รับ "ลดค่าโอน-LTV" ดันรายได้Q2

  อสังหาริมทรัพย์

  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นหนึ่งในเซกเตอร์ที่มีส่วนขับเคลื่อนจีดีพี ในประเทศให้เติบโตอีกแรง และยังช่วยดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามา หล่อเลี้ยงระบบเศรษฐกิจ ผ่านการเข้ามาลงทุน และ หรือ ซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งหลักๆ ต่างชาติจะเลือกอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หรือ ที่เป็น แหล่งงาน เช่น รอบมหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม เช่น จังหวัดชลบุรี ระยอง เป็นต้น

   เฉพาะในปี 2567 'ตลาดอสังหาฯ' ยังมีขนาดที่ใหญ่ โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ในปี 2567 มีจำนวนหน่วย 347,799 หน่วย ลดลง -5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการโอนอาคารชุดจำนวน 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สิ้นสุดในปี 67 ได้เพิ่มขึ้น 9.1% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอนจำนวน 231,360 หน่วย ลดลง -10.6% ซึ่งลดลงทุกระดับราคา

   ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 67 มีมูลค่าถึง 980,648 ล้านบาท ลดลง -6.3% โดยอาคารชุดมีมูลค่าการโอน 297,060 ล้านบาทลดลง -2.5% เป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป แต่ในขณะที่วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ ที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่า 683,588 ล้านบาท ลดลง -7.9% ส่งผลให้ตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในปี 67 อยู่ที่ 587,344 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่า 678,347 ล้านบาท

   ดังนั้น เราจะเห็นได้ว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯจดจำนอง เป็นอีกปัจจัยที่กระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อ!!

   แต่ 3 เดือนกว่าของปี 68 ช่วงที่เกิดสุญญากาศ ผู้ประกอบการ อสังหาฯต่างรอความชัดเจน มาตรการลดภาษีการโอนฯนั้น ภาวะตลาดก็อยู่ในช่วงที่ชะลอตัว เอกชน ต้องอัดโปรฯเพื่อกระตุ้นยอดโอนฯเพื่อดึงกำลังซื้อกลับมา!

   ล่าสุด ราชกิจจาฯ ออกประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอน-จด จำนอง กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ เหลือ 0.01% เริ่มมีผลบังคับใช้วันนี้ 22 เม.ย.ถึง 30 มิ.ย. 2569 รวมมีระยะเวลา 1 ปี เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจรวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมต่อไป

   ขณะที่ ปัจจัยบวกที่มาลดความเข้มข้นเรื่องการพิจารณาสินเชื่อคือ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนเกณฑ์การพิจารณา LTV ( Loan to Value) เป็นการพิจารณาอัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน สำหรับสัญญาสินเชื่อที่ 2-3 อาจช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่มีรายได้ระดับกลาง-บน

   แต่นั่นอาจจะไม่ใช่หลักประกันที่จะลดความเข้มงวดของสถาบันการเงิน เนื่องจากในภาวะที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ปัญหาเรื่องหนี้เสีย ที่ยังคงค้างในระบบสูง กดดันให้สถาบันการเงิน ยังต้องมอนิเตอร์การปล่อยสินเชื่ออยู่

   โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า โดยรวมแล้ว การลดค่าโอนฯและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% เป็นการปรับตัวที่สำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯในช่วงที่มีภาวะชะลอตัว จะช่วยเสริมสร้างความมั่นคงให้กับภาคอสังหาฯได้อย่างยั่งยืน ทั้งในด้านการสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและผู้ลงทุน และการเพิ่มสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจโดยรวม

   ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในปี 2568 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาฯจะมีแนวโน้มลดลงโดยรวมประมาณ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในช่วงประมาณ 502,000-512,270 ล้านบาท การลดลงนี้จะมีผลกระทบอย่างมากในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงสูง เนื่องจากอุปสรรคจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

   แสนสิริ "Buyer,s Market" อำนาจต่อรองสูง!

