แนะรัฐยืดค่าโอนฯ-ผ่อน LTV ถึงปี 69

     มรสุมศก.! คนผ่อน'บ้านมือสอง'ไม่ไหว ประกาศขายทิ้ง ราคาต่ำ3ล.น่าห่วง แนะรัฐยืดค่าโอนฯ - ผ่อน LTV ถึง ปี69

     ตลาดบ้านมือสอง หนึ่งในเซกเตอร์ที่เกี่ยวโยงกับตลาดบ้านใหม่ ในช่วงที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายโครงการ 'ที่อยู่อาศัย' ที่เปิดใหม่ ปรับตัวขึ้นอย่างมาก การจะเลือกหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในเมือง ในราคาที่ประกาศขายกันอยู่ก็เป็นการยากที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจนถึงปานกลางจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองในราคาที่แพงขึ้นอย่างมาก ทำให้ต้องเลือกและตัดสินใจเลือกโครงการที่อยู่ รอบนอกเมืองมากขึ้น

    ตลาดบ้านมือสอง หนึ่งในเซกเตอร์ที่เกี่ยวโยง กับตลาดบ้านใหม่ ในช่วงที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ราคา ขายโครงการ 'ที่อยู่อาศัย' ที่เปิดใหม่ ปรับตัวขึ้นอย่างมาก การจะเลือกหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในเมือง ในราคาที่ประกาศขายกันอยู่ ก็เป็น การยากที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจนถึงปานกลาง จะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองในราคาที่ แพงขึ้นอย่างมาก ทำให้ต้องเลือกและตัดสินใจเลือกโครงการที่อยู่รอบนอกเมืองมากขึ้น

    แต่ด้วยตัวแปรของต้นทุนที่พุ่งแรงในระยะที่ผ่านมา ส่งผลให้บ้านมือสองทั้งที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือ ของ ผู้ที่ประกาศออกมาโดยตรง ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย เนื่องจากช่องว่างของราคา'บ้านใหม่และบ้านมือสอง'ห่างกันอย่างมาก ทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้าน และมีกำลังเงินที่จำกัด เลือกซื้อบ้านมือสอง และรอโอกาสที่จะขยับไปมองหาโครงการใหม่ในอนาคต

     อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์โควิดในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชูกลยุทธ์ 'ดัมป์'ราคาบ้านลงมาอย่างหนักมี ตั้งแต่ 50% ไปจนถึง 70% เพื่อดึงกำลังซื้อเร่งระบายสต๊อกยูนิตเหลือขายออกไปให้มากที่สุดแปลงเป็น 'เงินสด' ส่งผลให้ราคาบ้านมือสองที่เดิมอาจจะราคาขายที่ถูกกว่าบ้านใหม่ประมาณ 20-30% (แล้วแต่ทำเล) ราคาบ้านมือสองกลับมีราคาใกล้เคียงหรือถูกกว่าบ้านใหม่ไม่มากเหมือนในภาวะปกติ

     แต่ในมุมของธนาคารแล้ว ก็ยังให้น้ำหนักว่า ตลาดบ้าน มือสองยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี!!

     โดย นางกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ และธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB EIC ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของบ้าน มือสองว่า ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมมือสอง ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลใน ปี 2565 ขยายตัวแตะระดับ 95,471 หน่วย (+37%YOY) โดยเป็นการขยายตัวของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม สะท้อนความนิยมที่อยู่อาศัยมือสองในระยะที่ผ่านมา

     อีกทั้ง หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมือสอง ยังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 มาอยู่ที่ 18,832 หน่วย (+9%YOY) แม้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองจะหดตัวลง -7% (YOY) ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 จากฐานที่สูงในปีก่อนหน้า แต่ก็ยังเป็นการหดตัวในอัตราที่ต่ำกว่าการหดตัวของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่ ที่หดตัวลง-10% (YOY)

     แต่ข้อมูลที่ SCB EIC สะท้อนออกมา ถึงการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนที่สูง ไม่ว่าจะเป็น ทั้งจากราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ประกอบกับการที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสองสามารถต่อรองราคากับผู้ขายได้ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างมาก โดยช่วงปี 2564-2566 ที่ผ่านมา พบว่าราคาโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์มือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เฉลี่ยยังต่ำกว่าทาวน์เฮาส์ใหม่อยู่ที่ราว 1.2-1.4 ล้านบาท รวมถึงราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมือสองเฉลี่ย ยังต่ำกว่าคอนโดมิเนียมใหม่อยู่ที่ราว 1.7-2.0 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นส่วนต่างราคาที่ค่อนข้างมาก

      "ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมมือสอง ยังมีข้อได้เปรียบด้านราคา ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญการหาขนาดที่ดินผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสอง ที่อยู่ในทำเลดังกล่าว ซึ่งมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลเดียวกัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ กลายมาเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย"

      กลุ่มคนรายได้น้อย ติดอยู่ในวงจรหนี้!

