ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และทิศทางปี 2567 ดูเหมือนยังเผชิญ ปัจจัยลบเดิมๆ ทั้งหนี้ครัวเรือนสูง แตะระดับ 90% ที่เดิมธนาคารเข้มงวด ในการปล่อยกู้อยู่แล้ว ยิ่งเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นไปอีก ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ไม่มีทีท่า จะผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือ อัตราส่วน การให้สินเชื่อเมื่อเทียบกับราคาบ้านสำหรับ ผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และหรือบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งกำหนดให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% ของราคาบ้านอีก

          ไหนจะต้องลุ้นว่ารัฐบาลจะยืดอายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่ ใดๆ เหล่านี้มาดูมุมมองผู้อยู่ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ว่ามองทิศทางตลาดปี 2567 อย่างไรกันบ้าง

          โดย นายประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการ บมจ.ศุภาลัย ประเมินว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 100,000 ยูนิต เทียบกับปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ราว 94,000 ยูนิต ขณะที่ตีกำลังซื้อเป็นตัวเงินน่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ราว 260,000 ล้านบาท หากย้อนไปปี 2560-2561 ถือได้ว่าตลาดมียอดขายสูงถึง 290,000-310,000 ล้านบาทต่อปี ในปีนั้นธปท. จึงเกรงจะเกิดภาวะฟองสบู่ที่รุนแรง ทำให้ถัดมาในปี 2562 ธปท. ได้กำหนดมาตรฐาน LTV ใหม่และมีผลบังคับใช้ถึงปัจจุบัน ซึ่งตลาดตอบรับเชิงลบทันที โดยยอดขายลดลงมาเหลือราว 220,000 ล้านบาท หลังจากนั้นในปี 2563-2564 เกิดโควิด ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ลดลงเหลือ 65,000-67,000 ยูนิต ส่วนมูลค่าขาย ยังคงอยู่ในระดับ 220,000 ล้านบาท

          ปี 2566 ธปท. ได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 2.5% ซึ่งทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะมีผลต่อการผ่อนชำระ สินเชื่อต่อเดือนสูงขึ้นราว 11% นี่ก็ถือว่าทำลายกำลังซื้อไปส่วนหนึ่ง ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมจะอยู่ที่ ประมาณ 260,000 ล้านบาท ซึ่งยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีฝีมือในการต่อสู้กับปัจจัยลบที่สำคัญดังกล่าวข้างต้น

          โดยนัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยสะท้อนว่า กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้นและคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ยิ่งไปกว่านั้นการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลงตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก และจะส่งผลต่อรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่อง

          แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกในปี 2567 อาจหวังได้จากกำลังซื้อ ผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) และเหนืออื่นใดโครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

          เมื่อสรุปโดยภาพรวมแล้ว กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับ ราว 94,000 หน่วยในปี 2566 นี้ และกำลังซื้อเป็นตัวเงิน โดยรวมก็น่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 ซึ่งอยู่ 220,000 ล้านบาท

          ขณะที่ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินปี 2566 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาด 95,732 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 56,646 ยูนิต คอนโดมิเนียม 39,086 ยูนิต โดยลดลงจากปีก่อน 12.5% ส่วนคาดการณ์ยอดขายใหม่ ที่ 80,239 ยูนิต ลดลงจากปีก่อน 15.6% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 47,375 ยูนิต และคอนโดฯ 32,864 ยูนิต ทำให้ประเมินว่าจะมีหน่วยขายคงค้างในตลาดทั้งสิ้น 198,282 ยูนิต โดยเพิ่มขึ้น 7.5% ซึ่งถือว่ามีแนวโน้มที่ดีกว่าช่วงปี 2565 แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 127,043 ยูนิต และคอนโดฯ 71,239 ยูนิต ขณะที่อัตราการดูดซับ ของตลาดโดยเฉลี่ยจะลดลงมาที่ 2.8%

