ตลาดปล่อยเช่า 'คอนโดฯ-บ้าน' ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า

        EECดันราคาที่ดินพุงเฉลี่ย100%ต่อปี นิคมอุตสาหกรรมโตแรง ตลาดปล่อยเช่า'คอนโดฯ-บ้าน'ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า

        โครงการเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออกหรือ EEC หนึ่งในโปรเจกต์ที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจและศักยภาพของประเทศไทย ให้ก้าวทันกับการเติบโตของเศรษฐกิจโลก ซึ่งผ่านมา ได้มีการอนุมัติเงินลงทุนในพื้นที่ EEC ในระยะที่ 1 (2560-2565) ไม่ต่ำกว่า 2 ล้านล้านบาทและรัฐบาล โดย นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้เดินหน้า EEC ในระยะที่ 2 เพื่อดึงเม็ดเงินลงทุนเข้ามาใหม่ไม่ตำกว่า 5 แสนล้านบาทในช่วง 5 ปี

        นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาทรัพย์สินและที่ดินที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ ได้เผยถึงข้อมูลการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลการขายพื้นที่ในทำเลนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ 3 จังหวัด ที่เป็นที่ตั้งของเขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ครอบคลุม จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดระยอง เมื่อเดือนมีนาคม 2567 พบว่าราคาขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ระยอง ราคาขาย 4.9 ล้าน บาท/ไร่ นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ชลบุรีราคาขาย 4.8 ล้าน บาท/ไร่ นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ราคาขาย 12-14 ล้าน บาท/ไร่ และนิคมอุตสาหกรรมเอเพ็กซ์ กรีน อินดัสเตรียลเอสเตท ฉะเชิงเทรา ที่เปิดตัวใหม่ล่าสุด ราคาขาย 4.5 ล้าน บาท/ไร่

        เปรียบเทียบกับข้อมูลราคาขายพื้นที่ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ตั้งแต่ปี 2564-2566 พบว่าราคาขายพื้นที่ภายในนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทรา เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 100% ต่อปี ยกเว้นพื้นที่จังหวัดระยองราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มขึ้นต่ำกว่าพื้นที่จังหวัดชลบุรีและจังหวัดฉะเชิงเทรา

        ทำเล และ EEC หนุนราคาที่ดินพุ่ง

        ปัจจัยหลัก 2 ประการที่ทำให้พื้นที่ EEC ได้รับความสนใจจากนักลงทุน ที่เข้ามาลงทุนมากกว่าพื้นที่อื่นภายหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ได้แก่ ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง และนโยบายของรัฐบาลในการขับเคลื่อนพัฒนาระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยมีการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานในทำเลนี้เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของนักลงทุน

         ในด้านของทำเลที่ตั้ง นายปริสุทธิ์ กล่าวว่านิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ภาคตะวันออกโดยเฉพาะ EEC อยู่ใกล้กรุงเทพมหานครซึ่งเป็นเมืองหลวงมากที่สุด ใช้เวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ เพียง 105 กิโลเมตร(กม.) โดยห่างจากสนามบินอู่ตะเภา 85 กม. สนามบินสุวรรณภูมิ 100 กม. ขณะที่ ทางน้ำ ใกล้ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังเพียง 58 กม.และท่าเรือมาบตาพุด 90 กม.ส่งผลให้การขนส่งสะดวกกว่านิคมอุตสาหกรรม ภาคอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นทางถนน ทางอากาศ หรือทางน้ำ เป็นต้น

         ในขณะเดียวกัน การที่รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนการพัฒนา EEC โดยมีการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานอย่างต่อเนื่องทั้ง 1) รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (High-Speed Rail Linking 3 Airports) (2) ท่าอากาศยานอู่ตะเภา (U-Tapao International Airport) (3) ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (Intercity Motorway) (4) รถไฟทางคู่ (Dual-track Railway) (5) ท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3 (Laem Chabang Port Phase 3) และ (6) ท่าเรือนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 (Map Ta Phut Industrial Port Phase 3) ส่งผลให้พื้นที่นี้ได้รับความนิยมจากนักลงทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากภาครัฐได้วางแผนพัฒนาโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ เพื่อเสริมศักยภาพของพื้นที่ให้มีความโดดเด่นและอำนวยความสะดวกด้านการคมนาคม

          นอกจากนี้ พื้นที่ EEC ยังเป็นศูนย์รวมของอุตสาหกรรม หลักที่สำคัญของประเทศ อาทิ ปิโตรเลียม และปิโตรเคมี เคมีภัณฑ์ ยานยนต์ และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และการแปรรูปอาหาร ที่ผ่านมาภาครัฐให้การสนับสนุนอุตสาหกรรมการผลิตในพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง ปัจจัยข้างต้นส่งผลให้นิคมอุตสาหกรรมในเขตภาคตะวันออก มีการขยายพื้นที่ออกไปอย่างกว้างขวาง เพื่อตอบรับกระแสความสนใจของนักลงทุนทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคนี้ มีอัตราการเจริญเติบโตสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากมูลค่าโครงการขอรับส่งเสริมและอนุมัติการลงทุน กระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออกมากกว่าพื้นที่อื่น โดยพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ภาคตะวันออกครอบคลุมจังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดปราจีนบุรี และจังหวัดสระแก้ว

          กำลังซื้อสูงสำหรับคอนโดฯ-บ้าน ราคา 2-5 ลบ.

         จากการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัย และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่าจากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากการสำรวจของ LWS เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ครอบคลุมจังหวัดฉะเชิงเทรา และชลบุรี พบว่ามีจำนวนอาคารชุดคงเหลือเพื่อขายทั้งสิ้น 3,661 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวในพื้นที่ทั้งหมด 10,094 หน่วย โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่เหลือจะใช้ระยะเวลา 1-4 ปีในการขาย

         โดยระดับราคาอาคารชุดที่ขายดีคือระดับราคา 1-2 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลที่ขายดีเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม และสถานศึกษา ระบายโดยขึ้นอยู่กับพื้นที่

         ในขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยที่มีจำนวนหน่วยคงเหลือเพื่อขาย 5,834 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 51% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 11,366 หน่วย คาดว่าจำนวนหน่วยคงเหลือที่มีอยู่จะใช้ระยะเวลาในการขาย 1-4 ปี โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีอยู่ที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อหน่วย

          "ทำเล EEC เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามแหล่งงานที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม จากผลการศึกษาของเราพบว่า อัตราการเช่าในทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม ทั้งที่ฉะเชิงเทรา และชลบุรี สูงกว่า 90% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8,000-20,000 บาทต่อเดือน ขึ้นกับขนาดของห้องชุดและบ้านพักอาศัย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 5-6 ซึ่งตอบโจทย์สำหรับผู้ซื้อเพื่อการลงทุน" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

           นิคมฯทั่วประเทศโตต่อเนื่องหลังโควิด

           ในขณะที่แนวโน้มการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ จากรายงานของ กนอ. พบว่า ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเติบโตในช่วงปี 2564-2566 หลังจากหดตัวรุนแรงในปี 2563 ที่เผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567 มีจำนวนนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยทั้งสิ้น 69 แห่ง เพิ่มขึ้นจาก 68 แห่งในปี 2566 และ 66 แห่งในปี 2565

           นิคมอุตสาหกรรมรวม ทั้งสิ้น 69 แห่ง มีพื้นที่ขาย และให้เช่าสะสมทั้งสิ้น 190,212 ไร่ พบว่าเป็นนิคมอุตสาหกรรม ในภาคตะวันออกมากที่สุดคือ 45 แห่ง โดยมีพื้นที่ขายทั้งสิ้น 150,341.11 ไร่ ถัดมาคือ ภาค กลาง 19 แห่ง มีพื้นที่ขายทั้ง สิ้น 32,945.94 ไร่ ภาคใต้ 2 แห่ง มีพื้นที่ขาย 2,755.24 ไร่ ภาคเหนือ 2 แห่ง มีพื้นที่ขาย 2,158.12 ไร่ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 1 แห่ง พื้นที่ขาย 2,213.78 ไร่

          ขณะที่จำนวนนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ ปี 2565-2567 พบว่า เป็นนิคมอุตสาหกรรมที่จัดตั้งใหม่ในพื้นที่ EEC ทั้งสิ้น 3 แห่ง โดย 2 แห่งอยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมฉะเชิงเทรา บลูเทคซิตี้ มีพื้นที่ทั้งสิ้น 1,181.02 ไร่ และนิคมอุตสาหกรรม เอเพ็กซ์ กรีน อินดัสเตรียล เอสเตท พื้นที่ 2,191.50 ไร่ และ 1 แห่งอยู่ในจังหวัดระยอง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมหนองละลอก พื้นที่ 1,546.55 ไร่

          ณ สิ้นเดือนมกราคม 2567 กนอ. รายงานยอดขาย และให้เช่าว่ามีการขายและให้เช่าทั้งสิ้น จำนวน 6,787 ไร่ หรือเพิ่มขึ้น 81.14% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 โดยยอดขายและให้เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ยังคงอยู่ในภาคตะวันออกมากที่สุด ครอบคลุมพื้นที่ 6,183 ไร่ คิดเป็นสัดส่วน 83% ของพื้นที่นิคมฯ ที่ขายและให้เช่า รองลงมา ได้แก่ ภาคกลาง คิดเป็นพื้นที่ 167 ไร่ ภาคเหนือ คิดเป็นพื้นที่ 24 ไร่ และ ส่งผลให้ยอดขายและให้เช่าสะสม ณ มกราคม ปี 2567 อยู่ที่ 104,363 ไร่ คิดเป็น 77.8% ของพื้นที่นิคมที่ขายและให้เช่าทั้งหมด

          อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ 2 ราย ได้แก่ AMATA และ WHA Group มีการปรับตัว โดยเน้นลงทุนด้านเทคโนโลยี เพื่อยกระดับ ไป สู่นิคมอุตสาหกรรมอัจฉริยะ (Smart Industrial Estate) รวมทั้ง ขยายฐานการให้บริการด้านสาธารณูปโภคที่ครบวงจรมากขึ้นช่วยหนุนให้รายได้รวมของ ผู้ประกอบการรายใหญ่ข้างต้น ยังคงขยายตัวได้ต่อเนื่อง
 
          โดยกลุ่มประเทศที่เข้ามาลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรกในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ณ สิ้นเดือนมกราคม 2567 ตามรายงานของ กนอ. ได้แก่ ประเทศญี่ปุ่นเป็นอันดับหนึ่ง 28.6% มีมูลค่าลงทุน 2,031 ล้านบาท รองลงมา ประเทศจีน 13.1% คิดเป็นมูลค่าลงทุน 934 ล้านบาท สหรัฐอเมริกา 6.0% มีมูลค่าการลงทุน 612 ล้านบาท ประเทศไต้หวัน 5.1% มูลค่าการลงทุน 428 ล้านบาท สิงคโปร์ 8.6% มีมูลค่าการลงทุน 360 ล้านบาท และประเทศอื่นๆ 38.6% คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 2,746 ล้านบาท ตามลำดับ

          ขณะที่กลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมากที่สุด 5 อันดับแรกได้แก่ กลุ่มผลิตยานพาหนะ อุปกรณ์รวมทั้งการซ่อมยานพาหนะและอุปกรณ์ คิดเป็นสัดส่วน 11.49% รองลงมา กลุ่มผลิตภัณฑ์โลหะ คิดเป็นสัดส่วน 8.53%, กลุ่มผลิตภัณฑ์ไฟฟ้าและอุปกรณ์ คิดเป็นสัดส่วน 7.66% กลุ่มเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์ คิดเป็นสัดส่วน 7.36% กลุ่มผลิตภัณฑ์พลาสติก คิดเป็นสัดส่วน 6.87% และกลุ่มอื่นๆ คิดเป็นสัดส่วน 58.08% ตามลำดับ

          "จะเห็นได้ว่า ภาคตะวันออก ยังคงเป็นเขตพื้นที่ที่ได้รับความ นิยมสำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติและชาวไทย และมีศักยภาพในการเติบโตสูงสุด จากการเป็นฐานการผลิตเชื่อมโยงโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก (Eastern Seaboard Development Program : ESB) ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ มีการปรับตัวสูงขึ้น ต่อเนื่องตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น พร้อมๆ กับ การพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานของภาครัฐ ที่มีส่วนสนับสนุนที่สำคัญที่ให้ ทำเลภาคตะวันออกและพื้นที่ EEC มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง" นายปริสุทธิ์ กล่าว

          "REIC" ระบุบ้านเดี่ยวขยายตัวมากที่สุด

           ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า ด้านอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 65 ส่งผลให้ในปี 66 มีหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภาพรวม เพิ่มขึ้น 14.2% หากไม่นับรวมใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเปล่า จะพบว่า บ้านเดี่ยวขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 42.7% รองมาเป็นบ้านแฝดขยายตัวเพิ่มขึ้น 39.7% และอาคารพาณิชย์ขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.5% ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          และเป็นที่น่าสังเกต จังหวัดชลบุรี มีใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4% (ลดลงในประเภทที่ดินจัดสรรและทาวน์เฮาส์) ต่างกับจังหวัดระยอง และฉะเชิงเทรา ที่มีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น โดยสาเหตุที่ ทำให้จังหวัดชลบุรีลดลง เนื่องจากพบว่ามีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก ที่ไม่เข้าเกณฑ์ต้องยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรจำนวนมากขึ้นในช่วงที่เกิดโควิด-19 และความต้องการของประชาชนในการสร้างบ้านเองที่สูงขึ้น ทำให้จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรในจังหวัดชลบุรี ภาพรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
 
         ส่วนที่เป็นเรื่องของอุปทานนั้นใน 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 4 ปี 66 มีการหดตัวของพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยของอาคารชุดและแนวราบ -24.7% และ -9.1% ตามลำดับ เช่นเดียวกับ อุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในไตรมาสนี้ หดตัวทั้งจำนวน หน่วย และมูลค่าถึง -11% และ -9.4% ตามลำดับ โดยพบว่า ภาพรวมในปี 66 จำนวนหน่วยมีการหดตัว -1.6% แต่มูลค่าการโอนฯ มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น 4.7% และพบว่า ในพื้นที่ 3 จังหวัด มีสัดส่วนการโอนฯเป็นแนวราบเกือบ 3 ใน 4 ของการโอนฯทั้งหมด ซึ่งจังหวัดชลบุรี มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯสูงสุดถึง 34,527 หน่วย และมูลค่า 91,465 ล้านบาท ตามลำดับ