่สีเขียวไว้บนหลังคาหรือรูฟท็อป กับโมเดลญี่ปุ่น มีความคล้ายไทย มากถึง 80% กรณีผู้สูงวัยญี่ปุ่นไม่ได้ไปอยู่ในสถานดูแลโดยเฉพาะ ส่วนใหญ่ อาศัยอยู่ในบ้านเดิม รัฐบาลญี่ปุ่นมีระบบสวัสดิการ ระบบการดูแลถึงบ้าน มีอาหารเข้าไปส่ง พ่วงการบริการเข้าไปดูแล ทำความสะอาด หรือพาไปหาหมอ

   วกกลับมาดูตัวแบบในไทย มีโครงการ Senior Complex ชื่อ "รามาฯ-ธนารักษ์"เปิด 2 ปีที่แล้ว (2566) ตอนที่เปิดโครงการยอดจองถล่มทลายเพื่อที่จะได้เข้าไปอยู่ แต่ไม่รู้ว่าเป็นโครงการของรัฐ เป็นสิทธิการเช่า 30 ปี หัวใจหลักการขายโครงการนี้ ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการขายหลักประกัน สำรวจความคิดเห็นผู้สูงวัยบอกว่าไม่อยากเบียดเบียนลูกหลาน ถ้าเลือกมาอยู่ที่นี่ บวกลบคูณหารแล้ว เงินที่ลูกหลานจะต้องเอามาดูแลเขาเวลาอายุมาก สู้มาอยู่ในนี้มีคนดูแล ได้บริการทางการแพทย์เพราะเชื่อมั่นในศักยภาพของโรงพยาบาลรามาฯ รวมทั้งที่ตั้งโครงการอยู่ใกล้เคียงศูนย์การแพทย์ด้วย

   ทั้งนี้ "อาจารย์ไก่-ผศ.ดร.บุษกร" สรุปงานวิจัยพฤติกรรมการซื้อของลูกค้า Senior Living 4 ข้อหลัก ประกอบด้วย

   1.พฤติกรรมการอยู่อาศัยไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติ ถ้าเลือกได้อยากอยู่ในบ้านของตัวเองตั้งแต่วันแรกที่ซื้อจนกระทั่งอายุ 80 ปี ไม่อยากจะย้ายไปอยู่ที่อื่น จะย้ายก็ต่อเมื่อสังขารไม่อำนวย ต้องย้ายไปอยู่สถานรักษาพยาบาลแทน

   2.บ้านพักอาศัยจะต้องมีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน อยู่อย่างมีความสุขไปได้ยืนยาว

   3.การเตรียมตัวของผู้สูงวัยเริ่มตั้งแต่อายุยังน้อยหรือ วัยทำงาน อยู่อาศัยไปเรื่อย ๆ จนเข้าสู่ภาวะสูงวัย ดังนั้น แนวคิดอารยสถาปัตย์ หรือบ้าน UD-Universal Design ควรออกแบบตั้งแต่วันแรกที่ลูกค้าคนวัยทำงานซื้อ

   4.บ้านสำหรับคนทุกวัย หรือ UD ออกแบบเพื่อรองรับผู้สูงวัย หรือคนทุกวัยที่มีภาวะไม่แข็งแรงเหมือนคนปกติทั่วไป ซึ่งคนสูงวัยไม่แข็งแรง ตาก็มองไม่เห็น หูก็แทบไม่ได้ยิน

   โดยมีของแถมแนวคิดบ้าน UD ซึ่งไม่ว่าจะเรียกด้วยศัพท์คำไหน อาทิ Universal Design, Design for All, Inclusive Design ล้วนเป็นเรื่องเดียวกัน ในทางวิชาการมี 7 ข้อเป็นองค์ประกอบ เริ่มจาก

   1.การออกแบบยังไงก็ได้ที่ ใช้ได้ทุกเพศทุกวัย ตั้งแต่เด็ก ผู้ใหญ่ คนแก่

   2.การออกแบบ Universal Design ควรจะยืดหยุ่นในการใช้งานได้ในทุกเพศทุกวัย ที่สำคัญใช้ได้ทุกความสามารถของร่างกายตามสภาพอายุที่ไม่เท่ากัน

   3.การออกแบบให้คนสูงวัยอย่าเอาอะไรที่ยุ่งยากมาก ๆ ปุ่มเยอะ ๆ ต้องเปิดอันนั้น-อันนี้-อันโน้น เพราะในชีวิตจริงคนอายุมาก ๆ รีโมตอันเดียวยังต้องรอหลานชายกลับบ้านมาช่วยเปิดให้

   4.การออกแบบ UD เน้นต้องนำเสนอข้อมูลให้หลาย ๆ อย่าง เช่น ใช้สัญลักษณ์สี ตัวหนังสือ เป็นต้น

