กำลังซื้ออสังหาฯหดแรงมาตรการก๊อกแรกไร้ผล "เศรษฐา" เตรียมเรียกถก 7 สมาคมอสังหาฯ หลังผู้แทนเอกชน ตบเท้ายื่นข้อเสนอ ดันมาตรการกระตุ้นอสังหาฯก๊อก 2  ไล่ตั้งแต่ ซอฟต์โลนบ้านไม่เกิน 7 ล้าน เปิดทางต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 75%  ขยายเวลาเช่ายาว 50+50 ปี หรอ 99 ปี ฝากขุนคลัง ตัวกลางเจรจาแบงก์ชาติผ่อนคลายLTV

         ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ทรุดตัวลงอย่างน่าตกใจสะท้อนจากผลประกอบการไตรมาสแรกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้และกำไรติดลบยกแผง ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลงต่ำสุดในรอบกว่า 6 ปี ประเมินว่าแนวโน้มครึ่งปีหลังยังคงซึมยาว แม้ที่ผ่านมา "รัฐบาลเศรษฐา" ได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ "ก๊อกแรก" โดยมีการลดหย่อนค่าโอน-จดจำนองบ้านราคาไม่เกิน7ล้านบาทเป็นไฮไลต์

         แต่ดูเหมือนไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาฟื้นคืนชีพได้ โดยสาเหตุใหญ่มาจากสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งมีผลพวงมาจากเศรษฐกิจชะลอตัวกำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ พุ่งสูง เป็นเงาตามตัวและลุกลามไปถึงกลุ่มระดับกลาง-บน

         ขณะการพึ่งพาตลาดต่างชาติ ยอมรับว่า เป็นตัวช่วยที่ดี ที่มาพร้อมกับท่องเที่ยวฟื้นตัว แต่มองยังไม่เป็นไปตามเป้ามากนักเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด เนื่องจากเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัวและต่างชาติ เริ่มออกกฎกติกาเชิงนโยบาย เพื่อนำเงินสนับสนุนสินค้าและพัฒนาในบ้านของตนเอง อย่างเมียนมา ที่รัฐบาลทหารไม่ต้องการให้พลเมืองนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน หลังจากมียอดซื้อคอนมิเนียมในไทยสูงเป็นประวัติการณ์ หรืออันดับสองรองจากจีนในไตรมาสแรกของปีนี้ ซึ่งสาเหตุใหญ่มาจากการ หนีสงครามการสู้รบภายในประเทศและเรืองการของการเกณฑ์ทหาร นโยบายดังกล่าวสร้างความสั่นคลอนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย เพราะก่อนหน้านี้ รัฐบาลจีน ได้มีนโยบายสกัดกั้นไม่ให้ประชาชนนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

         อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ หากเครื่องยนต์ตัวใดตัวหนึ่งดับวูบลงเชื่อว่า เศรษฐกิจประเทศจะเดินต่อด้วยความยากลำบาก และลุกลามถึงอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องห่วงโซ่อุปทานสำคัญดังนั้น รัฐบาลต้องเพิ่มสปีด ติดเทอร์โบเพื่อให้เครื่องยนต์ตัวนี้ขับเคลื่อนได้แรงและเร็วขึ้น

         ล่าสุดตัวแทนจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มี นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เห็นหัวหน้าทีมได้ขอเข้าหารือกับ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี อีกครั้งเมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2567 เพื่อรายงานสถาน การณ์ ปัญหาติดขัดต่างๆ จากมาตรการที่ประกาศใช้ไปแล้ว และติดตามมาตรการอื่นๆ ตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 โดยนายเศรษฐาได้โพสต์ข้อความผ่าน X" สรุปว่าเศรษฐกิจประเทศขยับการเติบโตไม่มาก ส่งผลให้กลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เข้าหารือ เพื่อหาแนวทางช่วยเหลือประชาชนให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียมดังนั้น ได้ประสานให้ทางสมาคมฯ พูดคุยกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และนำแผนที่เป็นรูปธรรมมาเสนอต่อไป

         นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยหนึ่งในผู้แทนภาคเอกชน ที่เข้าพบนายกรัฐมนตรี เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเชาอย่างน่าวิตก กำลังซื้อหดตัวรุนแรง ต้องได้แรงสนับสนุนจากภาครัฐในหลายช่องทางโดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่มเติมในรอบที่สอง เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม ที่เกี่ยวเนื่องเดินต่อไปได้ โดยเฉพาะผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อและที่อยู่อาศัยได้อย่างเต็มภาคภูมิและรัฐจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้น รวมทั้งการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น

         อย่างไรก็ตามทราบว่าในเร็ววันนี้นายกรัฐมนตรีจะเรียก7สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประชุมหาแนวทางและกำหนดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติมต่อไป ทั้งนี้มองว่า ต้องการให้รัฐบาลสนับสนุน เนื่องจาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความอ่อนแอรุนแรง ขณะกำลังซื้อต่างชาติ กลายเป็นปมปัญหาใหญ่ โดยขณะนี้รัฐบาลเมียนมามีนโยบายห้ามประชาชนนำเงินออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศ อีกทั้งข้อติดขัดของการนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติยังมีอุปสรรคอยู่มากเพราะเขาเหล่านั้นกู้สินเชื่อผ่านสถาบันการเงินไทยไม่ได้ แต่ต้องใช้วิธีจ่ายเงินสด ซึ่งเป็นเงินบาทไทย

         สำหรับข้อเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อาทิ ยกเว้น LTV ชั่วคราว เสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเป็นตัวกลางเจรจาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปีเป็น 50 ปี ต่ออายุได้ 50 ปีหรือเช่า 99 ปี ขยายต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด 75% ลดขนาดบ้านจัดสรร ฯลฯ

         นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการหลักๆ คือการขอให้ผ่อนคลายความเข้มงวดในการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งยอดสินเชื่อที่ถูกปล่อยใหม่ปัจจุบันต่ำสุดในรอบ 25 เดือน ต้องเข้าใจทางสถาบันการเงินว่าต้องปกป้องความเสี่ยงที่จะกลายเป็นหนี้เสีย ทั้งนี้ท่านรัฐมนตรีก็เห็นว่าเป็นปัญหาด้านดีมานด์ มีกำลังซื้ออ่อนตัวลง เมื่อมีซัพพลายผลิตออกมาแต่โอนไม่ได้ ก็ส่งผลให้ซัพพลายเริ่มล้นในตลาดและทำให้การขออนุญาติก่อสร้างกับขอจัดสรรที่ดินก็มีการลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งปัจจุบันนี้ในระดับราคาที่ต่ำกว่า 50 ล้านบาทมียอดการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง โดยเฉพาะในบางพื้นที่และระดับราคาสูงประมาณ 60-70% รวมถึงมีการหารือกับท่านรัฐมนตรีเรื่องโครงการ BOI ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่มีผู้พัฒนาขออนุญาตน้อยลง เนื่องจากกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งยังอยู่ในช่วงพูดคุยว่าจะกระตุ้นในด้านอื่นๆ ได้อย่างไรบ้าง
 
         อีกทั้งกระทรวงการคลังจะมีงบประมาณสำหรับธนาคารของรัฐ 3 แห่ง วงเงิน 3 หมื่นล้าน สำหรับปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำในอนาคต ทั้งนี้เมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯ ที่มีมูลค่า 4-5 แสนล้านต่อปียังเป็นจำนวนที่น้อย ในอนาคตต้องรอดูว่าจะส่งผลให้ธนาคาร 3 แห่งนี้มีการปล่อยสินเชื่อคล่องขึ้นหรือไม่ และยังได้มีการขอให้เจรจากับแบงค์ชาติเกี่ยวกับมาตรการ LTV อย่างไรก็ตามโจทย์ใหญ่ที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาฯ ขณะนี้ คือการกระตุ้นดีมานด์ และฟื้นกำลังซื้อ