ยังเผชิญวิกฤตซ้ำซ้อนและความยากลำบากตลอดปี 2568 และมีแนวโน้มลากยาวไปถึงปี 2569 สำหรับ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย" ในวันที่ยอดขายและรายได้ ติดลบ สต๊อกพุ่งแซงรายได้ ไร้สัญญาณการฟ้นตัว ตามสภาพ เศรษฐกิจที่โตช้า กำลังซื้อลดน้อยถอยลง

    ถึงแม้จะมี 2 มาตรการจากรัฐบาลออกมา ไม่ว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท แพคคู่กับการผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ได้ 100% จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อมากระตุ้นตลาดจากนี้ถึงกลางปี 2569

    แต่ด้วยสถานการณ์แผ่นดินไหวและภาษีทรัมป์ เข้ามาซ้ำเติมตลาดพร้อมกันโดยมิได้นัดหมาย จึงทำให้แรงส่งของ 2 มาตรการไม่เพียงพอกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้พลิกฟ้น ขึ้นมาได้ แต่อย่างน้อยก็ช่วยประคับประคองตลาดไม่ให้ทรุดหนักมากขึ้น

    ดังนั้น เมื่อรายได้หลุดเป้า "สภาพคล่อง" จึงเป็นหัวใจสำคัญของการพยุงธุรกิจให้อยู่รอดของผู้ประกอบการทั้ง รายใหญ่และรายเล็ก ท่ามกลางปัจจัยลบรอบทิศ ติดกับดักกำลังซื้อ แบงก์ไม่ปล่อยกู้ถ้าวนหน้าทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ

    การจัดโปรโมชั่น "ระบายสต๊อก" จึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯใช้มาอย่างต่อเนื่องเปรียบเสมือน "ยาสามัญ" ประจำบ้าน เพื่อหล่อเลี้ยงรายได้ ขณะที่ การออก "หุ้นกู้" เป็นอีกวิธีการที่บริษัทอสังหาฯใช้เป็น ช่องทางหาเงินเพื่อซื้อที่ดินและลงทุนโครงการใหม่ หลังแบงก์ตั้งการ์ดสูง ปล่อยกู้ยาก

   ปัจจุบันด้วยสถานการณ์ "ตลาดหุ้นกู้" ที่ความเชื่อมั่นหดหาย จากสภาพตลาดอสังหาฯที่หดตัวอย่างแรง ทำให้การออกหุ้นกู้ยิ่งยากลำบาก สะท้อนจากหุ้นกู้อสังหาฯ หลาย รายที่ขายไม่ออก ต้องนำกลับมาวนขายใหม่ รวมถึง ขอยืดเวลาการชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระออกไป

    ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจุบันมีหุ้นกู้อสังหาฯที่จะครบกำหนดชำระตั้งแต่เดือนเมษายน 2568 ถึงเดือนธันวาคม 2569 มีมูลค่ารวม 266,024.3 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มเรตติ้ง AA-BBB ซึ่งเป็นกลุ่ม Investment Grade หรือหุ้นกู้ที่มีความน่าเชื่อถือ อยู่ในระดับน่าลงทุน จำนวน 181,435.8 ล้านบาท โดยปี 2568 มีมูลค่ารวม 77,862.5 ล้านบาท ในไตรมาส 2 มูลค่า 25,832.1 ล้านบาท ไตรมาส 3 มูลค่า 21,544.2 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า 30,486.2 ล้านบาท และ ปี 2569 มีมูลค่ารวม 103,573.3 ล้านบาท ในไตรมาส 1 มูลค่า 32,102.8 ล้านบาท ไตรมาส 2 มูลค่า 21,351.1 ล้านบาท ไตรมาส 3 มูลค่า 32,008.9 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า 18,110.5 ล้านบาท

   ส่วนกลุ่มเรตติ้งต่ำ BB+-Non Rated ซึ่งเป็นกลุ่ม High Yield Grade หรือหุ้นกู้ดอกเบี้ยสูง จำนวน 84,588.5 ล้านบาท ในปี 2568 มีมูลค่ารวม 40,551.9 ล้านบาท ในไตรมาส 2 มูลค่า 14,439.0 ล้านบาท ไตรมาส 3 มูลค่า 12,594.3 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า 13,518.6 ล้านบาท และปี 2569 รวม 44,036.6 ล้านบาท ในไตรมาส 1 มูลค่า 16,271.4 ล้านบาท ไตรมาส 2 มูลค่า 8,141.6 ล้านบาท ไตรมาส 3 มูลค่า 11,771.1 ล้านบาท ไตรมาส 4 มูลค่า 7,852.6 ล้านบาท ทั้งนี้ เมื่อรวมกลุ่ม Investment Grade และกลุ่ม High Yield Grade ในปี 2568 จะครบกำหนดชำระมูลค่า 118,414.4 ล้านบาท และปี 2569 มูลค่า 147,609.9 ล้านบาท

