ปรากฏการณ์แลนด์สไลด์ของผู้สนใจจองสิทธิบ้านเพื่อคนไทย คำนวณจากโครงการนำร่อง 4,000 หน่วย แต่ดีมานด์อยากครอบครองสิทธิการเช่า 99 ปีมีสูงเกิน 60 เท่าของซัพพลายลอตแรก มองจากมุมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้ยืนยันความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยมีมหาศาล แต่หลายปีที่ผ่านมาตั้งแต่สถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯถูกดิสรัปต์ด้วยกฎเกณฑ์เดิม ๆ จากวิธีการเดิม ๆ ทำให้ดีมานด์ถูกกดทับ ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ทำให้มีผู้บริหารที่เป็น Think Tank ระดับประเทศ เสนอโซลูชั่นต่อรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ในการปรับโครงสร้างภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบ "รื้อ-สร้าง" เต็มรูปแบบ

    ดีมานด์ผ่อนเดือนละ 4,000 บาททะลัก

     ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยรายงานข้อมูลผู้เข้าชมเว็บไซต์ บ้านเพื่อคนไทย.th ณ วันที่ 29 มกราคม 2568 ที่ผ่านมา ทะลุ 72.2 ล้านครั้ง มีผู้สนใจจองสิทธิ 251,991 คน แต่เป็นผู้ผ่านขั้นตอนพรีแอปพรูฟ (เครดิตดีพอที่จะกู้เงินซื้อได้) โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) 131,464 คน ถึงแม้โครงการนำร่องเปิดให้จองก่อนเพียง 4,000 หน่วย ใน 4 พื้นที่ พบว่า ย่าน กม.11 อยู่ด้านหลังสำนักงานใหญ่ ปตท. วิภาวดี คนจองสิทธิท่วม 169,554 คน, ใกล้สถานีเชียงราก ปทุมธานี 36,310 คน, ใกล้สถานีธนบุรี กรุงเทพฯ 34,023 คน และเชียงใหม่อยู่ตรงข้าม สถานีรถไฟที่ปรับแผนทำเป็นบ้านเดี่ยว มีคนสนใจจองสิทธิ 12,104 คน

     ตัวเลขดีมานด์ซื้อบ้านที่รัฐบาลให้ผ่อนเพียงเดือนละ 4,000 บาท จากเดิมหน่วยงานรัฐอาจมองไม่เห็น แต่บ้านเพื่อคนไทยได้พิสูจน์ ความมีอยู่จริงที่จับต้องได้ โอกาสเดียวกันนี้ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กูรูนักพัฒนาที่ดินที่เคยนั่งนับคร่าว ๆ มีจำนวนโครงการผ่านมือผ่านการบริหารจัดการไม่ต่ำกว่า 1,000 โครงการ ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียม ยูนิตสะสมรวมกันบอกว่าเกินหลักแสนยูนิตก็ไม่น่าเกลียด เพราะเก็บสถิติจากประสบการณ์มากกว่า 30 ปี และเป็นหนึ่งในผู้บริหารอสังหาฯที่ออฟฟิศ Head Hunter โทร.มาคุยเจ๊าะแจ๊ะมากที่สุด

     โดยล่าสุด เหตุเกิดในงานสัมมนาใหญ่ประจำปีของธนาคารเกียรตินาคินภัทร เมื่อวันที่ 14 มกราคมที่ผ่านมา "ประเสริฐ นายกคอนโดฯ" ได้มีเวลาช่วงหนึ่งบรรยายสรุปถึงการปรับโครงสร้างภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กับ "พิชัย ชุณหวชิร" รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง เพราะมองว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องหันมาปลดล็อกการเข้าถึงโอกาสในการมีบ้านเป็นของตนเองของผู้มีรายได้น้อย และเป็นห้วงเวลาสำคัญที่ไทยควรจะต้องจัดระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างจริงจัง รวมทั้งนำเสนอ ออปชั่นการใช้ภาคอสังหาฯ ในรูปแบบแมนเมดโปรเจ็กต์ เป็นทั้งตัวช่วยและตัวขับเคลื่อนการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว และอย่างยั่งยืน

     ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย 1 ใน 4 ของตลาดรวม

     "ประเสริฐ" เปิดประเด็นด้วยการให้คำนิยามปี 2567 ธีมการทำธุรกิจคือปีแห่งเปอร์เฟ็กต์สตอร์ม ตัวเลขเป็นทางการที่อัพเดต ณ 9 เดือนแรกปี 2567 ยอดขายในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลหดตัวแรงเกือบ -40% เทียบกับช่วงเดียวกันของ ปี 2566 เทรนด์ปี 2568 ให้คำนิยามธีมธุรกิจเป็นปีแห่งการฟื้นตัว จากจุดต่ำสุด (The Year of Recovery 2025) แต่ภาคธุรกิจอสังหาฯยังไม่ได้สดใสมากนัก จึงเป็นปีที่ท้าทายที่สุด แก้ปัญหายากที่สุด เพราะสารพัดปัญหารุมเร้าเรื้อรัง ที่สำคัญ การแก้โจทย์ อสังหาฯปีนี้เป็นต้นไป ต้องบอกว่าแก้ยากที่สุด เพราะเป็นปัญหาจาก "กำลังซื้อ" ที่มีจุดโฟกัสตลาดกลาง-ล่าง อาจจะเทียบเคียง กับการซื้อกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท

    "โมเดลในต่างประเทศทั่วโลกมักจะใช้ภาคอสังหาฯ เป็นตัวจักรกระตุ้นเศรษฐกิจ มีข้อมูลซื้อบ้าน 1 หลังราคา 1 ล้านบาท จะสร้างตัวทวีคูณทางเศรษฐกิจหรือพายุหมุน 2.9 เท่าหรือ 2.9 ล้านบาท เพราะจะมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม ทำให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกระเพื่อมตามไปด้วย เบ็ดเสร็จ ภาคอสังหาฯมีสัดส่วน 8-12% ต่อจีดีพี มีการจ้างงานเกิน 1 ล้านคน ที่สำคัญเป็นธุรกิจที่ใช้โลคอลคอนเทนต์เกิน 90%"

      จุดเน้นอยู่ที่วิกฤตเศรษฐกิจที่สะสมต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ปัญหากำลังซื้ออสังหาฯ สุกงอมมาถึงจุดไม่สามารถพึ่งพิงกำลังซื้อ ในประเทศ หรือกำลังซื้อคนไทยเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป ทำให้ต้องยอมรับความจริงว่าลูกค้าต่างชาติกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของวงการอสังหาฯไทย ที่ผ่านมามีการพึ่งพิงกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่กฎหมายไทยเปิดช่องให้ซื้อกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในสัดส่วน 49% ของแต่ละโครงการ ที่เรียกว่าโควตา 49% แต่ในภาพใหญ่ของประเทศยังไม่มีโครงสร้างเกี่ยวกับการจัดระเบียบสิทธิและหน้าที่การถือครองกรรมสิทธิ์ลูกค้าต่างชาติมารองรับ ในขณะที่สถานะภาคอสังหาฯไทย ได้รับการยอมรับและมีลูกค้าต่างชาติทั่วโลก สนใจซื้ออสังหาฯ ทั้งถูกกฎหมายและซื้อผ่านระบบนอมินี (ระบบตัวแทน) เนื่องจากไทยกลายเป็น Global Property อย่างถาวรแล้ว

     ขณะที่มี 5 เหตุผลที่ไทยถูกอัพเกรดเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ ได้แก่ 1.การมีเสถียรภาพของค่าเงินบาทเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาค 2.ไทยมีระบบสาธารณสุขที่ดี มีความพร้อมของโรงพยาบาลเอกชนในระดับโลก 3.ระบบการศึกษาโดยเฉพาะโรงเรียนนานาชาติในประเทศ มีการพัฒนาอย่างรุดหน้า ซึ่งเป็นแม็กเนตสำคัญที่ทำให้ชาวต่างชาติตัดสินใจเลือกมาอยู่อาศัยระยะยาวในไทย 4.เสน่ห์ด้านการท่องเที่ยวและอยู่อาศัยแบบลองเทอมก็คือ ความเป็นมิตรของคนไทย และ 5.นโยบายเป็นกลางของประเทศไทย ทำให้เราไม่มีภาวะสงคราม และภัยพิบัติธรรมชาติขนาดใหญ่

     อัพเดตเชิงสถิติ ดีมานด์ซื้ออสังหาฯไทยของลูกค้าต่างชาติในแต่ละปี มีสัดส่วนมากถึง 20-25% ของมูลค่าตลาดรวมทั่วประเทศ ทั้งการถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) ตามโควตาซื้อคอนโดฯ 49% และถือครองแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) ระยะยาว

    เก็บภาษีแพงตั้งกองทุนช่วยผู้มีรายได้น้อย

    สำหรับข้อเสนอปรับโครงสร้างอสังหาฯ แบ่งเป็น "มาตรการระยะสั้น" แก้ปัญหากำลังซื้อ คนไทยเพื่อประคับประคองตลาดในปีนี้ มี 4 เรื่องที่ต้องทำทันที 

     1.แบงก์ชาติพิจารณาผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็นเวลา 2 ปี (2568-2569)

     2.ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระค่างวดผ่อนบ้าน

     3.ต่ออายุมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระจากล้านละ 30,000 บาทเหลือล้านละ 300 บาท ฯลฯ

     4.จัดแพ็กเกจสินเชื่อ ดอกเบี้ยต่ำหรือ Soft Loan ปล่อยกู้คนไทยผู้มี รายได้น้อย-ปานกลางผ่านธนาคารรัฐ ซึ่งก็คือ ธอส.

