สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 สะท้อนภาพที่แตกต่างกันชัดเจนในแต่ละภูมิภาค แต่มีจุดร่วมคือแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง และกำลังซื้อที่อ่อนแอ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ส่งผลให้บ้านมือสองกลายเป็นคู่แข่งสำคัญของตลาดใหม่ และทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมด (Month of Supply-MoS) ยาวนานขึ้น

    สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า พื้นที่พระนครศรีอยุธยาและสระบุรีมีซัพพลายรวมราว 3.1% ของประเทศ คิดเป็น 11,892 หน่วย มูลค่า 39,000 ล้านบาท แม้ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นในบางเซกเมนต์ แต่อัตราการขายชะลอลงชัดเจน

    จังหวัดพระนครศรีอยุธยาเป็นตัวอย่างชัดเจนที่สะท้อนว่าเมืองไม่ได้พึ่งพาเกษตรกรรมเพียงอย่างเดียว แต่ GDP กว่า 75% มาจากภาคอุตสาหกรรม ทำให้ดีมานด์หลักยังคงอยู่รอบนิคมใหญ่ เช่น โรจนะและบางปะอิน อย่างไรก็ตาม ตลาดบางกลุ่มเริ่มมีสัญญาณขายช้า โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว 3-10 ล้านบาท บ้านแฝด 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 1-3 ล้านบาทในโซนนิคมโรจนะซึ่ง จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด (Month of Supply-MoS) บางกลุ่มเกิน 100 เดือน

    ธนานันต์ สุวรรณโพธิรุ่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนวรรณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้ประกอบการในอยุธยา มองว่า "ตลาดอยุธยาเป็นเมืองอุตฯไม่ใช่เกษตร" และการย้ายฐานการผลิตจากญี่ปุ-นออก แต่มีจีนย้ายเข้ามา ถือเป็นปัจจัยบวก สร้างดีมานด์ใหม่จากผู้บริหารและแรงงานต่างชาติ เขาเสนอว่าผู้พัฒนาควรปรับตัวนำเสนอสินค้าประเภท Hybrid Function หรือ Mix-used ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ควบคู่

    ด้านจิตติมา มานิช กรรมการบริหาร บริษัท ดิอีโค่ อยุธยา จำกัด ผู้ประกอบการอีกรายในอยุธยาเสริมว่า ครึ่งปีแรกยอดขายดีกว่าปีก่อน โดยทาวน์โฮมชั้นเดียวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทยังขายดี ขณะที่พฤติกรรมผู้ซื้อหลังโควิดปรับไปเลือกบ้านขนาดเล็กใกล้แหล่งงาน พร้อมทั้งใช้โปรโมชันร่วมกับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เช่น สินเชื่อ ธอส. 0.72% เพื่อเร่งการโอน

    สระบุรีแม้ไม่มีโครงการใหม่เปิด แต่การขายบ้านจัดสรรดีขึ้นถึง 44% อย่างไรก็ดี บ้านมือสองยังเป็นคู่แข่งหลัก โดยการโอนมากกว่าบ้านใหม่

    ในภาคตะวันตกอย่างหัวหิน และชะอำ ที่เป็นตลาดใหญ่ที่สุดในภูมิภาค ภาพรวมยอดขายทรุด โดยหัวหินคอนโดขายลดลงถึง 71% บ้านจัดสรรลดลง 33% แต่ตลาดวิลล่ากลับพุ่งแรง 128% ส่วนหนึ่งเพราะชาวต่างชาติ โดยเฉพาะรัสเซีย ฝรั่งเศส และจีนเข้ามาซื้อห้องชุดมากขึ้น คิดเป็น 37% ของจำนวนโอนทั้งหมด

    สำหรับภาคเหนือ ข้อมูลของ REIC ระบุว่า 5 จังหวัดมีส่วนแบ่งตลาดราว 5% ยอดขายรวมลดลง 1% โดยเชียงใหม่ยังคงเจอภาวะซัพพลายล้น ทั้งคอนโด -52% และบ้านจัดสรร -76% โดย MoS เพิ่มขึ้นถึง 57 เดือน โดยเฉพาะโซนสันทรายและหางดงที่ขายช้าเป็นพิเศษ บ้านมือสองจึงกลายเป็นคู่แข่งสำคัญ ครองถึง 74% ของการโอนในตลาดแนวราบ

    ตรงข้ามกับลำพูนที่ขยายตัวสวนทาง ซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่า ยอดขายพุ่งถึง 138% โดยโครงการใกล้นิคมและโรงพยาบาลขายดี สะท้อนความแตกต่างของจังหวัดขนาดรองที่สามารถดึงดูดดีมานด์ได้มากกว่า

    ด้านภาคใต้ ภูเก็ตมีซัพพลายมากที่สุดในภาคใต้ราว 14,000 หน่วย แต่ยอดขายลดลงกว่า 54% และ จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมด (Month of Supply-MoS) เพิ่มขึ้นเป็น 31 เดือน โดยเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อธิบายว่า ตลาดมือสองขยายตัวจนใหญ่กว่าตลาดใหม่ โดยเฉพาะคอนโดและวิลล่าที่มีขนาดใหญ่กว่าและคุ้มค่ากว่า นอกจากนี้การโอนคอนโดเพิ่มขึ้น 40% สะท้อนการเร่งโอนจาก Backlog เดิม ขณะที่แรงกดดันคือค่าเงินบาทแข็งและมาตรการด้านบัญชีธนาคารที่กระทบต่างชาติ แม้เผชิญความท้าทาย แต่ภูเก็ตยังคงผลักดันตัวเองสู่การเป็น International City ทั้งผ่านโรงเรียนนานาชาติราว 20 แห่ง และ Medical Center เพื่อดึงดูดการอยู่อาศัยระยะยาว

    ขณะที่สงขลามีตลาดที่อิงกำลังซื้อท้องถิ่นเกือบ 100% วรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา ได้ระบุว่า ตลาดเผชิญยอดขายลดลงเกือบทุกเซกเมนต์ แต่โอกาสใหม่กำลังเกิดขึ้นจากเทรนด์ Wellness และ Senior House โดยผู้ประกอบการปรับดีไซน์บ้านรองรับผู้สูงอายุ รวมถึงใช้จุดแข็งด้านการแพทย์เพื่อดึงนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะมาเลเซียที่นิยมเข้ามาพักแบบบ้านเช่ามากกว่าโรงแรม สำหรับเกาะสมุยในสุราษฎร์ธานีกลับโดดเด่น ยอดขายรวมเพิ่มขึ้น 55% โดยคอนโดทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ MoS เหลือเพียง 5 เดือน และต่างชาติครองการโอนถึง 64% ของมูลค่า

    โดยภาพรวมแล้ว ภาพรวมตลาดอสังหาฯ 4 ภูมิภาคครึ่งปีแรกและแนวโน้มครึ่งหลังปี 2568 สะท้อนว่า แม้ซัพพลายยังขยาย แต่กำลังซื้อที่ชะลอลงทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว บ้านมือสองยังเป็นคู่แข่งที่น่ากังวล ขณะที่ตลาดใหม่ต้องอาศัยการเจาะกลุ่มเฉพาะ ทั้งต่างชาติ วิลล่าระดับบน หรือที่อยู่อาศัยใกล้นิคมอุตสาหกรรม เพื่อพยุงการขายท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย