อสังหาริมทรัพย์

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 67 ที่ผ่านมาเรียกได้ว่าเป็นปีที่ตลาดยังไม่สามารถโงหัวขึ้นมาได้อย่างที่หลายๆ ฝ่ายคาดหวัง แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นตลอดทั้งปี แต่ปัจจัยแวดล้อมเดิมๆ ยังคงส่งผลลบทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ตลาดรวมในปีที่ผ่านมายัง ไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้แถมปัจจัยลบเดิม ๆ ในปีแล้ว ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ ยังคงอยู่ครบและมีแนวโน้มว่าจะมีปัจจัยลบตัวใหม่ๆเข้ามาเพิ่มอีกด้วย เช่น ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และนโยบายการจัดเก็บภาษีสินค้านำเข้าของสหรัฐอเมริกา ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการ ส่งออกของไทยในอนาคต

   แม้ว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯจะยังคงต้องเผชิญความท้าทายเช่นเดียวกับปีก่อนหน้า แต่ในด้านของดีมานด์ในตลาดนั้นยังคงมีการขยายตัวที่ดี โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองหรือ CBD และบ้านหรูในตลาดระดับบนหรือบ้านระดับลักชัวรี รวมถึงที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยว

   โดย นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ กล่าวสรุปภาพรวมตลาดที่พักอาศัยใจกลางกรุงเทพฯในปี67 ว่า ตัวเลขยอดขายคอนโดฯพร้อมเข้าอยู่เฉลี่ยสูงถึง 93% สืบเนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดตัวไม่มากและมีการเร่งระบายสต๊อกที่สร้างแล้วเสร็จ อีกทั้งได้อานิสงส์ปัจจัยหนุนจากความต้องการที่พักอาศัยในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติสูงเป็นประวัติการณ์ โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้ง ประเทศ ณ สิ้นปี 67 จำนวน 14,573 ยูนิต สูงกว่าปี 66 กว่า 5.27% อีกทั้งเริ่มมีข่าวการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ บนทำเลใจกลางเมืองที่ได้รับการพัฒนาทั้งดีไซน์ ฟังก์ชัน และคุณภาพมาเป็นอย่างดี

    ภาพรวมตลาดคอนโดฯใจกลางกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 67 มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่เพียง 11 โครงการ รวมเป็นจำนวน 3,029 ยูนิต สืบเนื่องมาจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงต้องการที่จะเร่งระบายสต๊อกที่สร้างแล้วเสร็จเพื่อรักษาสภาพคล่องให้ได้มากที่สุด อีกทั้งยังไม่มั่นใจกับสถานการณ์โดยรวมรอสัญญาณบวกจากหลายภาคส่วน แต่เห็นได้ว่าในขณะที่รอจังหวะที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็มีการเร่งพัฒนาตัวโครงการ สร้างจุดขายที่สำคัญและจับต้องได้อย่างแท้จริงเพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายของตนเองให้ได้มากที่สุด

    ส่วนโครงการที่กำลังจะเปิดตัวออกมาในปี 68 นี้ เชื่อว่าจะต้องผ่านการออกแบบ คิดวิเคราะห์มาอย่างละเอียดและสามารถชูจุดเด่นของโครงการได้อย่างชัดเจนเพื่อให้แข่งขันในตลาดได้ ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงภาพรวมยอดขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมทำเลใจกลางเมืองที่พร้อมเข้าอยู่ในปีที่ผ่านมา พบว่าอยู่ที่93% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูง โดยทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 อันดับได้แก่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใจกลางลุมพินี และสุขุมวิทชั้นนอก โดยลูกค้ากลุ่มนี้มองหาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์กับไลฟ์ไตล์ มีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน คุ้มค่ากับราคาและยังสามารถเก็บไว้เพื่อเป็นสินทรัพย์หรือลงทุนปล่อยเช่าในอนาคตได้

    จากการปิดการขายโครงการคอนโดฯระดับลักชัวรีขึ้นไปโดยซีบีอาร์อี ณ สิ้นปี 67 พบว่ามีสัดส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้จากลูกค้าชาวไทยอยู่ที่ 82% และลูกค้าชาวต่างชาติ 18% โดยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่มีการปิดการขายจำนวนยูนิตมากที่สุดได้แก่ ชาวไต้หวัน ออสเตรเลีย จีน อเมริกัน และพม่า ตามลำดับ ขณะที่หากพิจารณาจากมูลค่ายอดขาย ตัวเลขลูกค้าชาวไทยกลับลดลงอยู่ที่ 61% ในขณะที่ลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 39 ซึ่งมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ ยูนิตที่ปิดการขายที่มีมูลค่าสูงที่สุดเป็นลูกค้าชาวไต้หวัน ส่วนใหญ่ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมหรูพร้อมเข้าอยู่ในทำเลใจกลางลุมพินี รองลงมาได้แก่ ชาวพม่า จีน แคนาดา และฮ่องกง ตามลำดับ โดยยูนิตที่ปิดการขายที่มีมูลค่าสูงสุดอยู่ที่ 230 ล้านบาท ซึ่งอยู่ใจกลางสุขุมวิท

