REIC ระบุกรุงเทพฯราคาขยับสูงสุด2.3%

    อสังหาริมทรัพย์

    สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าในช่วงต้นปีจะมีแนวโน้มว่าตลาดจะฟืนตัวดีขึ้น แต่เมื่อเวลาผ่านไปภาวะตลาดกลับไม่เป็นดั่งที่หลายๆ คนคาดการณ์เนื่องจากในระหว่างทางมีปัจจัยลบ เข้ามา กระทบความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของลูกค้า อยู่ตลอดเวลา ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดรวมอสังหาฯยังไม่สามารถฟืนตัวกลับมาได้ แม้ว่าจะได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐด้วยการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯก็ตาม

   สำหรับปัจจัยสำคัญหลักๆ ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯในช่วงที่ผ่านมายังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวังไป คือ ความเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ซึ่งสืบเนื่องมาจากปัญหากำลังซื้อหดตัวและปัญหาหนี้ครัวเรือนในระบบที่เพิ่มสูงขึ้นมากกว่า 90% ทำให้สถาบันการเงินยังไม่ผ่อนคลายนโยบายการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดรีเจกต์สินเชื่อปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยตลอด

   ขณะเดียวกันปัญหาสำคัญอีกอย่างที่ทำให้ยอดรีเจกต์ สินเชื่อจากสถาบันการเงินพุ่งขึ้นมาอย่างต่อเนื่องในทุกๆ ปีคือการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัย ที่เพิ่มขึ้นตามต้นทุนราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง ซึ่งสวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่อยู่ในช่วงขาลง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมาขยายตัวเพิ่มมาโดยตลอด

    สถานการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้นส่งผลให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป เพื่อรอให้ภาวะเศรษฐกิจกลับมาขยายตัวดีขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลต่อการกำลังซื้อของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นกลับมาขยายตัวดีขึ้นในอนาคต และมีผลต่อการตัดสินใจซื้อและการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตด้วย

    ทั้งนี้ การปรับตัวของราคาที่ดิน และวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลให้ราคาขายที่อยู่อาศัยขยับขึ้นอย่างต่อเนือง แต่การปรับตัวดังกล่าวอาจไม่ชัดเจนมากเนื่องจาก ผู้ประกอบการอสังหาฯยอมแบกรับต้นทุนไว้บางส่วน เพื่อให้สามารถระบายสต๊อกสินค้าในมือออกไปได้ให้มากที่สุด ขณะที่กลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่เองก็พยายามรักษาระดับราคาขายไว้ระดับเดิม เพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ด้วยวิธีปรับลดขนาดพื้นที่ให้เล็กลง หรือลดเกรดวัสดุที่ให้ในการก่อสร้างเพื่อรักษาราคาขายไว้ในระดับเดิม

     ขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯบางส่วนหันไปพัฒนากลุ่มสินค้าในตลาดบนเพื่อรองรับกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้สูง และไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ ซึ่งกลุ่มตลาดบน โดยเฉพาะกลุ่มระดับไฮเอนด์นั้นพร้อมที่จะจ่ายในราคาสูงหากสินค้าที่พัฒนาออกมานั้นสามารถตอบโจทย์และไลฟ์สไตล์ของตนเองได้ ดังนั้นการปรับตัวของราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างจึงไม่ส่งผลต่อกระทบต่อกลุ่มบ้านตลาดไฮเอนด์มากนัก

    ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปี 2567 พบว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคา บ้านจัดสรร และห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาบ้านจัดสรรใหม่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 9 ไตรมาส ขณะที่ราคาห้องชุดใหม่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 8 ไตรมาส

    โดยเป็นผลมาจากต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้าง รวมถึงค่าแรงที่ปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลทำให้ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดขายใหม่มีราคาสูงขึ้น อย่างไรก็ตามคาดว่า การจัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำของสถาบันการเงินจะช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2568 โดยได้รับแรงสนับสนุนให้สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปี 2567 เพิ่มสูงขึ้น จากปัจจัยดังต่อไปนี้

     1. ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 มีค่าดัชนี 131.4 จุดปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 ซึ่งสูงกว่าในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ที่มีค่าดัชนีลดลงร้อยละ -1.0 โดยการลดลง ดังกล่าวเกิดจากการปรับราคาลดลงของดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ อย่างไรก็ตาม เมื่อแยกประเภทบ้านจัดสรร พบว่า ราคาบ้านเดี่ยวในไตรมาส 4 ปี 2567 ปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ร้อยละ 2.1

     2. ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 นอก จากนี้ ยังพบว่า มีการจัดรายการส่งเสริมการขาย โดยการให้ส่วนลดเงินสดในไตรมาสนี้สูงถึงร้อยละ 29.6 เพิ่มขึ้นจาก ไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 21.0 ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านมีนบุรี-หนองจอกลาดกระบัง ในกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท

     ส่วนทำเลบ้านเดี่ยวใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี ในกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ ในกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ส่วน ทาวน์เฮาส์ ใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย ในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

     ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 4 ปี 2567 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 159.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) การเพิ่มขึ้นดังกล่าวสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นโดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดินในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าที่มีประชาชนใช้บริการ เป็นจำนวนมาก อาทิ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม และ รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน เป็นต้น

     โดยราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 แต่ราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาห้องชุดในพื้นที่ 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และนนทบุรี) ซึ่งเพิ่มขึ้น ร้อยละ 4.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนอาคารชุดในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ย่านห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ในกลุ่มราคา 3.01-5.00 ล้านบาท

     ส่วนทำเลพื้นที่ปริมณฑล 2 จังหวัด (สมุทรปราการ-นนทบุรี) ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านสมุทรปราการพระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาทนอกจากนี้ ยังพบว่า มีการจัดรายการส่งเสริมการขายห้องชุด โดยให้ส่วนลดเงินสดในไตรมาสนี้ในสัดส่วน 25.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 21.7 เพื่อเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อเช่นเดียว กับโครงการบ้านจัดสรร

    ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน (HCCI) ณ ไตรมาส 4 ปี 2567 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 139.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แสดงให้เห็นถึงต้นทุนค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีการปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงาน โดยสุขภัณฑ์ ราคาเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 12.0 กระเบื้อง เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 และวัสดุอื่นๆ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 เป็นผลมาจากราคาน้ำมันและราคาพลังงานที่สูงขึ้นในตลาดโลก ส่วนค่าแรงงานเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0

    ทั้งนี้ ภาวะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับราคาเพิ่มขึ้น ผลักดันให้ราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ปรับเพิ่มขึ้น ในขณะที่กำลัง ซื้อของประชาชนลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวในอัตรา ที่ต่ำ ดังนั้น สถาบันการเงินของรัฐ โดยเฉพาะธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) จึงพร้อมดำเนินการตามนโยบายรัฐบาล ในการจัดทำโครงการสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่กำลังเริ่มต้นชีวิตการทำงานและยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งคาดว่า โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำดังกล่าว จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2568 ได้เป็นอย่างดี