ภาพรวมอสังหาฯไตรมาส 2/2567 ยังคงชะลอตัว เริ่มติดลบน้อยลง พบสัญญาณการปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น เป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ และสถาบันการเงินเริ่มปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นแหล่งเงินที่สำคัญของการปล่อย สินเชื่อบ้านตอนนี้พบบ้านใหม่ชะลอตัวมากกว่าบ้านมือสองที่  เติบโตดีกว่า โดยเฉพาะอาคารชุดมือสองขายดีภาพรวมครึ่งแรกปี 2567 ชะลอตัวมากกว่าช่วงโควิด-19 ลุ้นครึ่งปีหลังจะสามารถดึงให้ภาพ ทั้งปีติดลบน้อยกว่าร้อยละ 5

    ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยว่า REIC ยังพบการชะลอตัวในด้านอุปสงค์ต่อเนื่องในไตรมาส 2 ปี 2567 แต่ก็มีทิศทางที่ดีขึ้นจากไตรมาสแรกพอสมควร แม้ว่าการขยายตัวของจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศและจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ในไตรมาส 2 ปี 2567 ยังคงติดลบ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีทิศทางที่ติดลบน้อยลง แต่มีการขยายตัวจากไตรมาส 1 ปี 2567 อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นผลจาก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ที่เริ่มใช้ตั้งแต่ 9 เมษายน 2567

    หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2567 มีจำนวน 86,998 หน่วย มูลค่า 243,404 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -4.5 และ มูลค่าลดลง ร้อยละ -5.7 ซึ่งน่าจะเป็นผล จากการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยพบว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศมีจำนวน 144,115 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.1 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 แต่การชะลอตัวของด้านอุปสงค์ในไตรมาสนี้ มีการติดลบน้อยลงจากไตรมาส 1 ปี 2567 ที่เคยติดลบสูงถึงร้อยละ -13.8 ร้อยละ -13.4 และร้อยละ -20.5 ตามลำดับ

     หากพิจารณาถึงการขยายตัวจากการปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แล้ว พบว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวถึงร้อยละ 19.3 และ 16.6 ตามลำดับ ขณะที่จำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีการ ขยายตัวร้อยละ 18.6 ซึ่งเราเห็นธนาคารรัฐ ปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และเป็นแหล่งเงินที่สำคัญของการปล่อยสินเชื่อบ้านในตอนนี้

     แนวราบชะลอตัว-หน่วยโอนคอนโดฯขยายตัว คนมองหาบ้านมือสองหนุนเติบโต

      ดร.วิชัย กล่าวถึงรายละเอียดของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศพบว่า ในไตรมาส 2 ปี 2567 บ้านแนวราบปรับตัวลดลงร้อยละ -9.9 โดยมีจำนวน 58,567 หน่วย และ มูลค่าลดลงร้อยละ -6.4 โดยมี มูลค่า 172,889 ล้านบาท สำหรับระดับราคาที่มีการขยายตัวลดลงน้อยกว่าภาพรวม ได้แก่

      ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาทและบ้านแนวราบราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า ร้อยละ 3.2 และ 12.4 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

       เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบระหว่างหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้าน แนวราบใหม่และมือสอง พบว่า บ้านแนวราบมือสอง มีการชะลอตัวทั้งหน่วย และมูลค่า โดยลดลงร้อยละ -7.0 และ -7.1 ขณะที่บ้าน แนวราบใหม่ ลดลงร้อยละ -16.2 และ -5.7 ตามลำดับ บ้านแนวราบใหม่ที่ลดลงน้อยกว่าภาพรวมได้แก่ ระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท และ 5.01-10 ล้านบาท และบ้านแนวราบใหม่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวร้อยละ 10.1

       ในขณะที่จำหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 เนื่องจากมีคอนโดฯที่ก่อสร้างเมื่อปี 2565 มาแล้วเสร็จในปีนี้ จำนวนมาก และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง มีจำนวน 28,431 หน่วย และมูลค่าลดลงร้อยละ -3.9 โดยมีมูลค่า 70,515 ล้านบาท ซึ่งระดับราคาที่มีขยายตัวเป็นบวก เป็นกลุ่มอาคารชุดที่ราคาไม่เกินกว่า 5 ล้านบาท

       ผู้ประกอบการเบรกขึ้นโปรเจกต์ใหม่ห่วงกำลังซื้อหดตัว

       การที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวแรง ได้เป็นแรงกดดันต่อด้านอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน โดยในไตรมาส 2 ปี 2567 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 18,679 หน่วยลดลงร้อยละ -16.8

       รวมถึงการปรับตัวลดลงของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ ดังจะเห็นได้จากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวน 16,442 หน่วยลดลงร้อยละ -27.3 และมีมูลค่า 184,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 43.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 การที่หน่วยเปิดตัวใหม่ลดลง แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากนั้น เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการไปผลิตที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงในปัจจุบัน

       "สิ่งที่ผู้ประกอบการเป็นห่วง คือ โครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ บริหารกระแสเงินสดให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด" ดร.วิชัย กล่าว

       ครึ่งปีแรกแห่ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเปิดโครงการบ้านเดี่ยว

       ในด้านอุปทานด้านการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ทั่วประเทศ รวม 18,679 หน่วย พบว่าภาคเหนือมีอัตรา การขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากถึงร้อยละ 212.7 ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6

