หลังครึ่งปีแรกอาการน่าเป็นห่วง

   อสังหาฯลุ้นมาตรการก๊อก2 ตปท.ถือห้องชุด75% - เช่า99ปี - ธปท.ลดดบ. หลังครึ่งปีแรกอาการน่าเป็นห่วง

   ข่าวดีเกี่ยวกับปัจจัยบวกที่จะเข้ามาผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เมื่อเทียบกับทุกๆ ปีก่อนหน้านี้ ต้องยอมรับว่าปีนี้เป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐมากกว่าทุกๆ ปีจริงๆ เพราะตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 มา รัฐบาลได้มีการประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าจดทะเบียนโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

    ต่อมาในไตรมาสที่ 2 เช่นกันรัฐบาลยังได้มีการพิจารณาแนวทางการช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯเพิ่มเติม โดยการสั่งการให้กระทรวงมหาดไทยไปศึกษาความเป็นไปได้ในการแก้กฎหมายเปิดทางให้นักลงทุนและชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มเป็น 75% จากเดิมที่กฎหมายกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในแต่ละโครงการได้ไม่เกิน 49% และการขยายเวลาในการเช่าที่ดินระยะยาวให้กับชาวต่างชาติเป็น 99ปี จากเดิมที่กฎหมายเปิดให้เช่าได้ 30 ปี และสามารถต่ออายุการเช่าได้อีก 30 ปี

    ส่วนข่าวดีเกี่ยวกับปัจจัยบวกอีกข่าว คือ ทิศทางของดอกเบี้ยขาขึ้นได้หยุดลงแล้ว โดยนักวิเคราะห์ทางการเงินได้ระบุว่าสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นแกนนำในการหารือร่วมกับกลุ่มประเทศสหภาพยุโรปอยู่ระหว่างการหารือร่วม เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง เพื่อบรรเทาปัญหาผลกระทบจากเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งคาดว่าในปลายปีนี้น่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารกลางสหรัฐฯและธนาคารกลางในยุโรปหลายแห่ง ซึ่งจะส่งผลต่อการปรับลดดอกเบี้ยในประเทศไทยซึ่งจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดไปด้วย

    อย่างไรก็ตาม แม้ว่าข่าวดีของตลาดอสังหาฯจะเข้ามีผลบวกต่อตลาดในช่วงนี้แต่ข่าวดีดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มดอกเบี้ย หรือการเปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดฯ 75% และการขยายระยะเวลาในการเช่าให้กับต่างชาติเป็น 99 ปีนั้น ล้วนเป็นเพียงข่าวดีที่ยังไม่มีความเป็นรูปธรรม ในขณะที่การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจนทำให้ยอดการปฏิเสธ สินเชื่อบ้านรายย่อยปรับตัวสูงขึ้นกว่า 70% และการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคแม้ว่าจะมีความสามารถในการขอ สินเชื่อและได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว แต่เบรกการซื้อบ้านเพราะกังวลปัญหารายได้ของตนเองในอนาคต โดยเฉพาะในสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังหดตัวต่อเนื่อง ซึ่งอาจทำให้ไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวได้ลดลงหรือไม่เพียงพอ ที่สำคัญหลายๆคนยังกังวลว่าเศรษฐกิจไทยจะเข้าสู่วิกฤตเศรษฐกิจเช่นเดียวกับปี 2540 จึงทำให้ตลาดรวมอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง

    โดยล่าสุดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกประสบปัญหา เรื่องดีมานด์ ซื้อบ้าน และกำลังซื้อที่อ่อนแอลง ส่งผลให้ต้องปรับลดคาดการณ์ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากประมาณ 5.5% ลดลงเหลือเพียง 1-2% โดยจากสถานการณ์ที่แย่ลงของตลาดอสังหาฯในกลุ่มบ้านหรูราคาสูง ที่ต้องเผชิญกับปัญหาซัปพลายส่วนเกินจากความต้องการที่หดตัวลง และการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้คาดกาณณ์ว่าปีนี้ตลาดจะไม่สามารถเติบโตได้อย่างที่หลายๆบริษัทคาดการณ์กันไว้

    ทั้งนี้ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯครึ่งปีแรกประสบปัญหาเรื่องความต้องการซื้อ และกำลังซื้อที่อ่อนแอลง ส่งผลให้ต้องมีการปรับลดคาดการณ์การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากประมาณ 5.5% ลดลงเหลือเพียง 1-2% สิ่งที่ต้องจับตาคือ การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจไม่สม่ำเสมอ หรือต่อเนื่อง เพราะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีแนวโน้มที่จะหดตัวลง หรือ อาจจะทรงตัวเท่ากับปัจจุบัน เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ขณะที่กลุ่มบ้านราคา 2-7 ล้านบาทมีโอกาสขยายตัวในระดับหนึ่ง แม้ภาพรวมของตลาดในปีนี้อาจเติบโตไม่มากนัก แต่ก็มีความหวังว่าตลาดบ้านแนวราบจะสามารถขยายตัวได้ประมาณ 2-3% ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะติดลบไม่เกิน -1%

