บุษกร ภู่แส

         กรุงเทพธุรกิจ

         ปัจจัยราคา "ที่ดิน" ซึ่งเป็นวัตถุดิบหลักและต้นทุนสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นับวันราคาสูงขึ้นและหายากขึ้น! รวมถึงกำลังซื้อกลุ่มลูกค้าระดับต่ำ 3 ล้านบาท เผชิญปัญหากู้ไม่ผ่านพุ่งสูง ตลาดบ้านหรูเริ่มโอเวอร์ซัพพลาย ส่งผลให้โครงการ "บ้านหรู สเกลเล็ก" แบบไม่ต้องจัดสรร เข้ามาเป็นคำตอบสุดท้ายในการแก้ Pain Point ของดีเวลลอปเปอร์และ ลดความเสี่ยงในการลงทุน

         สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดบ้านหรูเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่โดดเข้ามาทำตลาดบ้านหรู เกิดคู่แข่งจำนวนมากราย

         "กลุ่มบ้านราคา 5-7 ล้านบาท ยอดขายเริ่มอืด ทำให้ทุกคนมองว่า ตลาดที่ยังพอไปได้ คือ ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ประกอบการ จึงแห่มาเปิดบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ดีกรีการแข่งขันสูงขึ้น แต่ถ้ากำลังซื้อยังดีอยู่ก็ไปต่อได้ ตลาดสินค้ากลุ่มนี้จำนวนยูนิตไม่ได้มีมากแต่มูลค่าต่อยูนิตสูง"

         แต่ตลาดที่น่าจับตามองคือ "สเปเชียล โปรเจกต์" ที่มีจำนวน 6-8 ยูนิตนำมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก บนที่ดิน 3-5 ไร่ มูลค่า 100-200 ล้านบาท เป็นตลาด เฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่นิยม โครงการขนาดเล็ก อยู่ในซอย เช่นทำเลพระราม 6 อารีย์

         "บริษัทมีความสนใจพัฒนาโครงการสเปเชียล โปรเจกต์ ทำเลในเมือง ซึ่งปัจจุบันภาษีที่ดินแพงสูง ทำให้มีเจ้าของที่ดินสนใจขายที่ดินมากขึ้น เราพร้อมซื้อมาพัฒนาโครงการเพื่อขายให้กับกลุ่มคนที่อยากอยู่ใกล้เมือง ซึ่งเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อเพราะราคาบ้านค่อนข้างสูง"

         โดยปัจจุบันเริ่มมองหาที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการในเขตเมืองจากเดิมเน้นซื้อที่ดินรอบนอก เพื่อพัฒนาโครงการ เน้นทำเลที่ เข้าออกสะดวก รถยนต์สวนกันได้ เป็นโครงการเล็กจำนวนยูนิตน้อย 8-9 หลัง ไม่เกิน 9 แปลง ไม่ต้องจัดสรร ไม่มีส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ซุ้มประตู ทำให้ต้นทุนต่ำ

         "เราสนใจพัฒนาโครงการ สเปเชียล โปรเจกต์ในเมืองเพราะเชื่อว่ายังพอมีที่ดินอยู่ ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาข้อมูลคาดจะ พัฒนาโครงการอย่างน้อย 3-4 ยูนิต น่าจะเหมาะสม แต่ทุกอย่างก็ขึ้นอยู่กับลูกค้า"

         สำหรับแนวทางดีไซน์ต้องออกแบบตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย ยกตัวอย่าง กลุ่มคนรักรถยนต์ ต้องออกแบบให้ชั้น 2 สามารถโชว์รถได้ มีลิฟต์ขนรถขึ้นได้ ซึ่งที่ผ่านมา มีดีเวลลอปเปอร์พยายามจับกลุ่มคนเหล่านี้ เพราะเป็นกลุ่มที่มี กำลังซื้อสูงมาก

         "ตลาดนี้มาแรง เราต้องการขยายฐานลูกค้าและสินค้าให้ กว้างขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมความต้องการของลูกค้าที่เพิ่มขึ้น เพราะตลาดหลักเริ่มชะลอตัว มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ"

         สอดคล้องกับ พริษฐ์ ทีฆคีรีกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิไอโคนิค พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าของโครงการโซล มิดทาวน์ กล่าวว่า บริษัทได้นำที่ดินทำเลเพชรเกษม มา พัฒนาโครงการ โซล มิดทาวน์ เพชรเกษม-สาทร มูลค่า 624 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮม 49 ยูนิต ปัจจุบันก่อสร้างคืบหน้าแล้ว 70% คาดแล้วเสร็จปี 2568

         โดยมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โซนเพชรเกษม-สาทร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านขนาดใหญ่ ราคา 30-40 ล้านบาท จึงจับช่องว่างกลุ่ม คนรุ่นใหม่ ที่ต้องการบ้านทำเล ดังกล่าวในระดับราคา 12-19 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮม 4 ชั้น บนพื้นที่ 6 ไร่ 79 ตารางวา มีทั้งหมด 49 ยูนิต แบ่งเป็น 2 แบบ คือ อยู่ในจัดสรร จำนวน 30 ยูนิต และนอกจัดสรร 19 ยูนิต

         "เหตุผลที่แบ่งให้มีบ้านนอกจัดสรรซึ่งไม่มีส่วนกลางไว้ให้บริการ เพื่อรองรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านสำหรับเป็นออฟฟิศ ต้องการความเป็นส่วนตัว ถือเป็นเทรนด์น่าสนใจ โครงการ นอกจัดสรร ยังลดต้นทุนการพัฒนาโครงการอีกด้วย"