   5.การออกแบบ UD ต้องมีจินตนาการ หมายความว่าถ้าผู้สูงวัยเดินไปตรงนี้จะตกมั้ย ถ้าเดินผ่านมุมนี้จะชนจะบาดเจ็บไหม หรือจะเกิดอะไรขึ้นไหม พอเรามีจินตนาการก็จะป้องกันสิ่งเหล่านั้นไม่ให้เกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ข้อนี้ถือเป็นการออกแบบที่เป็นแนวคิดหลัก

   6.สำคัญมาก ๆ คือ อย่าออกแบบอะไรตามแฟชั่น หรือตามที่คิดว่าสวย แต่ไม่ง่ายในการใช้ชีวิตของคนสูงวัย เช่น ประตูโอเวอร์ไซซ์ ซึ่งไม่เป็นมิตรกับผู้สูงวัยเพราะเปิดไม่ได้ หนักเกินไป กรณีนี้ควรติดตั้งประตูเปิด-ปิดอัตโนมัติ หรือ Automatic Door ไปเลย

   7.หลักการจำง่าย ๆ ตัวชี้วัดในการออกแบบ UD คือ "รถเข็น" คนสูงวัยต้องนั่งรถเข็น เพราะฉะนั้น ตราบเท่าที่รถเข็นวีลแชร์เข้า-ออกในพื้นที่ได้ ก็แปลว่าคนสูงวัยสามารถเข้าไปใช้พื้นที่ได้ เวลาเราออกแบบไม่จำเป็นต้องประตูเข้าบ้านทุกบาน ขอแค่ประตู 1 บานที่วีลแชร์เข็นเข้า-ออกบ้านได้พอแล้ว ห้องน้ำก็เช่นเดียวกัน ซึ่งประตูปกติกว้าง 80 ซม. แต่ประตู UD ต้องการความกว้าง 90 ซม.

   "รถเข็นหรือวีลแชร์ลักษณ์ Dimension กว้าง 75 ซม. ความลึก 20 ซม. เวลาที่รถเคลื่อนที่ต้องใช้รัศมีหมุน 1.50 เมตร เพราะฉะนั้นแค่จำตัวเลขง่าย ๆ ในห้องน้ำผู้สูงวัยข้างในต้องมีพื้นที่ให้รถหมุนได้ 1.50 ม. นอกจากนี้มีเรื่องระนาบความสูง เวลาเรานั่งอยู่ที่เก้าอี้ความสูงที่เราเอื้อมถึงคือ 1.20 เมตร ความสูงอยู่ที่พื้นคือ 50 ซม. เรื่องนี้ต้องเน้นเพราะปลั๊กไฟสมัยนี้ส่วนใหญ่ติดตั้งความสูงแค่ 30 ซม."

   คลาสสิกเคสอีกเรื่องคือ "Rampทางลาด" สัดส่วนตามกฎหมายต้อง 1 : 12 หมายความว่า ความสูง 1 เมตร ทางยาวจะต้องทอดยาวหรือลาดลง 12 เมตร ซึ่งจะต้องใช้พื้นที่เยอะ ดังนั้น ถ้าเห็น Ramp ที่ไหนสั้น ๆ น่าจะผิดหลักการออกแบบ UD

   นอกจากนี้มี 3 ข้อคำนึงที่อาจเรียกว่าเป็นกฎเหล็กของ UD 1.ออกแบบยังไงก็ได้ให้ลดอันตรายให้มากที่สุด 2.ส่งเสริมความเป็นอิสระในการใช้ชีวิต พักอาศัย ผู้สูงวัยเคยปลูกต้นไม้ปลูกผักได้ เคยเป็นคนชอบทำอาหาร ชอบเล่นไพ่ ฯลฯ เขาควรจะทำได้เหมือนเดิม การออกแบบเราต้องทำยังไงก็ได้ให้ Space Accommodate Activity เดิมให้สามารถทำได้อยู่ต่อไป เพราะฉะนั้น ผู้ออกแบบต้องคิด ต้องจินตนาการว่าคนสูงวัยจะทำอย่างนั้นได้ยังไง เพื่อทำให้ความเป็นอยู่ดีขึ้น คุณภาพชีวิตผู้สูงวัยดีขึ้น

   ทั้งนี้ ฝากเป็นการบ้านให้กับ ดีเวลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ดีไซน์ UD ไม่ใช่แค่มักออกแบบ การเข้าบ้านได้ การออกบ้านได้ แต่วันนี้ผู้สูงวัยเข้า-ออกด้วยรถเข็น วันหน้า อาจจะเข้าออกด้วยรถพยาบาล หรือ อะไรก็แล้วแต่ ขอแค่ 1 ทางที่สามารถเข้าออกได้ ทั้งการเดิน การนั่งวีลแชร์ และการใช้รถพยาบาล ซึ่งอาจดีไซน์ เผื่อจากสเปซด้านข้างบ้านก็ได้ เป็นต้น