บุษกร ภู่แส

    กรุงเทพธุรกิจ

     2-3 ปี ที่ผ่านมาช่วงเกิดวิกฤติโควิด-19 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แห่กัน พัฒนาบ้านหรูจำนวนมาก! เพื่อเจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ซึ่งไม่มีปัญหาการขอสินเชื่อ และบางรายยังซื้อเงินสด ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงในทุกระดับราคาโดยเฉพาะบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาทกลายเป็นเซ็กเมนต์ที่ได้รับความนิยม

     แต่แล้วความไม่แน่นอนก็คือความแน่นอนเมื่อเวลานี้ซัพพลายล้นตลาด แถมปัญหารีเจกต์เรต กำลังซื้อหดตัว อย่างหนัก ลามขึ้นมายังกลุ่มบ้านหรู

     ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ยากลำบากและท้าทาย โดยเฉพาะตลาดแนวราบ เนื่องจากปัจจัยแรก ซัพพลายแนวราบสูงมาก ปัจจัยที่สอง ภาวะหนี้ ครัวเรือนสูงขึ้น ปัจจัยที่สามยอดการปฏิเสธ สินเชื่อสูง ซึ่งเอสซีฯ ต้องปรับตัวให้เร็วเพื่อให้สามารถผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ไปให้ได้

    อย่างไรก็ดี เวลานี้จึงเป็นช่วงเวลา ที่ดีที่สุดในการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม เพราะดีเวลลอปเปอร์ทุกคนอยากลดสต็อก เพราะไม่รู้ว่าสถานการณ์ใน 2-3 เดือนข้างหน้า ยังอยู่ในภาวะยากลำบากหรือไม่ จึงจัดโปรโมชั่นออกมาอย่างมากเป็นโอกาส ที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย"

     เมื่อการแข่งขันสูงขึ้นบริษัทต้องปรับตัว ด้วยการจัดกิจกรรมที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ง่ายขึ้นจากเดิมรอลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชมโครงการที่เซลส์แกลลอรีของโครงการ ก็ต้องวิ่งมาหาลูกค้าตามศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าต่างๆ มากขึ้น สะท้อนเห็นการทำงานที่ต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับตัว ให้เข้ากับสถานการณ์ความเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา

    ณัฎฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าสายงานการตลาด กล่าวเสริมว่า แนวโน้มครึ่งปีหลังตลาดแข่งขันรุนแรงยิ่งขึ้น โดยบริษัทพยายามทำราคาสินค้าตอบโจทย์กำลังซื้อของลูกค้า เท่าที่จะทำได้ภายใต้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทไม่มีปัญหาเรื่องการจอง โดยลูกค้าจองมาก แต่ติดปัญหา "กู้ไม่ผ่าน" ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ สูงขึ้น 12% จากเดิมอยู่ที่ 7-8% ลามจากกลุ่มกลาง-ล่างมาถึงกลุ่มบ้านราคา 10 ล้านบาท ขณะที่กลุ่ม 5-10 ล้านบาท ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเท่าเดิม ส่งผลให้เฉลี่ยยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น

     "จริงๆ ไม่ใช่ว่าลูกค้ากู้ไม่ได้ เพียงแต่ว่าลูกค้ากู้ไม่ได้อย่างที่ลูกค้าคาดหวังมากกว่า เช่น กู้ซื้อบ้าน 70 ล้านบาท แต่ได้วงเงินกู้ไม่เยอะอย่างที่อยากได้ กลายเป็นว่าลูกค้าไม่พร้อมที่จะวางเงิน สมมติกู้ได้ 50 ล้านบาท ต้องเติมเงินเพิ่มอีก 20 ล้านบาท ก็มองว่าอาจไม่ใช่จังหวะที่จะซื้อ ทำให้ครึ่งปีหลังต้องรุกทำการตลาด หนักหน่วงขึ้นจากการทำอีเวนต์พร้อมกับเปิดโครงการใหม่เร็วขึ้น"

      ทางด้าน นฑา กิตติอักษร รองประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ตลาดอสังหาฯ ระดับลักชัวรีการแข่งขันรุนแรง แต่ยังคงไปต่อได้ หากสามารถพัฒนาโครงการที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า สิ่งสำคัญที่สุด หนีไม่พ้น เรื่องโลเคชั่น

     ล่าสุดเปิดตัว 2 โครงการ ได้แก่ มิลฟอร์ด ลาดพร้าว จำนวน 84 ยูนิต ราคา 18-30 ล้านบาท และ มิลฟอร์ด โฮม สตูดิโอ ลาดพร้าว ทาวน์โฮม จำนวน 3 ยูนิต ราคายูนิตละ 30 ล้านบาท รวมมูลค่ากว่า 1,700 ล้านบาท

     "สิ่งที่สร้างความแตกต่างของเมเจอร์ฯ คือ การทำตลาดนิชมาร์เก็ต เน้นคุณภาพ ในระดับราคาที่เหมาะกับกลุ่มลูกค้า เป้าหมาย"

      สอดคล้อง ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังเต็มไปด้วยความท้าทาย จากปัจจัยเสี่ยงทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว ส่วนหนึ่งเพราะได้รับแรงกดดันจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินสูง 60% เช่นเดียวกับอัตราการขอสินเชื่อใหม่ที่ปรับตัวลดลง

     แม้กระทั่งโครงการแนวราบได้รับ ผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อเช่นเดียวกันกับคอนโดมิเนียม รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง เป็นตัวกดดันทำให้การกู้ยากมากขึ้น และในภาวะปัจจุบันธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อซึ่งน่าจะ เกิดขึ้นต่อเนื่อง รวมทั้งต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น ซึ่ง การควบคุมต้นทุน จะเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญ ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการผ่านวิกฤติครั้งนี้ไปได้

     "ปัจจุบันบ้านแนวราบบางโครงการ ยอดขายอืดไม่ต่างจากโครงการคอนโดมิเนียม ในปีนี้แบรนด์ใหญ่ๆ ต่างก็ พยายามปรับตัวและระบายสต็อก ของตัวเอง"