ภาคเอกชน กระทุ้ง "คลัง-แบงก์ชาติ" กู้วิกฤตตลาดอสังหาฯ เลิกLTV-ปล่อยกู้ลดดอกเบี้ย ต่อลมหายใจผู้ประกอบการ ช่วยผู้บริโภคได้เข้าถึงที่อยู่อาศัย ด้าน SC หนุนเต็มสูบ

   ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทยรวมถึงปัจจัยเสี่ยงภายนอก กระทบรุนแรงต่อความเชื่อมั่นกำลังซื้อ และดูเหมือนจะหนักหน่วงกว่าปีที่ผ่านมา ทั้งหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ขยายตัวมากขึ้น หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูงต่อเนื่องเป็นสาเหตุให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง และลุกลามไปยังกลุ่มตลาดกลาง-บน

   ซ้ำเติมด้วยซัพลายที่อยู่อาศัย ในตลาดที่มีปริมาณมากเกินความต้องการ สะท้อนจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานตัวเลข จำนวนหน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเหลือขายมากถึง 1.3 ล้านล้านบาท จำนวน 215,800 หน่วย (ข้อมูล ณ ไตรมาส3ปี2567) โดยต้องใช้เวลาระบายสินค้านานถึง49เดือน นับจากนี้และมีแนวโน้มที่จะพอกพูนมากขึ้น

   ที่เรียกร้องมาโดยตลอดสำหรับผู้ประกอบการและ 7 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เสนอต่อรัฐบาลคือ ขอสนับสนุนมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่เสนอต่อกระทรวงการคลังไปเมื่อวันที่ 14 มกราคม ที่ผ่านมา 4 ข้อ ได้แก่ 1.ขยายอายุมาตรการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัย ครอบคลุมราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท หลังจากหมดอายุลงตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา 2. สนับสนุนดอกเบี้ยต่ำและขอสินเชื่อง่ายขึ้น 3.ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ลง 50% และ 4. ลดขนาดที่ดินจัดสรร บ้านเดี่ยวจาก 50 ตารางวาเหลือ 35 ตารางวา ฯลฯเพื่อให้ประชาชนมีทางเลือกได้อยู่ในเมืองขณะเดียวกันช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้ แต่จนกระทั่งบัดนี้เรื่องได้เงียบลง ไม่ทราบแน่ชัดว่า ในที่สุดแล้วจะได้รับการพิจารณาหรือไม่

   เช่นเดียวกับ การเข้าพบ ผู้บริหาร ธนาคารแห่งประเทศไทย ( ธปท.) เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา ของภาคเอกชน7สมาคมอสังหาริมทรัพย์นำ โดย นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เสนอธปท.สนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการยกเลิก LTV ( Loan to Value Ratio) ออกไป 2 ปีหรือจนกว่าเศรษฐกิจและสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีขึ้น

   ประเด็นนี้ นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายองค์กรสัมพันธ์ และโฆษกธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าว ยอมรับว่าที่ผ่านมามีการเรียกหารือ ร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงผู้ประกอบการในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง เมื่อไม่นานมานี้ โดยมีการหารือเรื่องปัญหาต่างๆ และแลกเปลี่ยนข้อมูลร่วมกันในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยสิ่งที่ผู้ประกอบการขอคือ ขอผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่ 2-3

    โดย ธปท. ยอมรับจากการดูข้อมูลต่างๆ และการหารือกับผู้ประกอบการ โดยธปท. เห็นภาพของการฟื้นตัวภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่กลับมา ซึ่งธปท. มีการมอนิเตอร์ปัจจัยเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง

    สิ่งที่ธปท. ต้องพิจารณาคือ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีส่วนช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้จริงหรือไม่ ซึ่งธปท. ก็ไม่ได้ปฏิเสธ และมองว่า LTV มีส่วนช่วยได้ กลุ่มที่รายได้สูงโดยเฉพาะสัญญาที่ 2-3 และมีศักยภาพในการกู้ได้ แต่ไม่ใช่กลุ่มเปราะบาง เหล่านี้ต้องพิจารณาร่วมกันกับข้อมูลต่างๆ ทั้งสัญญาณการเก็งกำไรของภาคอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับอุปสงค์อุปทานคงเหลือที่อยู่อาศัย และ เตรียมนำข้อมูลที่หารือร่วมกับผู้ประกอบการสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโบบายสถาบันการเงิน (กนส.) ต่อไป ส่วนจะมีความชัดเจนในช่วงไตรมาส 2 หรือครึ่งปีแรกนี้หรือไม่ ยังไม่สามารถตอบได้

   ปมร้อนดังกล่าว "ฐานเศรษฐกิจ"สอบถามไปยัง นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หนึ่งในสมาคมฯที่เข้าพบธปท. ซึ่งระบุว่าปัจจุบันสิ่งที่ภาคเอกชน ต้องการคือการผ่อนคลายLTV โดยมองว่าควรยกเลิกออกไปก่อน เพื่อให้กำลังซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 เป็นต้นไปกลับมา โดยสามารถกู้ได้ เต็ม 100% เนื่องจากกลุ่มคนเหล่านี้ มีความจำเป็นต้องซื้อ คอนโดมิเนียมในเมืองเพื่อ ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาบุตรหลานมากกว่าการเก็งกำไรซึ่งเป็นมาตรการเร่งด่วนรวมถึงการส่งสัญญาณให้ สถาบันการเงินเอกชน พิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง และ ลดดอกเบี้ยลง ส่วนกระทรวงการคลัง ที่เป็นเรื่องเร่งด่วน เสนอว่าต้องต่ออายุค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองออกไป เนื่องจากเป็นตัวช่วยที่ดี เมื่อย้อนดูโครงการที่รัฐบาลดำเนินการในขณะนี้ "คุณสู้เราช่วย" พบว่า ต้องใช้เวลานานถึง 3 ปี ถึงจะทำให้คนกลุ่มนี้ ฟื้นตัวและกลับมากู้สินเชื่อใหม่ได้ มองว่าไม่ทันต่อสถานการณ์

    นายสุนทร กล่าวต่อว่า จากการวิเคราะห์ ปี2567 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ฯ ในขณะนั้น ได้ศึกษาความสัมพันธ์ของ LTV มองว่า หากปลดล็อกหรือ ยกเลิกออกไปชั่วคราว จะเป็นหนึ่งในความเชื่อมั่น การฟื้นตัวจะดีขี้น จีดีพีประเทศจะขยายตัว คนตัดสินใจวางแผนระยะยาว เงินเดือนงานมั่นคง ซึ่ง LTV มีผลอย่างมากต่อการการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความต้องการ ซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 หลังที่ 3 ให้บุตรหลานอยู่ใกล้สถานศึกษา ของผู้ปกครองมีสูง หรือซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 นอกเมืองเพื่อ รองรับการเกษียณ ของพ่อแม่หรือตนเองล้วนมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบทั้งสิ้น

    ที่สำคัญภาคเอกชนยังผลักดันกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ เพื่อให้ต่างชาติเช่าระยะยาวและช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ที่ได้นำไปตั้งกองทุนช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น

    ด้าน นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เปิดเผยว่า สนับสนุนธปท.ยกเลิก LTV ออกไป 1-2 ปี เพื่อให้สถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวดีขึ้น นอกจากนี้ ต้องการผลักดันกระทรวงการคลังลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีกระยะ โดยไม่มีเพดานของราคามาเป็นตัวกำหนด เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบเป็นวงกว้างลุกลามไปถึงกลุ่มระดับ 10 ล้านบาท

    นอกจากนี้ เห็นด้วยกับการดึงต่างชาติเข้าประเทศเพื่อลงทุนธุรกิจช่วยสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ มีรายได้จากการจัดเก็บภาษี และเห็นด้วยกับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ ซึ่งตามข้อเท็จจริงภาคเอกชนต้องการขยายเวลา ประมาณ 60 ปี จะเกิดความจูงใจนักลงทุนมากกว่า 30 ปีที่บังคับใช้อยู่ และประเมินว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นปกติ ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2-3 ปีนับจากนี้