     ขณะเดียวกันกลุ่มที่อยู่อาศัยลักชัวรีราคาสูงกว่า 40 ล้านบาท ได้กลายมาเป็นกลุ่มสินค้าที่น่ากังวลและต้องจับตามองว่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมากยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากในกลุ่มมีบ้านค้างสต๊อกสะสมอยู่ในตลาดรวมกว่า 1,000 ยูนิต เพราะมียอดคงค้างสะสมเฉลี่ยปีละอยู่ประมาณ 200-300 ยูนิต ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดยังมีอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ยอดขายลดลงมากกว่าช่วงก่อนหน้า จึงทำให้เกิดปัญหาซัปพลายส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น

     "ภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงถึง 5.1-5.2% ของ GDP ไทย โดยช่วงที่ผ่านมา หนี้เสีย NPL กลุ่มบ้านขยับเป็น 2 แสนล้านบาท ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่สูง 60-70% ตลาดแนวราบยังไปได้ดี สวนทางกับคอนโดมิเนียมที่ดรอปลง และดีแค่บางเจ้า ขณะที่ดีมานด์โดยเฉพาะในกลุ่มล่างมีมากถึง 3 แสนยูนิต แต่ส่วนใหญ่กู้ไม่ผ่าน" นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าว

     สิ่งที่น่ากังวลในขณะนี้ คือบ้านทุกเซกเมนต์ มีซัปพลายสะสมรอการขายเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ทำให้มีซัปพลายสะสมใน ตลาดอยู่หลายแสนหน่วย ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงมีการเปิด โครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทำให้ซัปพลายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมาก อย่างไรก็ตามในปี 2567 มีการขออนุญาตโครงการใหม่ลดลงเป็นจำนวนมาก ขณะเดียวกันมียอดในการขายออกไปค่อนข้างเร็ว แต่เนื่องจากอสังหาฯยังเป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญ ทำให้ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้แนวโน้มซัปพลายสะสมคงค้างในตลาดจะทยอยลดลงได้

     ลุ้นมาตรการกระตุ้นก๊อก 2

     นายวิชัย กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญ ปัจจัยลบเดิมๆ ที่มีอยู่ในตลาด แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เสนอว่า มาตรการในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่รัฐบาลออกมามีการช่วยเหลืออย่างเต็มที่ ทั้งนี้ หากมีการกระตุ้นโดยการขยายโควตาการถือครองที่อยู่อาศัยห้องชุดของชาวต่างชาติ อาจเป็นหนึ่งในทางออกที่น่าสนใจ โดยควรเพิ่มโควตาจากเดิม 49% เป็น 60-70% ในบางพื้นที่ที่มีความต้องการสูง รวมถึงการขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50-90 ปี เพื่อเพิ่มความมั่นใจแก่ชาวต่างชาติในการลงทุนซื้อบ้าน

    อย่างไรก็ตาม ในการเพิ่มโควตาในการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับชาวต่างชาติควรมีมาตรการที่สร้างความมั่นใจให้แก่ประชาชนคนไทยควบคู่ไปด้วย เช่น การเก็บค่าธรรมเนียมพิเศษจากชาวต่างชาติเพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนช่วยเหลือคนไทย รวมถึงการจัดสิทธิพิเศษต่างๆ สำหรับคนไทย เช่น ส่วนลดพิเศษหรือเงื่อนไขการดาวน์ที่ง่ายขึ้น เพื่อเป็นหลักประกันในการสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนที่ต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกัน

    "สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาฯในขณะนี้ คือการกระตุ้นความต้องการซื้อ และฟื้นฟูกำลังซื้อของผู้บริโภค เพื่อช่วยให้ภาคอสังหาฯ สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพมาก"

     รีเจกต์เรตพุ่งครึ่งหลัง 67 ยังอ่วม

     ด้าน นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คาดการณ์ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังของปี 67 ว่า การเติบโตของตลาดจะลดลง และเป็นในรูปแบบ K-Shaped คือ คนรายได้น้อยยิ่งลำบาก ส่วนคนรายได้สูง จะยังคงมีขายสูงเพิ่มขึ้น หากแบ่งกลุ่มลูกค้าในตลาดอสังหาฯ คือ กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงอยู่ในภาวะหดตัว และกลุ่มระดับกลางและบน หรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาทขึ้นไปยังขยายตัวได้ดี

     อย่างไรก็ตาม ในหลายๆ โครงการจะยังมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจกต์เรต กว่า 50% และเริ่มขยายตัวลุกลามไปในกลุ่มตลาดระดับกลาง หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทแล้วด้วย ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนให้เห็นว่าในครึ่งหลังของปีนี้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเรื่องเงินทุน เพราะภาคอสังหาฯผูกติดกับเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจแย่ลง ก็แย่ตาม แต่หากเศรษฐกิจดีตามเป้าหมายที่ไทยวางไว้โต 2.5% ในปีนี้ อสังหาฯต้องใช้เวลาฟื้นตัวอีก 6-12 เดือน