      แม้ขณะนี้ ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศจะเริ่มปรับตัว ดีขึ้น แต่ด้วยความเปราะบางทางเศรษฐกิจในหลายปีที่ผ่านมา บวกกับ วิกฤตจากโควิด ส่งผลในปี 2567 สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยยังน่ากังวล โดยเป็นความบอบช้ำที่ต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา ซึ่งจะพบว่า กลุ่มคนรายได้น้อยเผชิญปัญหาหนี้สินเพิ่มขึ้นหลังวิกฤตโควิดและยังมีปัญหารายได้ไม่พอรายจ่ายอยู่มาก โดยผู้มีรายได้น้อยกว่า 1 ใน 3 ประกอบอาชีพอิสระ/รับจ้างทั่วไปซึ่งมีแนวโน้มเป็นแรงงานนอกระบบที่รายได้ไม่มากและเข้าไม่ถึงระบบประกันสังคม ประกอบกับกลุ่มนี้มีวิธีบริหารจัดการหนี้ที่ยังไม่ดีนัก จึงพึ่งพาหนี้นอกระบบสูง และมีแนวโน้มติดอยู่ในวงจรหนี้อีกนาน จึงต้องอาศัยนโยบายระยะสั้น เพิ่มสภาพคล่องและแก้หนี้ให้กลุ่มครัวเรือนเปราะบาง ควบคู่กับนโยบายระยะยาว เพิ่มภูมิคุ้มกันคนไทย เช่น ปรับทักษะช่วยยกระดับรายได้ยั่งยืน เพิ่มสัดส่วนแรงงานทำงานในระบบให้เข้าถึงสวัสดิการประกันสังคม และเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินส่วนบุคคล

      REIC ชี้ซื้อขายบ้านมือสองต่ำ 3 ลบ.ติดลบ 10%

      ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวกับ 'ผู้จัดการรายวัน 360 องศา' ถึงตลาดบ้านมือสองนับว่า เป็นตลาดที่มีความสำคัญมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วประเทศ มีสัดส่วนประมาณ 60% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าราว 3 แสนล้านบาท โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วยมูลค่า 2 แสนล้านบาท

       แต่จากผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่าในไตรมาส 3/66 มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า 9.87 แสนล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาส ที่ผ่านมา 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในด้านของมูลค่าโดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุดคือ บ้านเดี่ยว 40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮาส์ 25%

       ข้อสังเกตว่าระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุด ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต, ชลบุรี, เชียงใหม่, และประจวบคีรีขันธ์ ตามลำดับ

       นายวิชัย กล่าวว่า ล่าสุดจากการประมาณการตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ปี 2566 (ตัวเลขจริง 11 เดือน และประมาณการเป็น 12 เดือน) ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่าจะ มีจำนวนประมาณ 88,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 217,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่า ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวลดลงเมื่อ เทียบกับปี 2565 เป็น -7% ในเชิงจำนวนหน่วย และ -3.4% ในเชิงมูลค่า ซึ่งสะท้อนว่าการซื้อขายบ้านมือสองในตลาดมีการ ปรับตัวลดลงในทิศทางเดียวกับตลาดบ้านใหม่และภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย

      เมื่อทำการวิเคราะห์ลงในกลุ่มระดับราคา พบว่า การซื้อขายบ้านมือสองในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 80% ของบ้านมือสองทั้งหมด มีการติดลบเกือบ 10% ทั้งหน่วยและมูลค่า

      ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองในกลุ่มที่ซื้อราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 4% ทั้งหน่วยและมูลค่า

      ทั้งนี้ ในระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ก็มีการขยายตัวประมาณ 2% ทั้งหน่วยและมูลค่า ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนชั้นกลางและคนที่มีรายได้น้อย มีการหดตัวอย่างชัดเจน และต้องการการสนับสนุนจากรัฐ ในการสร้างรายได้เพิ่มขึ้นและมีความมั่นคงและยั่งยืนอีกด้วย

      ฉีด Soft Loan ดบ.ต่ำ อุ้มผู้มีรายได้น้อย

     การที่รัฐออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์มาในปี 2567 ซึ่งครอบคลุมบ้านมือสองด้วย ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการการ ส่งเสริมให้ตลาดบ้านมือสอง มีการฟื้นตัวในปีนี้ได้ แต่หากรัฐบาลสามารถลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้เหลือ 0.01% จากปัจจุบันที่ลดเหลือเพียง 1% พร้อมกับผ่อนปรนเรื่องเกณฑ์อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน หรือ "Loan to Value : LTV" ไปถึงปี 2569 เพื่อรอให้ผู้ซื้อมีความแข็งแรงขึ้นก่อน และยังเป็นจะช่วยลดภาระผู้ซื้อบ้านมือสองได้มาก เนื่องจากผู้ซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จำนวนไม่น้อย เป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นส่วนใหญ่ ที่รัฐควรให้การสนับสนุนจำเป็นต้อง นอกจากนี้การช่วยเหลือด้าน Soft Loan ที่มี ดอกเบี้ยต่ำก็จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการเพิ่มกำลังซื้อให้ กับประชาชนที่ต้องการหาซื้อบ้านมือสองอีกด้วย

      แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ ดร.วิชัยมองว่า "ในปี 67 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง คาดจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ จากผลกระทบของปัจจัยลบต่างๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ"

      พิษศก.! ผ่อนบ้านมือสองไม่ไหว ประกาศขายทิ้ง

      ด้วยขนาดของบ้านมือสองที่มีมูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านบาท ส่งผลให้ธุรกิจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกาศขายบ้านหลายราย ก็มีการใช้บริการจากโบรกเกอร์ เพื่อให้ง่ายและสะดวกในการติดต่อกับผู้ซื้อ และจากข้อมูลที่นายหน้าค้าอสังหาฯ ได้รับรู้ข้อมูล ก็พบว่า สถานการณ์ตลาดบ้านมือสอง เริ่มมีประเด็นที่จะขยายวงปัญหามากขึ้น!

      นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด ให้ข้อมูลที่สะเทือนตลาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในปี 2567 ถือว่าเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตั้งแต่ปี 2566 ที่ผ่านมา มีความต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น และคาดว่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งบ้าน มือสองที่มาจากบุคคลธรรมดาซึ่งเจ้าของต้องการขายต่อ เพราะได้รับผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจ จึงไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดต่อไปได้

     รวมทั้งสินทรัพย์ที่เป็นนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงินที่ยึดมาแล้ว ต้องการขายซึ่งมีประมาณค่อนข้างมาก และยังมีทรัพย์จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมามีบริษัทบริหารสินทรัพย์จดทะเบียนเพิ่มขึ้นหลายแห่ง

      ซึ่งก่อนหน้านี้ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ออกมาระบุอย่างน่าสนใจเกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่อาจจะหมายถึงทรัพย์ที่ธนาคารไปยึดจากลูกหนี้สินเชื่อบ้านที่ไม่สามารถผ่อน ต่อได้ หรือมาจากกระบวนการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี โดยพบว่า ทรัพย์รอการขาย NPA ในตลาดยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากทิศทางของกลุ่มลูกค้าจากสถาบันการเงินที่เป็น NPL ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากสภาวะของความสามารถในการชำระหนี้ที่ยังเผชิญกับปัจจัยกดดันของรายได้ที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ ประกอบกับยังมีกลุ่มที่สิ้นสุดระยะเวลาการพักชำระหนี้ที่ จะเป็น NPL เข้ามา ส่งผลให้ NPA ยังมีทิศทางปรับขึ้นไปมาก กว่า 1.63 แสนล้านบาท นั่น จึงเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ ธนาคารพาณิชย์ ค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้าน โดยพยายามสกรีนลูกค้า เพื่อป้องกันหนี้เสีย และ NPA เติมเข้าสู่ระบบธนาคาร

     ซัปพลายล้น บ้านมือสองราคาร่วง! โอกาสคนซื้อ-นักลงทุนเข้าชอป

     นางดรุณี กล่าวต่อว่า เมื่อมีปัจจัยที่ทำให้ปริมาณบ้านมือสองเพิ่มขึ้น จึงเป็นโอกาสทองของผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดฯ หรืออาคารพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ถูกนำเสนอขายในตลาดเพิ่มขึ้น เมื่ออุปทานในตลาดปริมาณมากขึ้นจะส่งผลต่อราคาขายที่ถูกลง

     ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อการลงทุน จะได้รับประโยชน์จากสถานการณ์ตลาดดังกล่าว และเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมีความต้องการขายเพิ่มขึ้น นายหน้าฯ จึงเข้าไปมีบทบาทต่อกระบวนการซื้อ-ขายอสังหาฯมือสองมากขึ้น เนื่องจากทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่มีสินทรัพย์อยู่ในมือ จำเป็นต้องให้มืออาชีพเข้าไปช่วยขาย โดยเฉพาะนายหน้าฯ ที่มีความเชี่ยวชาญในวิชาชีพการขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือองค์กรนายหน้าที่มีภาพลักษณ์ที่ดีในการให้บริการด้านรับฝากซื้อ-ขายอสังหาฯ น่าจะมีความได้เปรียบและได้รับความไว้วางใจจากเจ้าของทรัพย์ โดยเฉพาะจากสถาบันการเงินจะเลือกใช้บริการนายหน้าฯ ที่เป็นนิติบุคคลเท่านั้น

     ดังนั้น คงต้องฝากความหวัง "รัฐบาลเศรษฐา" ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตได้ตามเป้าหมายและมั่นคงต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นปัจจัยหลัก ที่จะส่งเสริมให้เกิดความต้องการซื้อ ทั้งกับตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง ให้กลับมาดีขึ้น ก่อให้เกิดความมั่นใจต่อภาคสถาบันการเงิน ในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น