          สำหรับแนวโน้มปี 2567 คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวขึ้น โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดมีการปรับสมดุลระหว่างสินค้าเหลือขายและสินค้าเข้าใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 108,886 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.7% โดยบ้านจัดสรรยังเป็นสัดส่วนหลัก 63,794 ยูนิต ส่วนคอนโดฯ อยู่ที่ 45,091 ยูนิตและคาดว่าจะมียอดขายใหม่จำนวน 109,184 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36.1% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 62,862 ยูนิต ที่เหลืออีก 46,323 ยูนิต เป็นคอนโดฯ ขณะที่อัตราการดูดซับของตลาดคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3% และมีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 197,984 ยูนิต โดยเป็นบ้านจัดสรร 127,976 ยูนิตและคอนโดฯ 70,008 ยูนิต

          ส่วนปัญหาความข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งแบ่งเป็น 2 ประเด็น คือประเด็นแรก หนี้สินภาคครัวเรือนสูง 90% หนึ่งในปัจจัยที่ธนาคารพาณิชย์จะใช้ประเมินการปล่อย สินเชื่อ ประเด็นที่สอง พฤติกรรมการก่อหนี้หลายทางของคนไทย ในระดับกลาง-ล่าง จะทำให้เป็นข้อจำกัดในการปล่อยกู้ ซึ่งอาจจะได้เงินกู้ไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านที่ต้องการ ที่สำคัญสถาบัน การเงินเองก็ต้องระมัดระวังตัว เพราะมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้รายย่อยที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ของธปท. สิ้นสุดปี 2566 ทำให้มีความกังวลว่าหนี้เสียในระบบจะเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นธนาคารจะระมัดระวังในการปล่อยกู้

          ส่วนแนวโน้มดอกเบี้ย คงรอดูทิศทางต่างประเทศ แต่สถานการณ์เงินเฟ้อของไทยน่าจะเอาอยู่ในระดับหนึ่งแล้ว ทำให้คาดว่าธปท. คงไม่มีความจำเป็นในการปรับขึ้นดอกเบี้ย

          "ปีหน้าปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก โดยปัจจัยบวกอาจจะเป็นเรื่องของการได้รัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งชัดเจนแล้ว และเข้ามาทำหลายๆ อย่างที่เป็นการลดค่าใช้จ่ายให้ภาคครัวเรือน ในหลายเรื่องทำให้ต้นทุนการดำรงชีพลดลงและมีเงินเหลือ ไปใช้จ่ายอย่างอื่นได้ และหากมาตรการต่างๆ ชัดเจนและทำได้ตามที่ได้วางไว้ ก็มองว่าปีหน้าทิศทางตลาดน่าจะสดใสขึ้น"

          โดยเฉพาะต่างชาติยังให้ความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย เห็นได้จากจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนในช่วง 3 ไตรมาส ปี 2566 สูงกว่าช่วงเกิดโควิดแล้ว และมีสัดส่วน การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เพิ่มเป็น 11.6% จากเดิมไม่ถึง 10% และมีมูลค่าการโอนที่ 21.1% ของมูลค่ารวมทั้งหมด เพิ่มจากก่อนหน้าไม่เกิน 15% ดังนั้นหากการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่เชื่อว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับความสนใจจากต่างชาติมากยิ่งขึ้น

          ส่วน นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลงแม้มีการเติบโต แต่ยังน้อยกว่าปี 2566 จากกำลังซื้อที่ถูกดูดซับไปช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นมากขณะที่รัฐบาลมีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ภาคธุรกิจก็มีความอ่อนไหวจากค่าไฟฟ้า ค่าน้ำมัน ที่สูงขึ้น สงครามที่เกิดขึ้น ทำให้การค้าโลกมีโอกาสชะลอตัว เศรษฐกิจในยุโรป สหรัฐอเมริกา กำลังเผชิญภาวะเศรษฐกิจถดถอย มีผลกระทบชัดเจนต่อเศรษฐกิจจีน ทำให้การเดินทางท่องเที่ยวของกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนอาจไม่สูงเท่าช่วงที่ผ่านมา เช่นนั้นแล้วมองว่าปี 2567 เป็นปีที่ไม่ง่ายแต่ยังมีความหวัง ซึ่งเบื้องต้นบริษัทยังคงรักษาอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่น้อยกว่าปี 2566

