บุษกร ภู่แส

         กรุงเทพธุรกิจ

        ผลสำรวจของ ธนาคารแห่งประเทศไทยจากธนาคารใหญ่ 5 แห่งพบว่า อัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2567 "ลดลง" เหลือ 23.4% หลังจากก่อนหน้านี้ สถานการณ์ฟื้นตัวจากอัตราอนุมัติ 21.7% ในไตรมาส 1 ของปีก่อน เป็น 38.7%, 30.8% และ 36.1% ในไตรมาส 2, 3 และ 4 ของปี 2566 ตามลำดับ

    แม้ว่าอัตราการอนุมัติปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเป็น 25% ในไตรมาส 2 ปี 2567 แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ! เนื่องจากความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง 7.8% ถือเป็นการ "ลดลง" ติดต่อกันเป็นครั้งที่ 3 นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 ที่ความต้องการลดลง 7.1% ตามมาด้วยการลดลง 10.1% ในไตรมาสแรกของปี 2567

    สัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและ หัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในไตรมาสแรก พบว่า การปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) เริ่มมาตั้งแต่ไตรมาส3/2566 ในทุกเซกเมนต์ โดยเห็นภาพชัดขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งผลกระทบดังกล่าวลามไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 50,000 บาท ขึ้นไป ส่งผลกระทบต่อตลาดระดับกลางขึ้นไป

    ขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือน (Household Debt) ยังสูงกว่า 90% เป็นหนึ่งใน ปัจจัยหลักในการ "กดดัน" ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศให้ชะลอตัว โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2 ปี 2567 ลดลง 39% เมื่อเทียบกับปีก่อน จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจต่ำกว่าที่คาดการณ์

    "หนี้ครัวเรือนเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูง และสร้างแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้"

    ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ฉายภาพว่า ที่ผ่านมาคนที่มีเงินเดือน 15,000บาท เริ่มมีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อด้วยปัญหาหนี้สินจากบัตรเครดิต การผ่อนรถยนต์ ถือเป็นจุดเปราะบางในการทำตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และล่าสุดได้ขยายมาสู่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2 อาจส่งผลให้ การเปิดตัวโครงการคอนโดในปีนี้ลดลง ต่ำสุดอีกครั้ง

    ในสถานการณ์ปกติ จำนวนคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยประมาณ 50,000-60,000 ยูนิตต่อปี ในปี 2562 มีซัพพลาย 58,000 ยูนิต ขณะที่มียอดขายไม่ถึง 50% หลังจากนั้นเกิดโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดรุนแรงจนกระทั่งปี 2565 ที่เริ่มเปิดประเทศ ซัพพลายเริ่มกลับมาแตะ 50,000 ยูนิต แต่อัตราการขายไม่ถึง 50% ตั้งแต่ปี 2563 แม้ว่าตลาดจะฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565

    "ปี 2566 ซัพพลายในตลาดคอนโด เริ่มน้อยลง โดยเฉพาะไตรมาส 2 ปี 2566 เทียบกับไตรมาส 2 ของปี 2567 เหลือแค่ 7,321 ยูนิตจาก 11,930 ยูนิต สะท้อนให้เห็นว่า ดีเวลลอปเปอร์ระมัดระวังการเปิดตัว โครงการใหม่มากขึ้น เข้าสู่โหมด Wait and See ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ส่งผลให้ซัพพลายในไตรมาส 2 ปี 2567 ลดลงจำนวนมาก คาดว่าปีนี้ซัพพลายในตลาดต่ำกว่า 20,000 ยูนิต"

    โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วง ไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2567 ของบริษัททั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ส่วนใหญ่เปิดตัวโครงการราคาต่ำกว่า 150,000 บาท ต่อตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นเป็นไปตามแผนทั้งจำนวนยูนิตและโครงการ "ลดลง" เนื่องจากอัตราการขายอาจไม่ดีเท่าที่คาด โดยค่าเฉลี่ยของคอนโดที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 48,000-280,000 บาทต่อตร.ม.

    จากการเก็บข้อมูลตลาดคอนโดตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 จนถึงไตรมาส 2 ปี 2567 จากข้อมูลพบว่า ซัพพลายกลางเมือง (CBDCentral Business District) มีสัดส่วนแค่ 10% ขณะที่รอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) มีสัดส่วน 21% และชานเมืองกรุงเทพฯ (Bangkok Suburb) มีสัดส่วน 69% ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของตลาดคอนโด

    โดยแบ่งคอนโดออกเป็น 3 เกรด ได้แก่ เกรด A (Super Prime) 10% อยู่ในโซน CBD ราคาเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตร.ม. เกรด B 60% อยู่ในโซนรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจราคาเริ่มต้น 120,000-180,000 บาทต่อตร.ม. และเกรด C 30% อยู่ในโซนชานเมืองกรุงเทพฯ ราคา 50,000-100,000 บาทต่อตร.ม.

    จากข้อมูลในปี 2566 และปี 2567 "โอกาส" ในตลาดคอนโดที่ยังขายได้และมีผู้ซื้อยู่นั้น ไนท์แฟรงค์มองว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ยังคงเป็นทำเลที่น่าสนใจจากการเก็บข้อมูล 112 โครงการ ในปี 2566 มีจำนวนยูนิตที่เปิดตัวในแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด 35,700 ยูนิต ราคาเฉลี่ย150,000 บาทต่อตร.ม. ได้รับความนิยมจากคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อลงทุน สังเกตได้จากอัตราการขายคอนโด แนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยทุกโครงการยอดขายประมาณ53% ถือว่าค่อนข้างสูง

    ทว่าในปี 2567 มีโครงการที่เปิดแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด 36 โครงการ จำนวนยูนิตทั้งหมด 14,166 ยูนิต ราคาเฉลี่ย "ลดลง" เหลืออยู่ที่ 136,000 บาทต่อตร.ม. อัตราการขายตั้งแต่ต้นปี "ลดลง" จาก 53% เหลือ 35% เป็นสัญญาณเตือนให้เห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) มีผลกระทบค่อนข้างมากแม้กระทั่งคอนโดแนวรถไฟฟ้าจากที่ขายดี มีความต้องการจริง มีตลาดที่ชัดเจนยังลดลง ถือเป็นความท้าทายที่ต้องระมัดระวัง

    "ตลาดคอนโดครึ่งปีแรกลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งปีที่ผ่านมา ความต้องการลดลงทำให้ปัจจุบันคอนโดราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้ายังคงได้รับความนิยมและมียอดขายสูงสุดเพราะเสี่ยงน้อย"

    สำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดโครงการใหม่ สิ่งที่ต้องระมัดระวัง คือ "โลเคชัน" เพราะจากประสบการณ์ "ไม่ใช่" ว่าทุกที่วิกฤติหมด บางทำเลยังมีโอกาสในการพัฒนาโครงการในโปรดักต์ที่ยังไปได้ดี อะไรที่เป็นดีมานด์จริงจากคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยยังคงไปได้ ขายได้ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดียังขายได้เรื่อยๆ

    ยกตัวอย่าง โครงการใหม่ใกล้ BTS/MRT ปี 2566-2567 ยอดขายกว่า 50% ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT สายหลักในย่าน CBD และย่านชานเมือง ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท - สายสีเขียวอ่อน(หมอชิต-อ่อนนุช) รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินเข้ม (หัวลำโพงบางซื่อ) สำหรับเขตชานเมืองใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT ดังต่อไปนี้ รถไฟฟ้า MRT สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) รถไฟฟ้า SRT สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) เป็นต้น