   แม้ว่าภาคอสังหาฯจะได้ยามาชุบชีวิต แต่ดูเหมือนว่าอาจจะไม่เพียงพอ เนื่องจากต้องเจอมรสุมหลายด้าน ทั้งเรื่องสงครามการค้าและที่เลวร้ายสุดๆ คือ โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงต่างจังหวัด ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้เจ้าของห้องชุด ลังเลที่จะอยู่ และมีการประกาศขายทิ้ง ขณะที่ ผู้ซื้อ หรือ ที่กำลังตัดสินใจจะโอนฯ ก็กังวล จะเกิดเหตุการณ์ซ้ำ แต่สิ่งที่น่าชื่นชม คือ ผู้ประกอบการทุกค่าย ต่างออกมาเร่งแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับอาคารที่ได้รับผลกระทบ ดูแลผู้เดือดร้อน พร้อมกับการสร้างความเชื่อมั่นในเรื่องความปลอดภัย

   ขณะที่กิจกรรมทางตลาดของแต่ละแบรนด์ ก็ออกมาดุเดือด โดยเฉพาะ 'บิ๊กแบรนด์' ที่มีมาร์เกตแชร์ในตลาด ปล่อยหมัดแคมเปญออกมา พุ่งเป้าที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาฯในไตรมาส 2 ให้มีบรรยากาศที่คึกคัก และให้สอดรับกับมาตรการของภาครัฐ ทั้งเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอนฯที่มีผลบังคับใช้แล้ว และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ที่จะเริ่มในเดือน พ.ค.นี้

   เริ่มที่ค่ายบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI คงความเป็นผู้นำอสังหาฯชั้นนำของประเทศ ด้วยผลงานโดดเด่นรักษาโมเมนตัมผลประกอบการที่แข็งแกร่งจากปี 2567 อันดับ 1 รายได้และเงินปันผลส่งผลให้ไตรมาสแรกปี 2568 บริษัทสร้างยอดขาย (Presale) ได้ถึง 15,000 ล้านบาท (แนวราบ 6,000 ล้านบาท, คอนโดฯ 9,000 ล้านบาท) เติบโตสูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้ คิดเป็น 28% จากเป้ายอดขาย 53,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ท่ามกลางแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ

   ความสำเร็จนี้มาจากโครงการพีทีวาย เรสซิเดนซ์ สาย 1 (PTY Residence Sai 1) แฟลกชิพคอนโด ริมหาดพัทยา ด้วยยอดขายสูงถึง 3,300 ล้านบาท

   ปัจจัยความสำเร็จถัดมา คือ จากแผนกลยุทธ์ที่รัดกุมและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยโฟกัสไปยังกลุ่มเรียลดีมานด์ และได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก่อนการจอง ไม่สร้างยอดขายเทียม ทำให้แสนสิริ มีอัตราการยกเลิกสัญญา (Cancellation Rate) ต่ำสุดในตลาด พร้อม Backlog รอรับรู้รายได้อีกกว่า 20,000 ล้านบาท รวมถึง Take-up rate ที่โดดเด่นจากคอนโดมิเนียมที่อยู่ใน Tourism Destination อย่างภูเก็ต พัทยา และหัวหิน โดยภาพรวมไตรมาสแรกแสนสิริเปิด 10 โครงการใหม่ (แนวราบ 2, คอนโดมิเนียม 8) มูลค่ารวม 14,000 ล้านบาท

   ปัจจุบันกำลังก้าวเข้าสู่ยุค "Buyer's Market" โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญ อาทิ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ประกอบการกับแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และผู้ประกอบการทุกค่ายแข่งขันด้วยแคมเปญดึงดูดใจ ทั้งส่วนลดและข้อเสนอฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

   นอกจากนี้ยังมีทำเลศักยภาพใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า ที่ยังมีราคาไม่สูงมาก แต่มีโอกาสเติบโตในอนาคต ขณะที่ผู้ประกอบการมุ่งเน้นการสร้างความเชื่อมั่นและพัฒนาคุณภาพโครงการ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตมากขึ้น

   อนันดาฯ มั่นใจคอนโดฯเมืองไปต่อ!

   นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่ามาตรการต่างๆ ที่ทางภาครัฐออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ จะสามารถเป็นตัวช่วยให้ความมั่นใจกลับมาดีขึ้น เชื่อว่าเมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายลงทุกอย่างก็จะกลับสู่ภาวะปกติ และเชื่อมั่นว่า "เมืองยังคงไปต่อ" เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องการอาศัยในเมือง อยู่ใกล้แหล่งงานแหล่งชอปปิ้ง มีความสะดวกสบายในการเดินทาง จึงจำเป็นต้องเลือกอาศัยในคอนโดมิเนียมที่มีราคาจับต้องได้ เพราะเมืองคือศูนย์รวมแห่งการพัฒนาด้านการศึกษาแหล่งความรู้ แหล่งงาน และองค์กรชั้นนำ

   ขณะที่ อนันดาฯ ยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน ณ สิ้นปี 2567 ไว้ที่ 1.22 เท่า และยึดมั่นในการชำระคืนหุ้นกู้ทุกงวดตามกำหนด โดยที่ผ่านมาได้ชำระคืนหุ้นกู้เต็มจำนวน ตามกำหนด 100% ในปี 2566-ไตรมาส 1/68 มูลค่ารวม 15,652 ล้านบาทและเตรียมชำระคืนหุ้นกู้ตามกำหนด ในวันที่ 9 มิถุนายน 2568 มูลค่า 2,276 ล้านบาท

   นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าตลาดอสังหาฯหลังจากนี้ยังเป็นปีแห่งการประคับประคองธุรกิจแต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯยังมีปัจจัยบวกที่มาช่วยสนับสนุนทำให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวขึ้น หลังจากที่ชะลอตัวจากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น

   ทั้งนี้ จากมาตรการดังกล่าว อนันดาฯจะได้รับอานิสงส์อย่าง เต็มที่ มีโครงการพร้อมโอนราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท สูงกว่า 40% ของ Backlog ที่โอนภายในปีนี้ โดยในปี 2568 นี้ อนันดาฯ มียอด Strong Backlog แล้วกว่า 11,371 ล้านบาท หรือคิดเป็น 79% จากเป้าหมายยอดโอน 14,500 ล้านบาท อนันดาฯ มีแผนที่จะโอนโครงการใหม่ คือโครงการพร้อมเข้าอยู่ใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 12,078 ล้านบาท

    โดยในไตรมาสแรกของปี 2568 นี้ สามารถสร้างยอดขายกว่า 3,677 ล้านบาท ทะลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ หรือคิดเป็น Achieved 114 % และมีสัดส่วนยอดขายลูกค้าต่างประเทศกว่า 53% ของยอดขายรวมในไตรมาส 1 ปี 2568 เป็นการส่งสัญญาณดีขึ้น

    ทั้งนี้ ทางอนันดาฯยังคงเดินหน้าเปิดโครงการคอนโดฯ 2 โครงการใหม่ บนทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ คือ สะพานควาย มูลค่าโครงการ 8,820 ล้านบาท และ จุฬาฯ มูลค่าโครงการ 5,440 ล้านบาท

    พฤกษา "บิงโกลด์" ลุ้นบิง ชิงทอง ระบายสต๊อก 109 โครงการทั่วไทย

    นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวสนับสนุนว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯเริ่มส่งสัญญาณบวกจากการที่ ธปท.ปลดล็อกมาตรการ LTV ชั่วคราวโดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% และไม่ต้องวางเงินดาวน์ สำหรับบ้าน และคอนโดฯทุกระดับราคา และไม่มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น และมาตรการลดค่าโอนฯ ส่งผลให้ช่วงนี้ถือเป็นโอกาสทอง ที่ดีที่สุดครั้งหนึ่งในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยพฤกษายังได้ใช้โอกาสนี้ มอบความคุ้มค่าเพิ่มขึ้นไปอีก ด้วยการจัดแคมเปญ "บิงโกลด์" ลุ้นบิง ชิงทอง ซึ่งจะทำให้การมีบ้านเป็นเรื่องง่ายกว่าที่เคย ให้ลูกค้าได้รับสิทธิประโยชน์ครบทุกช่อง ทั้งลุ้นรางวัลฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอน- ส่วนลดเพิ่มเติมกับบิง 3 ต่อ ได้แก่ ได้สิทธิ์ลุ้นโชค รับ 1 สิทธิ์ต่อการซื้อทุก 1 ล้านบาท เพื่อลุ้นทองคำแท่ง 10 บาท จำนวน 3 รางวัล ทองคาแท่ง 5 บาท จำนวน 3 รางวัล และรางวัลพรีเมียมอื่นๆ รวมมูลค่า กว่า 3 ล้านบาท