          ขณะเดียวกันบริษัทเองเห็นโอกาสของตลาดบ้านระดับราคาที่คนหมู่มากเข้าถึงได้ จึงได้ออกแบบบ้านกรีนเฮ้าส์ ที่มีนวัตกรรม การออกแบบของพฤกษา แต่ในระดับราคาผ่อนกับธนาคาร ต่องวดไม่เกิน 5,000 บาท ใกล้เคียงค่าเช่าบ้าน และยังสามารถอยู่อาศัยได้ทั้งครอบครัว โดยเป็นบ้านที่มีพื้นที่เสมือนทาวน์เฮาส์ มีที่จอดรถ มีสมาร์ตลีฟวิ่ง สมาร์ตเอนเนอจี้ หรือโซลาร์เซลล์ พร้อมพื้นที่ส่วนกลาง ในราคาตั้งแต่ 1.29-1.5 ล้านบาท ตอบโจทย์ผู้มีรายได้น้อยแต่มีรายได้มั่นคง ต้องการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์

          แต่ด้วยราคาทาวน์เฮาส์ในปัจจุบันปรับขึ้นไปกว่า 2 ล้านบาทแล้ว อาจเป็นอุปสรรคให้ผู้มีกำลังซื้อน้อย ผ่านการอนุมัติเงินกู้จากธนาคารค่อนข้างยาก เพราะจะมีภาระผ่อนเดือนละ 7,000-8,000 บาท ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทได้ทดลองเปิดโครงการแรกทำเล รังสิต สเตชั่น ซ.เวิร์คพอยต์ ยอดขาย 2 วัน ปิดการขายได้ 75% ประสบความสำเร็จค่อนข้างสูง โดยผู้ซื้อสามารถยื่นกู้เป็นสินเชื่อ สีเขียวหรือกรีนโลน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ทำให้อัตราผ่อนธนาคารตั้งแต่ 3,000-5,000 บาท/เดือน โดยปี 2567 เตรียมเปิด 6 โครงการบนทำเลปริมณฑลของกรุงเทพฯ

          สำหรับข้อเสนอภาครัฐ หากมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปได้ แม้เป็นวงเงินสนับสนุนไม่มาก แต่เชื่อว่าจะช่วยผลักดันตลาดได้ ในขณะที่ธปท. ได้เพิ่มความเข้มข้นของการพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ มีความอ่อนไหว และกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ต้องการมีบ้าน แต่ในอีกด้านหนึ่งก็เพื่อความแข็งแรงของอุตสาหกรรมในระยะยาว ดังนั้นการถ่วงสมดุลทั้ง 2 เรื่อง เป็นสิ่งสำคัญที่รัฐบาลต้องชั่งน้ำหนัก โดยส่วนตัวเลือกความแข็งแรงของอุตสาหกรรมในระยะยาวมากกว่าการตอบโจทย์ในระยะสั้น

