ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญความท้าทายจากปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น การยกเลิกการผ่อนผันมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม รวมทั้งการสร้างบ้าน ส่งผลกระทบต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซบเซาต่อเนื่อง ซึ่งงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ "ดอกเบี้ยลด.. ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ-ตลาดทุน .?" จัดขึ้นโดย สำนักข่าว Fullmax กูรูอสังหาฯ ต่างก็ห่วงปัญหาหนี้ครัวเรือนลุกลาม ฉุดธุรกิจอสังหาฯ ล้มทั้งระบบ

         ห่วงวิกฤตอสังหาฯ ลามเป็นลูกโซ่

         เริ่มที่ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า อัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 11% อาจจะส่งผลทางจิตวิทยาทำให้ดีมานด์เข้าเยี่ยมชมบ้านตัวอย่างและจองมากขึ้น แต่สุดท้ายเมื่อซื้อแล้วกลับไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลเป็นปัจจัยสำคัญสะท้อนไปถึงความมั่นใจในการหารายได้ ทำให้ไม่ต้องการเพิ่มหนี้ในระยะยาว ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจ เพราะเมื่อกำลังซื้อหายไปในตลาด ก็จะเกิดการลด-การขยายโครงการตามมา

         "ปัจจุบันดีมานด์ยังต้องการซื้อบ้าน แต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ เพราะมีกฎเกณฑ์ที่เข้มข้น ทำให้กำลังซื้อหดตัว ส่งผลต่อเนื่องทำให้ตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว และมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากกลุ่มฐานล่างไปสู่ธุรกิจระดับบน จากที่สินเชื่อในกลุ่มคอนโดฯ หดตัว ลามไปสู่บ้านเดี่ยว ซึ่งแตกต่างจากวิกฤตในปี 2540 ที่กระทบจากระดับบนลงล่าง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจะส่งผลไปสู่กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ" วิชัย กล่าว

          นอกจากนี้ กลุ่มคนที่ซื้อเพื่อการลงทุนและเป็นหลักทรัพย์ที่มีสัดส่วน 20-30% ในตลาดหรือประมาณ 2-3 แสนล้านบาทในตลาดที่หายไป เพราะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ส่งผลทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนลดลง จึงหันไปลงทุนในภาคธุรกิจอื่นแทนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการเกิดขึ้นใหม่ของโครงการเมื่อตลาดลงทุนหายไป จึงมองไปที่การพัฒนาโครงการตอบโจทย์ด้านอื่นแทน

         ปี 67 หนักกว่าโควิด-19

         นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 กลุ่มธุรกิจอสังหาฯ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ยอดขายดีมาก ประชาชนส่วนใหญ่จะหนีออกจากคอนโดฯ ไปซื้อบ้านเดี่ยวแทน ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่า รองลงมาจะเป็นคอนโดฯ เนื่องจากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากขึ้น จึงทำให้ธุรกิจนี้ต้องพึ่งพายอดขายให้กับชาวต่างชาติสูงมาก แต่ก็ประสบปัญหาการโอนเงินที่ยุ่งยาก

         อย่างไรก็ตาม พอมาถึงปี 2566 กลุ่มอสังหาฯ ก็เริ่มขายได้ยากขึ้น แต่กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรก ยังขายได้ดี แต่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง แต่มาถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารเริ่มมีหนี้เสียสูงถึงระดับ 6% ทำให้เริ่มปล่อยสินเชื่อยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากโรงงานปิดกิจการมากขึ้น จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงเรื่อยๆ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯ ลดลงมาก

         จากปัญหาดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัวจากการขายบ้านไปสู่การทำธุรกิจขายฝาก จนทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ก็แค่ประคองตัว เพราะธุรกิจขายฝาก หรือการให้เช่า มีต้นทุนการดำเนินงานสูง และเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการคือการสร้างบ้านออกมาขาย แต่ทั้งนี้ยังมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะชาวจีน แต่กฎหมายของไทยยังมีข้อจำกัดอยู่มาก จึงทำให้เกิดนอมินีแฝงเข้ามาเป็นจำนวนมาก

         ทางแก้คือต้องลดดอกเบี้ย

         ด้าน อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวทางการแก้ไขปัญหาของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คือ ต้องลดอัตราดอกเบี้ย การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจเพื่อแก้ปัญหาทั้งระบบเป็นเรื่องที่ดีและจำเป็น แต่กว่าจะเป็นผลเป็นรูปธรรมต้องใช้เวลานานมาก ผู้ประกอบการอาจรอไม่ได้ แต่การลดดอกเบี้ยสามารถทำได้ทันทีและเห็นผลอย่างรวดเร็ว เช่น การลดดอกเบี้ยและค่าโอนในกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือ 2 ส่งผลให้ยอดขายบ้านมือ 2 เพิ่มขึ้นเร็วมากจนมีสัดส่วนกว่า 55% รวมทั้งยังช่วยแก้ปัญหาหนี้ได้ในระยะยาว

         ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า แนวทางการแก้ปัญหานี้ที่ได้ผลมากที่สุด จะต้องเข้าไปหาทางเพิ่มรายได้ เพื่อให้มีแรงในการจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นได้ ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย จะช่วยลูกหนี้ได้มาก

         "หาก ธปท. ลดดอกเบี้ยเพียงฝ่ายเดียว อาจจะช่วยกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯ ได้บ้าง เพราะคนส่วนใหญ่ยังไม่กล้าซื้อ แต่หากทั้ง ธปท. และธนาคารพาณิชย์เข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย ก็จะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ ซึ่งจะทำให้กล้าซื้ออสังหาฯ ที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น" เกษรากล่าว

         ค่านิยมเปลี่ยนเช่ามากกว่าซื้อ

         นายสมศักดิ์ ศิริชัยนฤมิตร ประธานชมรมวาณิชธนกิจ สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทย (IB ClUB) กล่าวว่า กำลังซื้อของคนไทยลดลงมาก จนทำให้ต้องเปลี่ยนจากการซื้อบ้านไปเป็นการเช่าบ้านแทน ส่วนกำลังซื้ออสังหาฯ กลับไปตกอยู่ในมือต่างชาติแทน หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข คนไทยก็จะเข้าถึงอสังหาฯ ได้ยากขึ้น นอกจากนี้ ค่านิยมในการลงทุนในที่ดินและอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรของคนไทยก็ลดลง ทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนี้ลดลงไปมาก เนื่องจากเทคโนโลยีใหม่ทำให้ลงทุนในด้านอื่นทำได้ง่ายขึ้น และมีผลตอบแทนที่ดีกว่า เช่น การเล่นหุ้นต่างประเทศ การลงทุนในตลาดทองคำ หรือเงินดิจิทัล.

         "ปัจจุบันดีมานด์ยังต้องการซื้อบ้าน แต่ยัง เข้าไม่ถึงสินเชื่อ เพราะมีกฎเกณฑ์ที่เข้มข้น ทำให้กำลังซื้อหดตัว ส่งผลต่อเนื่องทำให้ตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว และมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากกลุ่มฐานล่างไปสู่ธุรกิจระดับบน จากที่สินเชื่อในกลุ่มคอนโดฯ หดตัว ลามไปสู่บ้านเดี่ยว ซึ่งแตกต่างจากวิกฤตในปี 2540 ที่กระทบจากระดับบนลงล่าง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจะส่งผลไปสู่กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ"