ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย มีผู้ประกอบการหลายค่ายที่ปรับกลยุทธ์ ด้วยการดึงต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาโครงการ รวมแล้วคิดเป็นมูลค่าสะสมมากกว่า 1 แสนล้านบาท

    ในปี 2567 เป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการอสังหาไทย ประกาศแผนร่วมทุนกับยักษ์อสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เปิดตัวโครงการ โดย "สุรเชษฐ กองชีพ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ได้อัพเดตข้อมูลว่า การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับต่างชาติเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2567 ที่เพิ่งจะผ่านมาไม่กี่เดือนยังคงมีให้เห็นบ้าง แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะยังไม่อยู่ในทิศทางที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ แต่ผู้ประกอบการต่างชาติก็ยังคงมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยยังน่าสนใจ

    ล่าสุดที่มีการประกาศการร่วมทุนกันระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติคู่สัญญาใหม่ 2 คู่ ซึ่งทั้ง 2 คู่เป็นการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทย และต่างชาติที่เป็นสัญชาติญี่ปุ่นทั้งหมด

    เริ่มจาก บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท นิปปอน สตีลโควะ เรียล เอสเตท จำกัด โดยเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา มูลค่าของการพัฒนาร่วมกันในครั้งนี้อยู่ที่ 1,014 ล้านบาท

    โดยนิปปอน สตีล โควะ เรียล เอสเตท เป็นบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นบริษัทที่รวมตัวกันระหว่างนิปปอน สตีล ซึ่งเป็นหนึ่งผู้นำด้านธุรกิจเหล็กของโลก และมิซูโฮ ไฟแนนเชียล กรุ๊ป ซึ่งเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจด้านการเงินขนาดใหญ่ของญี่ปุ่น

     อีกรายบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) ที่ลงทุนผ่านบริษัท พระยาพาณิชย์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทลูกร่วมทุนกับบริษัท โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท 2 (ไทยแลนด์) จำกัด โดยบริษัท โซเท็ตซึ เรียล เอสเตท 2 (ไทยแลนด์) จำกัด เป็นบริษัทในเครือของบริษัทโซเทสสึ กรุ๊ป ซึ่งเป็นการร่วมทุนเพื่อร่วมกันลงทุนในโครงการ "วัน แบงค็อก สมาร์ท ซิตี้ เฟส 2" โดยมูลค่าของโครงการนี้อยู่ที่ 1,200 ล้านบาท ผ่านการลงทุนในบริษัทร่วมทุนในสัดส่วน 51 : 49 โดยทางบริษัท พระยาพาณิชย์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นในสัดส่วน 51%

    "สุรเชษฐ" กล่าวว่า ทั้ง 2 ผู้ประกอบการไทย มีการร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติในรูปแบบที่พบเห็นได้ทั่วไป ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างนิติบุคคล และนิติบุคคล อีกทั้งเป็นการร่วมทุนของผู้ประกอบการต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยอยู่แล้ว ไม่ใช่รายใหม่เพิ่งเข้ามาในประเทศไทย เพียงแต่อาจจะไม่ได้ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

    นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการต่างชาติที่ร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในรูปแบบการลงทุนระยะยาว อาจจะร่วมกันลงทุนมาหลายโครงการต่อเนื่องแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างเช่น ฮันคิว เรียลตี้ ที่ร่วมลงทุนกับทางบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มาหลายปี และปี 2567 นี้ก็ยังมีการร่วมลงทุนกันต่อเนื่องอีกหลายโครงการ

   บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกบริษัทที่มีแผนจะร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติอีก 2-3 รายภายในปี 2567 เช่นกัน ซึ่งคาดว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายเดิมที่เคยร่วมทุนกันมาก่อนหน้านี้แล้ว เช่นเดียวกับบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการร่วมทุนกับทางมิตซูบิชิ เอสเตทมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2567

    "สุรเชษฐ" ยังกล่าวอีกว่า การร่วมทุนอีกหนึ่งรูปแบบที่อาจจะมีให้เห็นไม่มาก หรือไม่ค่อยเป็นที่พูดถึงมากนัก เพราะเป็นการร่วมทุนของผู้ประกอบการหรือนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่งเท่านั้น และเป็นการร่วมทุนของนักลงทุนไทยและต่างชาติ ซึ่งจัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายประเทศไทย คือ คนไทยถือหุ้น 51% และต่างชาติ 49%

    โดยก่อนหน้านี้มีจำนวนไม่น้อยที่เป็นการร่วมทุนในรูปแบบนี้ โดยอาจจะเป็นการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แต่อาจจะเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ หรืออยู่ในจังหวัดต่างๆ นอกกรุงเทพมหานคร เนื่องจากนักลงทุนหรือผู้ประกอบการจากประเทศจีนมักจะต้องการมีบทบาทในการบริหารบริษัทมากเกินกว่าจะเป็นผู้ร่วมทุนเท่านั้น ซึ่งอาจจะแตกต่างจากกลุ่มนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่เลือกที่จะลงทุนเงินแล้วไม่เข้ามาบริหารองค์กรใดๆ มากนัก เลือกที่จะรอรับผลตอบแทนจากการลงทุนในช่วงสุดท้ายมากกว่า

    "สุรเชษฐ" กล่าวว่า การร่วมทุนระหว่างกลุ่มนักลงทุนไทย และต่างชาติที่น่าสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงกลางปี 2566 ที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 มีอยู่ 1 โครงการที่มีการพัฒนาในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ริมถนนสนามบินน้ำบนที่ดินขนาด 30 ไร่ โดยจะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว 5 ชั้น ซึ่งมีราคาขายเริ่มต้น 100 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัท เหลียนเซิง จำกัด ที่มีกรรมการผู้มีอำนาจลงนามมีบางคนที่เป็นคนต่างชาติ แต่เงินทุนมาจากนักลงทุนไทยในสัดส่วน 55% ตุรกี 30% และจีน 15% ด้วยทุนจดทะเบียนบริษัท 1,500 ล้านบาท โดยจดทะเบียนนิติบุคคลเพื่อประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดินและบ้าน ซื้อขายบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ที่พักอาศัย โดยอยู่ในหมวดธุรกิจการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเอง เพื่อการพักอาศัย

     ทำไมต่างชาติถึงหลั่งไหลเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย "สุรเซษฐ" กล่าวว่า ในมุมผู้ประกอบการไทย เพื่อลดต้นทุนพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ เป็นอีกช่องทางในการสร้างความน่าเชื่อถือของบริษัท เพราะแสดงว่าบริษัทหรือโครงการมีความน่าสนใจในสายตาของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ประกอบการจากญี่ปุ่น

    ด้าน "ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เนื่องจากต่างชาติมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเติบโต โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่คนจะเลือกซื้อเป็นอันดับแรก เมื่อเริ่มทำงาน และกรุงเทพฯเป็นตลาดใหญ่ เพราะมีคนจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงานกันมาก และราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังไม่แพง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้ต่างชาติที่มีปัญหาเรื่องความมั่นคงในประเทศ เช่น ฮ่องกง รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน เป็นต้น ซื้อสำหรับเป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ขณะเดียวกันประเทศไทยยังมีตลาดบ้านมือ 2 ที่เมื่อซื้อคอนโดแล้วสามารถขายต่อได้ จะต่างจากประเทศอื่นๆ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะญี่ปุน เข้ามาร่วมกับบริษัทไทยพัฒนาโครงการรองรับตลาดมากในช่วงที่ผ่านมา

    ขณะที่ "พีระพงศ์ จรูญเอก" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้ร่วมลงทุนกับโนบูระมาแล้ว 8 ปี 30 โครงการ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นล้านบาท พัฒนาคอนโดมิเนียมปีละ 4-6 โครงการ ปัจจุบันยังมีการลงทุนต่อเนื่อง ในไตรมาสแรกเปิดแล้ว 1 โครงการที่บางหว้า และไตรมาส 2 กำลังดูลงทุนโรงแรมที่ภูเก็ต อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ร่วมทุนญี่ปุ่นจะมีความกังวลบ้างเรื่องภาวะหนี้ครัวเรือน ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านต่ำ 3 ล้านบาท ที่ยังสูงในระดับ 40-50% แต่เนื่องจากลงทุนในไทยมานาน จะมองว่าเป็นไปตามไซเคิลของธุรกิจ และมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังโตแม้จะไม่หวือหวา แต่ก็ไม่ขาดทุน รวมทั้งไปทำเซ็กเมนต์อื่น เช่น โรงแรม หรือตลาดต่างจังหวัด

    เป็นอีกปรากฏการณ์ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าจะมีให้เห็นมากขึ้นนับจากนี้