    ได้ฟรี ทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ทั้งค่าธรรมเนียมโอน ค่าธรรมเนียมจำนอง ค่ามิเตอร์ประปา ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า และได้ลด รับส่วนลดราคาที่อยู่อาศัย มูลค่าสูงสุดถึง 5 ล้านบาท

    แคมเปญ "บิงโกลด์" ลุ้นบิง ชิงทอง มอบโปรใหญ่ ให้ลูกค้าที่จองและทำสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 16 เม.ย.-30 มิ.ย. 68 และโอนฯภายในวันที่ 30 มิ.ย.นี้ แบรนด์ในเครือพฤกษารวมกว่า 109 โครงการ ทุกทำเลทั่วไทย

    "SC" พร้อมช่วยผ่อนดอกนาน 5 ปี

     นายณัฏฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าสายงานการตลาด บริษัท เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "แคมเปญ SC Free All อยากให้คนไทยได้เริ่มต้นชีวิตในบ้านหลังใหม่ได้ง่ายขึ้น โดยลดภาระค่าใช้จ่ายก้อนแรกให้กับลูกค้าแบบครบทุกด้าน ทั้งค่าโอน ค่าจดจำนอง รวมถึงช่วยแบ่งเบาค่าดอกเบี้ยในระยะยาว กับ 75 โครงการในราคาเริ่มต้น 3-100 ล้านบาท รับสิทธิพิเศษโปรโมชันตั้งแต่วันนี้-30 เม.ย 2568

    สำหรับเงื่อนไข "SC Free All" จองบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ ภายในวันที่ 11 เม.ย. 68 ถึง 30 เม.ย. 68 และโอนฯภายในวันที่ 15 พ.ค. 68 โดยโปรโมชันดังกล่าวจะได้รับ ภายใน 45 วัน หลังวันโอนฯซึ่งหนึ่งในโปรฯ คือ SC ช่วยจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี ตามอัตราดอกเบี้ย อาทิเช่น ถ้าเป็นนอกเหนือจากธนาคารที่เข้าร่วม Campaign จะได้รับเป็น Cashback โดยอัตราการคิดสูงสุดไม่เกินล้านละ 40,000 บาท 5 ปี

    เงื่อนไขช่วยจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงสุด 3 ปี หากนอกเหนือจากธนาคารที่เข้าร่วม Campaign จะได้รับเป็น Cashback สูงสุดไม่เกินล้านละ 27,000 บาท 3 ปี

    ทั้งนี้ แบบที่ 1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ ปีที่ 1-5 = 3.00 % ต่อปี อัตราดอกเบี้ยปีที่ 6 เป็นต้นไป MRR-1.50% อัตราผ่อนล้านละ 4,000 บาทต่อเดือน นาน 5 ปี

    แบบที่ 2 คงที่ ปีที่ 1-2 = 0.99% ต่อปี ปีที่ 3 = 3.99% อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-1.50% อัตราผ่อนล้านละปีที่ 1-2 = 1,200 บาทต่อเดือน ปีที่ 3 = 5,000 บาท

    สุดท้ายแล้ว แม้จะมีมาตรการต่างๆของภาครัฐออกมาส่งเสริมภาคอสังหาฯ แต่ต้องขีดเส้นใต้ว่า 'ด่านสุดท้าย' คือ การพิจารณาจากสถาบันการเงิน เพราะเป็นห่วงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เสี่ยงอาจจะกลับมาเป็น NPL ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพยายามส่งเสริม 'สุขภาพ'ทางการเงินที่ดีให้กับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยให้ได้