          ทางด้าน นายวาริช มีเหมือน ผู้จัดการฝ่ายการเงินและ นักลงทุนสัมพันธ์ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวถึงมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 คาดว่าตลาด น่าจะขยายตัวได้ 10% จากปี 2566 ที่ตลาดชะลอตัวลง ซึ่งเดิมคาดหวังว่าหลังเลือกตั้งและจัดตั้งรัฐบาลสำเร็จตัวเลขจะดีขึ้น แต่ตลาดกลับยังทรงๆ ทั้งนี้ ก็มีบางบริษัททำได้ดี และมีบางบริษัท ติดลบ ทำให้ภาพรวมปี 2567 ในส่วนของบริษัทจะเติบโตได้ตามอุตสาหกรรม และจะมีการขยายโครงการในต่างจังหวัดเพิ่ม อาทิ ทาวน์โฮม จ.นครปฐม รวมถึงจังหวัดอื่นๆ ด้วย ซึ่งยังอยู่ระหว่างการศึกษา ส่วนคอนโดมิเนียมจะโฟกัสการทำตลาดโครงการที่มีการเปิดขายไปเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะเริ่มรับรู้รายได้ ในปี 2568-2569 เป็นต้นไป

          อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจาก LTV ช่วงต้นปี และดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้อัตราลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็ก) โดยภาพรวมของบริษัทอยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อจากช่วงเกิดโควิด โดยอยู่ที่กว่า 40% ซึ่งคอนโดมิเนียมจะสูงกว่า โดยอยู่ที่ 50% ส่วนบ้านแนวราบอยู่ที่ 30-40% ขณะที่บริษัทในปีนี้บริษัท มียอดขายสูงกว่าปีที่แล้ว 20% การรับรู้รายได้จากการโอน จึงทำได้ใกล้เคียงปีที่แล้ว เนื่องจากปีนี้ยอดลูกค้าสนใจเข้ามาดูโครงการเพิ่มขึ้น การจองมากขึ้น แต่ด้วยยอดรีเจ็กก็สูงทำให้ รับรู้รายได้ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า

          สำหรับปัจจัยกดดันธุรกิจ ทำให้กำไรสุทธิปี 2566 ลดลง ผลจากมีค่าใช้จ่ายการตลาดเพื่อเร่งปิดยอดขาย ในอีกมุมคือ ถือเป็นโอกาสดีของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ นอกจากนี้ ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กระทบต้นทุนบริษัทค่อนข้างมาก เพราะปัจจุบัน บริษัทมีหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ย 12,000 ล้านบาท ซึ่งดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น 1% นับจากต้นปีโดยล่าสุดอยู่ที่ 2.5% ทำให้บริษัทต้องมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 120 ล้านบาท จากดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นทุก 1%

          ขณะที่ นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ปัจจัยที่มีความกังวล ปี 2567 โดยปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ยังคงอยู่ และสงครามอิสราเอล-ฮามาส ที่เพิ่มขึ้นมา อาจกระทบ กับภาพรวมการส่งออกของไทย ส่วนปัจจัยภายในประเทศคือ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ล่าสุดคาดว่าจะขึ้นไปทำจุดสูงสุดแล้ว แต่ต้องจับตาว่าดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับสูงไปนานแค่ไหน

          ขณะที่ปัจจัยส่งเสริมคือ การท่องเที่ยว โดยบริษัทยังคงจับตาดูใกล้ชิด เพราะจะมีบางส่วนที่กระตุ้นตลาดอสังหา ริมทรัพย์ไทยได้ คือ กำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

          ทั้งนี้ คาดหวังว่าปี 2567 เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวดีกว่าปี 2566 ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อานิสงส์ 1.5-2 เท่าของจีดีพี เช่นปี 2566 จีดีพี 2.5-3% อัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมน่าจะโตได้ 4-5% ขึ้นไป ถ้าจีดีพี ปี 2567 ขยายตัวได้ 4% จากนโยบายรัฐบาลที่มีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสเติบโตได้ 6%

          ส่วนปัจจัยภายในที่มีผลต่อต้นทุนต่างๆ คือ ราคาน้ำมันที่จะส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่ง และค่าแรง ขั้นต่ำที่รัฐบาลเตรียมผลักดันให้ปรับขึ้นไปใกล้ 400 บาท ตรงนี้อาจมีผลกระทบให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น 3% และมีผลให้ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้น 2%

          เห็นทียังคงเหนื่อยกันต่ออีกปี!