       ทั้งนี้ อันดับ 1 เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 7,830 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 41.9 ลดลง ร้อยละ -0.2 รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด

       การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศสะสม 2 ไตรมาส อันดับ 1 บ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 14,585 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 39.9 ลดลงร้อยละ -0.1 รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์, บ้านแฝด

       นอกจากนี้ จำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ มีจำนวน 7,814,783 ตร.ม. ลดลงร้อยละเกือบ 20 ลดลงต่ำสุดในรอบ 26 ไตรมาส

       ทั้งนี้ ภาพรวม 5 เดือนแรกของปี 2567 พื้นที่ก่อสร้างแนวราบ ลดลงร้อยละ -12.1 พื้นที่ก่อสร้างอาคารชุด ลดลง ร้อยละ -33.1

       อสังหาฯครึ่งปีแรกชะลอตัวมากกว่าช่วงโควิด

       ภาพรวมด้านอุปสงค์ (ซัปพลาย) ในครึ่งปีแรก 2567 นับได้ว่าเป็นการชะลอตัวที่แรงกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้กระทั่งในช่วงโควิด (ในปี 2563-2564) โดยพบว่าในครึ่งปีแรก 2567 มีจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพียง 159,952 หน่วย และ 452,136 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ -9.0 และ -9.4 ตามลำดับ และมีจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ เพียง 265,644 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 15.2 เมื่อเที่ยบกับครึ่งปีแรกของปี 2566

      ปริมาณหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สะสม 2 ไตรมาสแรก ของบ้านใหม่ ลดลงร้อยละ-12.4 และบ้านมือสอง ลดลงร้อยละ -6.9 โดยราคากลุ่มของบ้านใหม่การโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ในขณะที่บ้านมือสองกลุ่มระดับราคา 5.01-7.50 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6

      "เป็นที่น่าสังเกตว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ ลดลงร้อยละ -14.2 ขณะที่ อาคารชุดโดยภาพรวมมีอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 ทั้งนี้ เป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารชุดมือสองร้อยละ 11.8 ในขณะที่อาคารชุดใหม่ลดลงร้อยละ -1.5 โดยเป็นการลดลงในกลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมากที่สุดถึงร้อยละ -33.5 (ซึ่งอาจจะเป็นผลที่ลูกค้าต่างชาติชะลอประสบปัญหาเกี่ยวกับธุรกรรมการโอนฯเงินเข้ามา)

      ขณะที่อาคารชุดใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุดถึงร้อยละ 15.8 รองลงมาคือระดับราคา 1.51-2.00 ร้อยละ 14.2 และระดับราคา 1.01-1.50 ร้อยละ 4.6

      ดัมป์ราคา หวังกระตุ้นยอดขายใหม

       นอกจากนี้ REIC ยังพบว่า ภาพรวมยอดขายที่อยู่อาศัยได้ใหม่ใน 27 จังหวัดของครึ่งแรกของปี 2567 มีการชะลอตัวลงด้วย ซึ่งเป็นสิ่งที่ได้สะท้อนให้เห็นถึงได้ว่า กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินต่าง ๆ ของครัวเรือน และเมื่อเกิดภาวะการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ก็ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจในการซื้อและกู้ ทำให้บางส่วนเปลี่ยนใจในการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาวในช่วงนี้ แต่นำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่มีผลตอบแทนดี

    ลุ้นครึ่งปีหลัง ฟื้นตัวตลาดติดลบน้อยกว่าร้อยละ 5

    อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยได้มีการปรับประมาณการจากข้อมูลที่เกิดขึ้นจริงในช่วงครึ่งปีแรก ประกอบด้วยอัตราขยายตัว GDP อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ย 6 ธนาคาร อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับ รวมถึงผล กระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์

     เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา โดย REIC คาดการณ์ ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ว่าจะมีการปรับตัวลงของทั้ง อุปสงค์ และอุปทานในตลาด โดยจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนประมาณ 350,545 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -14.0 ถึง ร้อยละ 5.1 โดยมีจำนวนหน่วย โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 243,088 หน่วย ลดลง ร้อยละ -6.0 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -15.4 ถึง ร้อยละ 3.3 และคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย อาคารชุดประมาณ 107,456 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.6 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -10.5 ถึง ร้อยละ 9.4

     ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะมีมูลค่าประมาณ 1,012,760 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.3 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -12.9 ถึงร้อยละ 6.4 ประกอบด้วยมูลค่าโอนกรรม สิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 717,052 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.4 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -13.1 ถึง ร้อยละ 6.3 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดประมาณ 295,707 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.9 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -12.6 ถึง ร้อยละ 6.8

     ขณะที่คาดการณ์ว่า ปี 2567 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 651,317 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.0 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -11.7 ถึงร้อยละ 5.6

     ด้านอุปทานคาดการณ์ว่าปี 2567 จะมีการออกใบอนุญาต จัดสรรทั่วประเทศจำนวน 89,420 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.4 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -15.8 ถึงร้อยละ 3.0 ปี 2567 รวมทั้งคาดว่าจะมีจำนวนพื้นที่

     การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 36,102,795 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -8.9 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -18.0 ถึง ร้อยละ 2.5 โดยมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 32,816,529 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -9.5 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -18.5 ถึงร้อยละ 1.4 และมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 3,286,266 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -3.0 และมีช่วงการขยายตัวระหว่างร้อยละ -12.7 ถึงร้อยละ 8.7