    ทำเลยอดนิยมที่ลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติตัด สินใจซื้อโครงการคอนโดฯ ได้แก่ ทำเลใจกลางลุมพินี เนื่องจากเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งยังสะดวกสบายในการเข้าถึงการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้โครงการคอนโดฯในทำเลนี้ได้รับกระแสตอบรับที่ดี อาทิโครงการ The Residences at Dusit Central Park ที่ปิดยอดขายแล้วกว่า 85% โดยที่โครงการยังไม่แล้วเสร็จ รองลงมาคือทำเลสุขุมวิท และสีลม-สาทร โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 73% และเพื่อการลงทุน 27% ทั้งนี้ ซีบีอาร์อียังเห็นถึงความต้องการซื้อคอนโดฯหรูในย่านใจกลางเมืองที่มียูนิตขนาดใหญ่จากทั้งกลุ่มลูกค้าชาวไทย และชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาดไม่ค่อยมีซัปพลายห้องใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะยังคงได้รับความสนใจในปี 68 เช่นกัน

    ภาพรวมตลาดบ้านระดับลักชัวรีขึ้นไปในกรุงเทพฯ ยังคงได้รับความสนใจ แต่ไม่หวือหวาเท่าปีก่อนๆ พบว่ายอดขายโครงการบ้านระดับลักชัวรีขึ้นไปมีตัวเลขอยู่ที่59% ซึ่งถือว่า เริ่มชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยตลอด 5-6 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ในอัตราที่สูง จึงทำให้ลูกค้ามีตัวเลือกที่มากขึ้น จากการศึกษาพฤติกรรมของลูกค้าที่ ซีบีอาร์อีปิดการขาย พบว่าทำเลที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อโครงการบ้านหรูมากที่สุด ได้แก่ ตัวเมืองกรุงเทพฯ รองลงมาคือกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก และกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 94% และเพื่อการลงทุน 6 โดยต้องการบ้านรูปแบบ 4-5 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 400 ตร.ม. และขนาดที่ดินมากกว่า 100 ตร.วา

    โดย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าโครงการบ้านที่จะได้รับความนิยมในปี 68 จะยังคงเป็นเทรนด์เหมือนปีที่ผ่านมา คือโครงการที่อยู่ในทำเลเดินทางสะดวกเชื่อมต่อไปยังย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ได้ง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก สถานศึกษาและโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังในการพัฒนาโปรดักต์ให้ตอบโจทย์พฤติกรรมการใช้ชีวิตและความต้องการที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าซึ่งนอกเหนือจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มมากขึ้นและคุณภาพโครงการที่สูงขึ้นแล้ว ยังคงพิจารณาเรื่องราคาและความคุ้มค่าด้วย เนื่องจากมีตัวเลือกในตลาดที่เพิ่มมากขึ้น จึงทำให้ลูกค้าสามารถเปรียบเทียบ และเลือกสิ่งที่ใช่และคุ้มค่ามากที่สุด

    ในปีที่ผ่านมาแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัยซีบีอาร์อี ประเทศไทย มีการขายแบบปิดการขายทั้งโครงการ (Sold Out) ในหลายทำเล เช่น โครงการ Tonson One Residence คอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี บนทำเลใจกลางลุมพินี โครงการ COMMON TU คอนโดมิเนียมติดรั้วมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต และเป็นโครงการ High Rise ระดับพรีเมียมโครงการแรกในทำเลนี้ โดยซีบีอาร์อีให้คำปรึกษาด้านการตลาดและการบริหารการขาย เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการอย่างแท้จริง เพื่อนำไปสู่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 100% ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นที่พักอาศัยหลังที่ 2 หรือเพื่อลงทุนระยะยาว ปล่อยเช่า หรือเพื่อเก็บเป็นสินทรัพย์เพื่อทำกำไรในอนาคต

    นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังมีการร่วมมือกับกลุ่มพันธมิตรทั้งในและต่างประเทศ อาทิ ไต้หวัน ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ กัมพูชา และกลุ่มตะวันออกกลาง รวมถึงผนึกกำลังกับพาร์ต เนอร์ในอุตสาหกรรมต่างๆ อาทิ แบรนด์สินค้าหรู ธนาคาร เฟอร์นิเจอร์ระดับไฮเอนด์ และโรงพยาบาลชั้นนำ เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจในการนำเสนอที่พักอาศัยระดับลักชัวรีที่มี ความต้องการอย่างต่อเนื่องจากทั้งกลุ่มนักลงทุนและลูกค้าที่อยู่อาศัยเองทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ

    "สำหรับปี 68 ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ตลาดที่พักอาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะค่อยๆ ฟื้นตัว โดยโครงการที่พักอาศัยที่ซีบีอาร์อีได้รับการแต่งตั้งให้เป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและตัวแทนขายนั้นจะเริ่มเห็นการเปิดตัวในปีนี้และปีหน้า ทั้งคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรีใจกลางเมืองกรุงเทพฯ รวมถึง Branded Residence และโครงการบ้านหรูในหลากหลายทำเล โดยโครงการส่วนใหญ่จะมีเอกลักษณ์ที่ชัดเจน เนื่องจากผ่านการพัฒนามาแล้วอย่างถี่ถ้วน" นางสาวอาทิตยา กล่าวเสริม

   นางสาวประกายเพชร มีชูสาร หัวหน้าแผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่าตลาดที่พักตากอากาศในภูเก็ตเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ครองตลาดภูเก็ตอยู่แล้ว ผนวกกับผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ ที่เล็งเห็นโอกาสทางธุรกิจ ต้องการสร้าง Market Share ต่างเข้าไปลงทุนกันอย่างคึกคัก โดยซีบีอาร์อีปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียม ณ สิ้นปี 67 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นกว่า 201% จากปีก่อนหน้า

    โดยปี 66 ก็มียอดขายเพิ่มขึ้นกว่า 96% จากปี 65 เช่นกันขณะที่โครงการวิลล่า ณ สิ้นปี 67 มียอดขายเพิ่มขึ้น 148% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นยอดขายที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยวิลล่าที่ทำการปิดการขายมีมูลค่ารวมสูงสุดกว่า 700 ล้านบาทเป็น Branded Residence ทำเลชายหาดบางเทา จำนวน 3 หลัง ทั้งนี้จากพฤติกรรมลูกค้าที่ซื้อที่พักตากอากาศมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่อการลงทุน 75% และเพื่ออยู่อาศัยเอง 25% แบ่งเป็นสัดส่วนลูกค้าชาวไทย 70% และชาวต่างชาติ 30% ซึ่งลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่มาจากโซนยุโรปและโซนเอเชีย ได้แก่ รัสเซีย ออสเตรเลีย อังกฤษ จีน และเยอรมนี ตามลำดับ

    ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีพบความหลากหลายทางเชื้อชาติของลูกค้าชาวต่างชาติ อาทิ ชาวญี่ปุ่น และชาวสวิตเซอร์แลนด์ ที่ซื้อโครงการคอนโดฯเพื่อลงทุนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเห็นถึงศักยภาพความเจริญเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต นอกจากนั้นมีชาวต่างชาติอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าจับตามองที่มีการสอบถามเกี่ยวกับที่พักตากอากาศ อาทิ กลุ่มตะวันออกกลาง และอินเดีย ซีบีอาร์อีคาดว่า ในปี 68 กลุ่มลูกค้าชาวไทยจะยังคงเป็นกลุ่มหลัก และจะยังเห็นความต้องการจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ได้กล่าวมาข้างต้น ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่พักตากอากาศในภูเก็ตในปี 68 ที่จะยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง

    "ในปีที่ผ่านมา แผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้รับความไว้วางใจแต่งตั้งให้เป็น ที่ปรึกษาด้านการตลาด และตัวแทนขายให้กับหลากหลายโครงการ อาทิ โครงการ The Standard Residences, Phuket Bang Tao ที่สร้างยอดขายทะลุเป้ามากกว่า 70% โครงการ PEYLAA Phuket Bang Tao คอนโดมิเนียม ลักชัวรีสไตล์รีสอร์ตใจกลางย่านไลฟ์สไตล์บางเทา โครงการศรีพันวา ลากูน ภูเก็ต ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมกะโปรเจกต์ใหม่ตั้งอยู่ใจกลางย่านเชิงทะเล บางเทา นอกจากนี้โครงการ อื่นๆ ที่ซีบีอาร์อีบริหารอยู่ก็ได้รับกระแสตอบรับที่ดีเช่น เดียวกัน อาทิ Veranda Villas and Suites Phuket ซึ่ง เหลือเพียง 3 ยูนิต" น.ส.ประกายเพชร กล่าว