    ไฮไลต์อยู่ที่ "มาตรการระยะยาว" เพื่อนำมาสู่การจัดระเบียบและวางโครงสร้างเต็มรูปแบบ มี 4 ข้อเสนอเชิงนโยบาย ดังนี้

     เรื่องที่ 1 วางโครงสร้างสัญญาเช่ายาว จาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยไม่เปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด

     เรื่องที่ 2 เสนอเพิ่มสัดส่วนโควตาซื้อคอนโดฯ จาก 49% เป็น 75% เพื่อให้โครงการบนทำเลยอดนิยมของต่างชาติ ไม่ต้องไปใช้วิธีหลบเลี่ยงซื้อผ่านนอมินี ในกรณีโควตาเต็มแล้ว มีเงื่อนไขกำหนดโซนนิ่ง ไม่ได้เปิดกว้าง ทั่วไปเพื่อปกป้องผู้ซื้อคนไทยไม่ถูกแย่งซื้อ และจัดระเบียบการอยู่อาศัยในโครงการที่ซื้อเกิน 49% แต่สิทธิการโหวตบริหารนิติบุคคลจำกัดแค่ 49% เพื่อให้สิทธิการตัดสินใจอยู่ในมือคนไทย

     เรื่องที่ 3 เสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีการถือครองอสังหาฯ ทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติ โดยมีโมเดลรัฐบาลในต่างประเทศชั้นนำมีฐานภาษีอสังหาฯที่แตกต่างกัน โดยฐานภาษีของต่างชาติจะสูงกว่าคนในประเทศ จากนั้นนำรายได้ภาษีชาวต่างชาติมาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุน ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีบ้านเป็นของตนเอง เช่น นำเงินกองทุนนี้ มาอุดหนุนดอกเบี้ย 0% 3 ปีแรก หรืออุดหนุนดอกเบี้ยต่ำ สร้างโอกาสให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย วิธีการนี้รัฐบาลไม่ต้องใช้งบประมาณแผ่นดินมาอุดหนุน แต่จัดเก็บจากผู้ถือครองชาวต่างชาติโดยตรง จุดโฟกัสอยู่ที่นโยบายนี้ เสนอให้ทำเป็นโครงสร้างถาวรเพื่อประโยชน์ของคนไทย

    "ทุกวันนี้เราเปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ระยะยาวได้ แต่ทำไมให้เสียภาษีเท่าคนไทย โดยเริ่มต้นอาจบวกเพิ่มภาษีโอนอีก 2% จากฐานภาษีอสังหาฯปกติ อีกรายการคือภาษีที่ดินซึ่งประเภทที่อยู่อาศัยจัดเก็บคนไทย 0.02% หรือล้านละ 200 บาท อาจเก็บชาวต่างชาติเริ่มต้น 0.5-1% หรือล้านละ 5,000-10,000 บาท แล้วนำส่วนต่างรายได้ภาษีมาอุดหนุนคนไทยมีบ้านที่ได้รับผลกระทบจาก Property Inflation จะเห็นว่าทั้ง 2 รายการนี้จัดเก็บเป็นรายได้ภาษีแบบรายปี อาจเรียกว่าภาษี Thailand Property Management ก็ได้"

    โปรโมตลงทุน Man Made Project

     เรื่องที่ 4 นำแนวคิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นโครงการมนุษย์สร้างหรือ Man Made Project เพื่อเสริมและสร้างแรงดึงดูดด้านการท่องเที่ยวให้กับไทยได้มากขึ้น จุดเน้นเพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศระยะยาว อาทิ สถานีแม่น้ำหรือย่านคลองเตยซึ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่สามารถพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์ เหมือนกับมารีน่าเบย์แซนด์ของสิงคโปร์ โดยทำเลข้ามฝั่งเจ้าพระยาสามารถเชื่อมต่อกับบางกระเจ้าซึ่งเป็นพื้นที่อนุรักษ์ของสมุทรปราการ, การสร้าง New CBD ใหม่ด้านการท่องเที่ยว โซนพระราม 2 ด้วยการดึงการลงทุนยูนิเวอร์แซลสตูดิโอมาปักหมุดในทำเล สามารถเชื่อมต่อกับถนนแหลมผักเบี้ยหรือถนนริเวียร่า เมืองไทย พัฒนาเทียบ กับถนนอินเตอร์เซค นัมเบอร์ 1 ของซานฟรานซิสโก

    "อีกเรื่องที่เป็นจุดขายโดดเด่นของไทยคือเรามีการแพทย์ที่ก้าวล้ำในโลก ทำไมเราไม่ทำนิคมอุตสาหกรรมการแพทย์ ทำเลบริเวณคลัสเตอร์พญาไท ซึ่งมูลนิธิรามาธิบดีมีแผนลงทุน 8,000 ล้านบาท สร้างโรงพยาบาลขนาดใหญ่ในซอยโยธี รัฐบาลน่าจะต่อจิ๊กซอว์ทำให้เป็น World Medical Center ไปเลย ให้หมอเก่ง ๆ ไปอยู่ตรงนั้น ชวนคนไทยมาใช้ประโยชน์ ต่างชาติก็มารักษาได้ รองรับได้ครบทุกเซ็กเมนต์ เพราะคลัสเตอร์พญาไทมีโรงเรียนแพทย์ 6 แห่งอยู่ตรงนั้นหมดแล้ว"
ในอนาคต คลัสเตอร์พญาไทถ้าทำได้จริงจะเป็น World Medical Area ทำให้กรุงเทพฯพลิกฟื้นกลับมาเป็นศูนย์กลางการดูแลรักษาสุขภาพของโลก