    "ทั้ง 2 มาตรการรัฐที่ออกมา แค่ประคองตลาดไม่ให้แย่ไปมากกว่านี้ เพราะขณะนี้การแก้ปัญหาเร่งด่วนของภาคธุรกิจอสังหาฯคือสภาพคล่องที่เป็นสิ่งสำคัญที่สุด อยากให้รัฐบาลมีมาตรการยาแรงกระตุ้นเพิ่มเติม เพื่อรองรับผลกระทบ จากแผ่นดินไหว ภาษีทรัมป์ ที่เป็นปัจจัยใหม่เพิ่มเข้ามา" ประเสริฐกล่าว

     สำหรับข้อเสนอ "ประเสริฐ" โฟกัสไปที่ตลาดหุ้นกู้ของธุรกิจอสังหาฯที่มีความเปราะบางจะครบกำหนดชำระคืนในปี 2568-2569 เพื่อป้องกันปัญหาการไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ครบกำหนดได้ในกลุ่ม High Yield รวมถึงการขาดความมั่นใจบริษัท Investment Grade

     รวมถึงมีการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการผ่านสถาบันการเงิน ธนาคารพาณิชย์ในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม การปล่อยสินเชื่อรายย่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปลด LTV 100% จากราคาประเมินบ้านใหม่และ 100% จากราคาประเมินปัจจุบันหลักประกันบ้านเก่าเพื่อรีไฟแนนซ์ เพิ่มสภาพคล่องให้ประชาชนโดยมีดอกเบี้ยพิเศษเท่าบ้านใหม่โดยแบงก์ไม่ต้องกันสำรองเหมือนบ้านใหม่ และมาตรการกระตุ้นการโอนเพิ่มเติม เช่น ไม่กำหนดราคา หักลดหย่อนภาษีซื้อบ้านใหม่และดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการ

    จากเดดไลน์หุ้นกู้ที่ทยอยครบกำหนดชำระ ทำให้อสังหาฯ หลายบริษัทเร่งกู้สถานการณ์ เพิ่มสภาพคล่องเงินทุน หมุนเวียนเพื่อต่อลมหายใจ โดยแหล่งข่าวจากวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าการแก้ปัญหาของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมีไม่กี่ทางเลือก ได้แก่

     1.นำทรัพย์สินออกมาประกาศขายไม่ว่าที่ดินเปล่าที่ซื้อไว้แต่ยังไม่นำมาพัฒนาโครงการ รวมถึงโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง เพื่อลดภาระ ซึ่งขณะนี้เริ่มมีนำออกมาประกาศขายหลายรายแล้ว แต่ก็ขายได้ยาก เนื่องจากทุกคนตกอยู่ในสภาพเดียวกัน คือมีสต๊อกเหลืออยู่ในมือจำนวนมาก อีกทั้งเริ่มเห็นบางโครงการที่หยุดขายและก่อสร้าง โดยเฉพาะคอนโด ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะยอดขายไม่ถึงเป้าและต้องการ ลดภาระการลงทุน

    2.ขอยืดเวลาชำระหุ้นกู้ออกไป

    3.ขอกู้เงินจากแบงก์เพื่อนำมาชำระหนี้หุ้นกู้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง เฉลี่ยอยู่ที่ 6-7% ต่อปี

    4.กู้สถาบันการเงินที่รับขายฝากทรัพย์สิน ล่าสุดธนชาตพลัส บริษัทในเครือทุนธนชาตได้ให้บริการสินเชื่อ STOCK FINANCE สำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯที่มีทรัพย์รอการขาย สำหรับใช้หมุนเวียนในธุรกิจ หรือรีไฟแนนซ์ เพื่อ Top-up วงเงินเพิ่มเติม โดยมีเงื่อนไขให้วงเงินกู้ 30-200 ล้านบาท LTV ไม่เกิน 50-60% ของราคาประเมินตลาด และอัตราดอกเบี้ย 10-12% ต่อปี โดยมีหลักประกันเป็นคอนโดและบ้านรอการขาย

    "ตอนนี้ตลาดอสังหาฯเหนื่อยมาก จากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี หนี้ครัวเรือนสูง กดดันกำลังซื้อปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เป็นตลาดใหญ่ แบงก์ไม่ปล่อยกู้ หรือกู้ได้ไม่เต็มวงเงิน 100% ทำให้เกิดยอดรีเจ็กต์เรตสูง แม้จะมีมาตรการอสังหาฯออกมากระตุ้น แต่ถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ก็ไม่มีความหมาย เช่นเดียวกับดอกเบี้ย ถ้าแบงก์ไม่ขานรับปรับลดตาม ก็ไม่มีผลต่อตลาดเช่นกัน ดังนั้น ปีนี้น่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาฯจะติดลบ ถามว่าจะเห็นการเทกโอเวอร์หรือซื้อกิจการกัน หรือไม่นั้น ขณะนี้ยังไม่ชัดเจน แต่อาจจะได้เห็นการร่วมทุน กันในแต่ละโปรเจ็กต์ ซึ่งถือเป็นทางออกในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอ ออกหุ้นกู้ได้ยาก แบงก์ก็ปล่อยสินเชื่อด้วยความเข้มงวด" แหล่งข่าวกล่าวทิ้งท้าย