ต่างชาติความหวังเดียวที่เหลือของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเพราะนอกจากกลุ่มกำลังซื้อสูงในประเทศแล้ว ดูเหมือนไม่มีทางออกใดที่เข้ามาทดแทนได้แต่ที่น่าตกใจศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติไตรมาส 2 ของปี 2567 ปรับตัวลดลง 6.2% และ 17.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 3,342 หน่วย  11.8% มูลค่า 14,874 ล้านบาท 21.1% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

         โดยเฉพาะจีน รัสเซีย เมียนมา 3 ชาติกำลังซื้อหลัก มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้ง3ประเทศอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะไตรมาส1ปี 2567 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 3,938 หน่วย 16.7% มูลค่า 18,013 ล้านบาท 28.6% ของมูลค่ารวมทั้งหมด เพิ่มขึ้น 5.2% นับเป็นไตรมาสที่มีสัดส่วนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในรอบ 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2561

         หากเทียบปี 2566ทั้งปี พบว่า มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติสูงสุดในรอบ 5 ปี มีตัวเลขอยู่ที่ 14,449 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 13.4% เพิ่มขึ้น 25% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 60,000 หมื่นล้านบาทเติมเม็ดเงินลงสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสูงถึง 73,161ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน 24% มูลค่าเพิ่มขึ้น 23.5% เช่นเดียวกัน

         สวนทางกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ปีนี้ ที่เห็นชัดคือจีนมียอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 2,872 หน่วยมูลค่า 13,203 ล้านบาทลดลงมากถึง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

         สาเหตุหลัก นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า 1.แต่ละประเทศเริ่มมีนโยบายห้ามนำเงินออกจากต่างประเทศ 2.ระเบียบการนำเงินเข้าประเทศเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ของไทยค่อนข้างเข้มงวด 3.สัญชาติรัสเชียรวมถึงประเทศที่มีผลกระทบกับสงครามเริ่มปรับตัวได้ ซึ่งภาครัฐและเอกชนต้องร่วมกันหาทางออก

         มองว่าหากปล่อยไปในลักษณะนี้จะกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงต่อๆไปที่อาจลดลงต่อเนื่องขณะเดียวกันเอกชนไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเจรจากับรัฐบาลชาติดังกล่าว หนทางเดียวรัฐบาลต้องหาทางให้การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติสะดวกขึ้น ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาในประเทศ แต่รัฐบาลจะไปยุ่งเกี่ยวนโยบายของประเทศอื่นค่อนข้างยาก นอกจากเจรจาให้สามารถซื้อได้ภายใต้กฎหมายของทั้งสองประเทศเท่านั้น

         อย่างไรก็ตาม วิธีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับคนต่างชาติ มีเงื่อนไขว่าต้องเปิดบัญชีในประเทศ ใช้เงินบาทไทย โดยวีซ่านักท่องเที่ยว เปิดบัญชีไม่ได้ เพราะต้องมีระยะเวลาของวีซ่าเหลือกว่า 1 ปี ดังนั้นต้องเป็น วีซ่าธุรกิจ และมีระยะเวลาเพียงพอ แต่ต่างชาติส่วนใหญ่เข้ามาจะใช้เวลาไม่กี่วัน

         ขณะผู้ประกอบการต้องการระบายสินค้า และมีเม็ดเงินที่เป็นภาษีเข้าประเทศ โดยต้องหาวิธี ให้ต่างชาติซื้อได้เต็มโควตา 49% นายวิชัยมองว่าการลดลงของจีนแล้วน่าตกใจเพราะติดลบมากถึง 20%

         หากมองให้ลึกลงไปเป็นรายประเทศ เริ่มจากรัสเชียเป็นเรื่องของภูมิรัฐศาสตร์และการแซงชั่นหรือการลงโทษของอเมริกาที่กระทำต่อต่อรัสเซียค่อยข้างชัดเจน ซึ่งรัสเซียต่อให้มีเงินไม่สามารถใช้เงินนอกประเทศไม่ได้และไม่สามารถนำไปใช้ได้ทั่วโลก ไม่เฉพาะในไทย

         ส่วนจีนอสังหาริมทรัพย์ของบ้านเขาอาจมีโอเวอร์ซัพพลายสูง จึงส่งเสริมให้ซื้อในประเทศดังนั้นรัฐบาลอาจป้องกันไม่ให้พลเมืองของเขานำเงินออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา

         ข้อจำกัด ซึ่งตามข้อเท็จจริงคนจีนอาจต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นเช่นกัน เพราะส่งบุตรหลานไปเรียนหนังสือซึ่งต้องมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

         ขณะเมียนมา เห็นว่าไม่ใช่เรื่องปัญหาเศรษฐกิจแต่เป็นเรื่องของรัฐบาลต้องการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน ไม่ต้องการให้เงินไหลออกนอกประเทศ ดังนั้นค่าเงิน ซึ่งถูกเปลี่ยนมาเป็นเงินบาทซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีผลทำให้ค่าเงินของเมียนมายิ่งอ่อน

         ส่วนยุโรป อเมริกาเป็นชาติที่ซื้อห้องชุดน้อยเป็นปกติ แต่ติด1ใน10 ทั้งนี้ อเมริกามียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเพียงไตรมาสเดียว จึงไม่มีข้อสังเกตอย่างใด แต่3ชาติ จีน รัสเชีย และเมียนมา เป็นผู้ซื้อหลักแต่ ยอดลดลงมากเรื่องนี้น่ากังวล และอาจมีผลต่อไตรมาส3 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติอาจปรับลดลงมาได้อีก ก็เป็นได้

         อย่างไรก็ตาม นายวิชัย มองว่า นับตั้งแต่ไตรมาสแรก เอกชนหวังพึ่งต่างชาติมากขึ้น แห่ขายต่างชาติ ปรากฎว่าโอนกรรมสิทธิ์ออกมาในไตรมาส2 มีตัวเลขที่ลดลงดังกล่าว

         "มองไม่ออกว่าผู้ประกอบการจะไปทางไหน เพราะทางนี้ (ต่างชาติ) เคยเป็นทางออกเล็กๆแต่กลับถูดปิดทางหรือทำทางให้แคบลง ทำให้ยากขึ้น ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่ๆของเอกชนต้องระมัดระวังไม่เปิดโครงการมากเหมือนสมัยก่อน"

         หากย้อนไปก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการเปิดโครงการไปได้ระดับหนึ่ง ต่อมาเปิดอีกโครงการ ต่อ โดยการมองว่าเปิดโครงการใหม่ทำเลใหม่จะได้ยอดขายต่อ มียอดจองใหม่ๆ จะเป็นแบ็กล็อกและขยายโครงการใหม่ๆต่อไปแต่ปัจจุบันการขยายไปเรื่อยๆ แต่โครงการขายไม่ได้หรือลดลงจะกลายเป็นภาระ ทั้งนี้เอกชนต้องเริ่มกลับไปทบทวนเพราะหากจำนวนหน่วยเริ่มสะสมมาก ขึ้นจะมีผลกระทบตามมาเช่นกัน

         ทางออกหลายค่ายนำหน่วยเหลือขายนำไปปล่อยเช่า ตัดราคาขาย รวมถึงเหมาขาย ซึ่งหากเศรษฐกิจดีสามารถขายได้ง่ายแต่ ปัจบันทุกค่ายมีโครงการสะสมมากขึ้น และต่างให้โบรกเกอร์นำไปขาย มองว่าจะชนกันและอยู่ในวังวนที่ไม่รู้จบ

         ที่นายวิชัยประเมินว่า ภาวะเศรษฐกิจลักษณะนี้ย่อมขายยาก ขณะปีหน้าจะเป็นอย่างไรต้องดูทิศทางของครึ่งปีหลัง ซึ่งที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการได้ถอยการลงทุนกันมากแล้วส่งผลให้มีผลต่อซัพพลายที่ชะลอตัวลง