ก่อน ดบ.พุ่ง - ราคาบ้านขยับรับสงคราม

   สถานการณ์สงครามตะวันออกลางที่ยืดเยื้อ เริ่มส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ชัดเจนและรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เริ่มผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่ลดลง จากผลพวงของปัญหาเงินเฟอ ค่าครองชีพที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับขึ้นราคาสินค้าอุปโภคบริโภค และต้นทุนการก่อสร้าง ราคาวัสดุก่อสร้างรวมไปถึงการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ในช่วงที่ผ่านมากลุ่มผู้บริโภคในตลาดกลางล่างเรื่มรัดเข็มขัดการใช้จ่ายและชะลอแผนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป

   ปัจจัยดังกล่าวข้างต้นส่งผลให้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2569 ยังคงส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ต่างปรับกลยุทธ์เอาตัวรอดด้วยการลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ และหันไปให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ในขณะที่ผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ซึ่งเห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ปรับตัวลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปี 2567

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินตลาดบ้านหรูระดับราคา10-30 ล้านบาท ยังมีความแตกต่างของกำลังซื้อต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นยังไปมีอัตราการการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบนยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดระดับแมส และยังเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพพร้อมซื้อ ส่งผลให้เซกเมนต์ระดับราคาสูงยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดได้ท่ามกลางสถานการณ์ปัจจุบัน

   ทั้งนี้ แม้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะครอบคลุมทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม แต่ในเชิง โครงสร้างตลาดอสังหาฯ พบว่าสัดส่วนเกือบทั้งหมดเป็นสินค้าประเภทบ้านแนวราบ โดยมีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้อยู่ในตลาดจำนวนน้อย ทั้งนี้บ้านจัดสรรในช่วงราคา 10-30 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์หลักที่มีนัยสำคัญที่สุด โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดระดับบนทั้งหมด ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่สามารถเข้าถึงฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพได้ในวงกว้างกว่ากลุ่มระดับอัลตราลักชัวรี โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งเน้นการสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะด้านของกลุ่มเป้าหมายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีผู้เล่นหลักในตลาดที่น่าสนใจ ดังนี้

   บมจ.แสนสิริ (Sansiri) ซึ่งมีแบรนด์หลักที่เป็นจุดขายที่โดดเด่น คือ เศรษฐสิริ ซึ่งแสนสิริพัฒนาและมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการลูกค้าอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังสร้างภาพจำไปแล้วว่าเศรษฐสิริเป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย หรือบุราสิริ อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาเทียบเท่ากับเศรษฐสิริ เน้นดีไซน์บรรยากาศรีสอร์ต และอีกหนึ่งอย่างที่เป็นจุดขาย แตกต่าง จากรายอื่นๆ คือการให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายที่ดี มีการนำระบบรักษาความปลอดภัยอย่าง LIV-24 มาให้บริการ ควบคู่ไปกับการสร้างสังคมคุณภาพในโครงการ

   แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses) ผู้ประกอบการที่มีภาพจำในเรื่อง ของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้ คือ ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และสีวลี ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ

   บมจ.เอสซี แอสเสท (SC) เป็นผู้ประกอบการอีกรายที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์อย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด ที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท และบางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทขึ้นไปถึงประมาณ 35 ล้านบาท โครงการส่วนใหญ่ได้รับความสนใจมาก เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือในกลุ่มสินค้าระดับราคานี้

   บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ผู้ประกอบการอีกรายที่มีการ พัฒนาโครงการในระดับราคา 10-30 ล้านบาท หลายโครงการ โดยมีแบรนด์หลักใน ระดับราคานี้ คือ เดอะซิตี้ และ เซนโทร มีโครงการกระจายออกไปในหลายๆ ทำเลทั่วกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล การวางแปลนบ้านและพื้นที่ใช้สอยจัดสรรได้ดี นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ อาจจะมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน เพียงแต่จำนวนและภาพจำของกลุ่มผู้ซื้ออาจจะยังไม่ชัดเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการ 4 รายนี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น

   ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซกเมนต์ นี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมีปัจจัยในการ ตัดสินใจซื้อที่มุ่งเน้นความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยเมื่อเทียบกับราคาขาย ควบคู่ไปกับกลยุทธ์ด้านทำเลที่ตั้ง ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และการใช้ชีวิตระยะยาว โดยเฉพาะความสะดวกในการเดินทางที่ เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ มาตรฐานคุณภาพงานก่อสร้าง ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางสังคมและสังคมภายในโครงการ ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ใช้พิจารณาเพื่อสะท้อน 'คุณภาพชีวิต' ซึ่งทำเลที่มีความโดดเด่นและเป็นที่ต้องการอย่างมากในปัจจุบัน ได้แก่ พื้นที่รามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีเขตติดต่อกับกรุงเทพ มหานครซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง

   นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดในเซกเมนต์นี้ถือเป็นกลุ่มที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคงและมีความเชื่อมั่นในตนเองสูง กลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ด้านราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่มุ่งเน้นไปที่ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ อย่างไรก็ตาม ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นในปัจจุบัน

   อย่างไรก็ตาม หากมองในด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมัน จากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10 -30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม ซึ่งหากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ทันที ดังนั้นช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุดก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

   "การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่จะได้บ้านในราคาที่คุ้มค่าพร้อมรับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการภาครัฐ ที่ปัจจุบันอัตราดอกบี้ยต่ำ ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ส่งผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยจ่าย และวงเงินกู้รวมในระยะยาว นอกจากนี้ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ให้กู้ได้เต็ม 100% กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ และยังไม่มีประกาศต่ออายุออกมาอย่างเป็นทางการ การตัดสินใจซื้อก่อนกรอบเวลา ดังกล่าวจะหมดลง จึงไม่เพียงแต่เป็นการ 'ล็อกต้นทุนราคาบ้าน' และ 'อัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า' ที่สุดเท่านั้น แต่ยังเป็นการใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนทางการเงินที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์การวางเงินดาวน์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ซึ่งเมื่อพิจารณาประกอบกับมูลค่าสินทรัพย์ที่เป็นมรดกแห่งความมั่งคั่งในอนาคตแล้ว การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม" นาย สุรเชษฐ กล่าว