จับสัญญาณ "ตลาดบ้านมือสอง" หลังรัฐบาลลุยแก้ปัญหาหนี้เสียบ้าน จะช่วยลดสถิติการถูกยึดบ้าน หรือการประกาศขายบ้านออกสู่ตลาดได้หรือไม่

   จากปัจจุบันที่ "บ้านมือสอง" มีการประกาศขายในตลาดเพิ่มขึ้นทุกปี ตามสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วงที่ผ่านมาหลังมีการปิดโรงงานอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยมากขึ้น

   ขณะที่คนเช่าก็หายไปจากสารบบค่อนข้างมาก และน่าจะเป็นอีกหนึ่งสาเหตุสะท้อนตัวเลขบ้านมือสองที่ปรากฏออกมา ผสมโรงกับความสามารถในการผ่อนที่ลดลง

   แห่ขาย 'บ้านมือสอง' พุ่ง7แสนล.

   สะท้อนจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าตลาดบ้านมือสอง ณ ไตรมาส 2 ปี 2567 มีประกาศขายถึง 140,725 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 718,436 ล้านบาท

   โดย 10 จังหวัดที่มีประกาศขายมากสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ จำนวน 42,377 หน่วย คิดเป็น 30.1% มูลค่า 386,191 ล้านบาท คิดเป็น 53.8% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ตามมาด้วย "นนทบุรี" จำนวน 10,895 หน่วย คิดเป็น 7.7% มูลค่า 48,382 ล้านบาท คิดเป็น 6.7% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท

   "ชลบุรี" จำนวน 9,229 หน่วย คิดเป็น 6.6% มูลค่า 43,925 ล้านบาท คิดเป็น 6.1% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท "สมุทรปราการ" จำนวน 9,613 หน่วย คิดเป็น 6.8% มูลค่า 43,030 ล้านบาท คิดเป็น 6% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท

   "ปทุมธานี" จำนวน 10,250 หน่วย คิดเป็น 7.3% มูลค่า 28,169 ล้านบาท คิดเป็น 3.9% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท "เชียงใหม่" จำนวน 4,508 หน่วย คิดเป็น 3.2% มูลค่า 23,303 ล้านบาท คิดเป็น 3.2% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท

   "ภูเก็ต" จำนวน 1,818 หน่วย คิดเป็น 1.3% มูลค่า 15,006 ล้านบาท คิดเป็น 2.1% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท "นครราชสีมา" จำนวน 2,745 หน่วย คิดเป็น 2% มูลค่า 9,436 ล้านบาท คิดเป็น 1.3% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท "ระยอง" จำนวน 4,062 หน่วย คิดเป็น 2.9% มูลค่า 8,081 ล้านบาท คิดเป็น 1.1% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 1.51-2 ล้านบาท และ "นครปฐม" จำนวน 2,296 หน่วย คิดเป็น 1.6% มูลค่า 7,700 ล้านบาท คิดเป็น 1.1% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3.4 ล้านบาท

   นอกจากนี้ยังพบว่ามูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากสุดเป็นระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปถึง 54.3% รองลงมา 3-5 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าน้อยที่สุดไม่เกิน 1 ล้านบาท เมื่อเจาะมูลค่าการโอนมากสุดคือ ราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนน้อยสุดเป็นราคา 7.51-10 ล้านบาท

   ขณะที่ตัวเลข ณ ไตรมาส 3/2567 พบมี "ที่อยู่อาศัยแนวราบ" ที่มีการโอนบ้านมือสองสะสมสูงถึง 71% ของการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด ขณะที่ในแง่ของมูลค่ามีอยู่ถึง 52%

   จากการวิเคราะห์ข้อมูลเป็นผลจาก "ราคาที่ดินและต้นทุน" ค่าก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ราคาขาย "บ้านสร้างใหม่"เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ "บ้านมือสอง" มีราคาที่ต่ำกว่าบ้านสร้างใหม่ในขนาดและทำเลเดียวกัน

   ส่วน "คอนโดสร้างใหม่" พบมีการโอนมากกว่า "คอนโดมือสอง" ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จึงทำให้การซื้อขายบ้านมือสองยังเติบโต แม้จะไม่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดก็ตาม

   โซน 'กรุงเทพฯ' ซื้อง่ายขายคล่อง

   "ปรีชา ศุภปีติพร" นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนมุมมองว่า หลังมีมาตรการแก้หนี้ออกมาทำให้แบงก์พาณิชย์ดึงหนี้บ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท ที่กำลังจะขายต่อให้กับบริษัทบริหารหนี้กลับไปพิจารณาใหม่เพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ จึงมองว่าอาจจะช่วยลดซัพพลายบ้านมือสองในตลาดลงไปได้บ้าง แต่คงไม่มากจนเป็นนัยสำคัญ เพราะบ้านมือสองมีการซื้อขายอยู่ตลอด ในขณะเดียวกันอาจทำให้ราคาขายบ้านมือสองปรับตัวสูงขึ้น จากก่อนหน้าที่จะมีอำนาจต่อรองเพื่อกดราคาให้ถูกลง

   ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2568 ด้วยตัวของธุรกิจเองยังไปได้ เพราะไม่ว่าเศรษฐกิจดีหรือไม่ดี ยังมีทรัพย์มือสองออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคนที่อยากขายยังมีมากกว่าคนต้องการซื้อ ส่วนราคาและการดูดซับจะขึ้นอยู่กับทำเล โดยเฉพาะโซนในเมืองอย่างกรุงเทพฯ ที่ตลาดยังมีกำลังซื้อแข็งแรง จากปัจจัยราคาที่ดินและบ้าน หรือคอนโดมีราคาแพง ทำให้บ้านมือสองได้รับความสนใจมากขึ้น ด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ ราคาเอื้อมถึง อยู่ในทำเลที่ดี

   "ตลาดบ้านมือสองการแข่งขันค่อนข้างสูง มีทั้งรายย่อยและผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่ตั้งบริษัทขึ้นมาทำตลาด รวมถึงเทรนด์การซื้อเพื่อการลงทุนก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ หลังนักลงทุนที่มาซื้อนำไปรีโนเวตเพื่อขายต่อ สร้างผลตอบแทนด้านรายได้ เพราะสามารถทำกำไรได้ 10-20% ยิ่งมีมาตรการจากรัฐบาลลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% ทำให้การซื้อขายคึกคักมากขึ้นในปี 2567 และหากขยายมาตรการออกไปอีกเชื่อว่าจะส่งผลให้ตลาดปี 2568 คึกคักมากยิ่งขึ้น" ปรีชากล่าว

   'นักลงทุน'กว้านซื้อขายต่อ

    ขณะที่ "ดรุณี รุ่งเรืองผล" กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด สะท้อนภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯตลอดปี 2567 ไม่ว่าบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองยังตกอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่อง จากปัญหาเศรษฐกิจที่กระทบต่อภาพรวมของธุรกิจต่างๆ มีปิดกิจการของธุรกิจ ทำให้เกิดปัญหาการว่างงาน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นด้านการบริโภคของประชาชน เกิดหนี้ครัวเรือนในปริมาณที่เพิ่มขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้นเพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ กระทบต่อการซื้อและขายทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง

     "ที่ผ่านมาปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านมือสองเกินกว่า 50% ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ จากปัญหาหนี้ครัวเรือน การเข้มงวดของแบงก์ แต่ยังมีกลุ่มนักลงทุนที่สนใจซื้อทรัพย์จากสถาบันการเงินมากขึ้นและซื้อด้วยเงินสดเนื่องจากมีจัดโปรโมชั่นราคา เช่น โรงงานอุตสาหกรรม โกดัง สำนักงาน แม้เศรษฐกิจชะลอตัว เพราะมองว่าการลงทุนในอสังหาฯได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ยังมีกลุ่มนักลงทุนไม่น้อยที่ให้ความสนใจทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ในทำเลที่เป็นชุมชน ทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อเป็นการลงทุน" ดรุณีกล่าว
 
     สำหรับแนวโน้มปี 2568 "ดรุณี" มองว่า ทั้งผู้ประกอบการบ้านใหม่และบ้านมือสองต่างคาดหวังและต้องการให้ธุรกิจอสังหาฯฟ้นตัวเร็วขึ้น และเชื่อว่าหากรัฐมีมาตรการช่วยเหลือด้านภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอย่างต่อเนื่อง จะช่วยสนับสนุนให้เกิดการตัดสินใจซื้อมากขึ้น สะท้อนจากปี 2567 หลังมีมาตรการทำให้ผู้บริโภคให้ความสนใจมากขึ้น หากขยายมาตรการต่อเนื่องในปี 2568 จะเป็นปัจจัยสำคัญทำให้ตลาดอสังหาฯดีขึ้น

    "ผู้ประกอบการและผู้ขายอสังหาฯ ไม่ว่าสถาบันการเงิน หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ รวมทั้งบ้านมือสอง ต้องให้ความสำคัญกับการจัดโปรโมชั่นกันอย่างต่อเนื่อง เพราะที่ผ่านมาได้ลดราคาทรัพย์ถึง 20-30% ทำให้ตลาดมีการเคลื่อนไหวในทิศทางที่ดี โดยเฉพาะกลุ่มที่เป็นทรัพย์ NPA หากมีการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อ และเป็นการสร้างโอกาสการขายมากขึ้น เพราะตลาดอสังหาฯ มือสองยังอยู่ในความสนใจของกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะทรัพย์จากสถาบันการเงินที่มีโอกาสสร้างผลกำไรได้ดี" ดรุณีกล่าวทิ้งท้าย