บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   หันลุย 'แนวราบ' ปั๊มกระแสเงินสดสู้ ศก.ฝืด

   คอนโดมิเนียม ปี 2568 "ชะลอตัว" ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เบรก เปิดขายโครงการใหม่ เน้นพัฒนาแนวราบหวัง กระแสเงินสดหมุนเวียนพร้อมสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จ คาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เปิด 20,000-23,000 ยูนิต แข่งชิงดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ ทั้ง จีน รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยุโรป และสหรัฐ ทำเลฮฮตยังคงเกาะแนว เส้นทางรถไฟฟ้า

   สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ ที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญภาวะชะลอตัว แม้ว่า ปีก่อนหน้ามีแนวโน้มว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่มากขึ้นก็ตาม ซึ่งจำนวนคอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ปี 2567 มีทั้งหมด 21,680 ยูนิต กว่า 59% ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ขณะที่อีก 10% ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม และสายสีม่วงใต้

   การเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2567 มีประมาณ 9,165 ยูนิต แต่พบว่าอัตราการขายยังคงต่ำกว่า 50% แม้ว่าจะมี บางโครงการที่ได้รับการจองสูงกว่าค่าเฉลี่ย หลายโครงการกลับมีการขายได้ในอัตราที่ต่ำอย่างเห็นได้ชัด บางโครงการอาจต้องเปิดขายบางส่วน หรือบางชั้นของอาคารเพื่อกระตุ้นการขาย และปรับราคาคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน

   "ที่น่าสนใจ คือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ มีการพัฒนาเป็นอาคารสูงมากกว่า 8 ชั้น และขนาดของโครงการก็มีจำนวนยูนิตที่มากขึ้น ในแง่ของราคาเฉลี่ยในตลาด คอนโดมิเนียมในไตรมาส 4 ปรับขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีโครงการบางส่วนที่ราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร"

    อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมในพื้นที่ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสามารถทำราคาขายได้สูงที่สุดอยู่ที่ 174,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าพื้นที่ที่ไม่ติดเส้นทางรถไฟฟ้าอย่างชัดเจน ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 109,400 บาทต่อตารางเมตร

    ในปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้ม "ชะลอตัว" อย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการอาจเลือกที่จะ "ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่" หรือ เน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม เนื่องจากบ้านจัดสรรมักจะมีกระแสเงินสดที่หมุนเวียนเร็วกว่า คอนโดมิเนียมที่อาจต้องใช้เวลารอการโอนกรรมสิทธิ์ 1-3 ปี นอกจากนี้ "การระบายสต็อก" โครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะยังคงเป็นเป้าหมายหลักในปี 2568

    นอกจากนี้ ยังมีการคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2568 อาจเปิดขายได้ในช่วง 20,000-23,000 ยูนิต ซึ่งไม่แตกต่างจากปี 2567 มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงต้องพึ่งพาการเปิดขายใหม่เพื่อระบายสินค้าที่มีอยู่ในมือ ทั้งยังคาดว่าจะมีการแข่งขันสูงในเรื่องการตลาด โดยเฉพาะการใช้กลยุทธ์ดึงดูดลูกค้าต่างชาติ

    กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติในปี 2568 ยังคงเป็นกลุ่มเดิมอย่างจีน รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยุโรป และสหรัฐ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยอาจมาจากการลงทุนในธุรกิจหรือเพื่อหาที่พักอาศัยระยะยาว เนื่องจากความยากลำบากในการลงทุนในประเทศจีน นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังคงพยายามเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากที่สุด ด้วยการหาพันธมิตรหรือเครือข่ายที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้

    ทิศทางตลาดในปี 2568 จึงยังคงชี้ไปที่การพัฒนาโครงการในทำเลที่เชื่อมโยงกับระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งยังคงเป็นทำเลที่สำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อต่างชาติและผู้บริโภคในประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการต้องพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์อย่างรวดเร็วในตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนอยู่