'คนจนมีสิทธิ์มั้ยครับ' โจทย์ใหญ่รัฐบาลเศรษฐา

          เหมือนกับต้องการจะบอกรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ว่า นโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ...มองไปข้างหน้า อย่าลืมหันมาดูข้างหลังด้วยโดยล่าสุด "REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ทำการสำรวจ โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศ ปี 2566 เพราะตระหนักถึงเมกะเทรนด์ที่ประเทศไทยกำลังนับถอยหลังสู่การเป็นสังคมประชากรผู้สูงวัยเต็มรูปแบบในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ประชากรผู้มีอายุเกิน 60 ปี จะมีสัดส่วน 20% ของประชากรไทยทั้งหมด และคาดการณ์สัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 28% ภายในปี 2578

          แต่...การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุในปัจจุบัน ยังคงเติบโตช้า และไม่เพียงพอต่อความต้องการ

          บ้านพักคนชรา Waiting List ล้นทะลัก

          "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ผู้สูงอายุของไทยปัจจุบันมีจำนวน 12.9 ล้านคน คัดสัดส่วนเพียง 5% ที่คาดว่าเป็นผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัย หรือเท่ากับ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีเพียง 1% หรือ 130,000 คนเท่านั้น ที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

          ขณะที่ในปัจจุบัน มีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้ไม่เกิน 20,000 คน แถมในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมากถึง 435 แห่ง คิดเป็นสัดส่วนการกระจุกตัว 57% รองรับได้ไม่เกิน 12,000 คน สัดส่วน 61.4% ของภาพรวมทั่วประเทศ

          อีกทั้งโครงการที่มีการพัฒนาขึ้นส่วนใหญ่เป็นการรองรับกลุ่มคน "ฐานะปานกลางค่อนข้างดี" และ "ฐานะดี" ขึ้นไป ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและฐานะไม่ดีนัก ยังคงมีการขาดแคลนอย่างมาก

          สถิติน่าตกใจอีกตัว มาจากบ้านพักคนชราของรัฐที่จัดให้บางแห่ง (และอาจจะหลายแห่ง) มีผู้ลงชื่อเป็น waiting list ขอเข้าอยู่อาศัย 2,500-3,000 คน แต่ยังไม่มีหน่วยงานรัฐหน่วยงาน ใดสามารถจัดที่อยู่อาศัยรองรับได้ สิ่งเหล่านี้จึงเป็นโจทย์ที่สำคัญและเร่งด่วนของรัฐบาลในการหาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุได้เพียงพอสำหรับทุกกลุ่ม

          สถานสงเคราะห์ 26 แห่ง รับได้แค่ 2,681 คน

          ผลสำรวจยังระบุมีโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมี 758 แห่ง รองรับได้ 19,490 คน มีอัตราการเข้าพัก 69.3% แบ่งเป็น

          1.ประเภทเนิร์สซิ่งโฮม หรือสถานบริบาล ผู้สูงอายุ 708 แห่ง รองรับได้ 15,324 คน สัดส่วน 78.6% มีอัตราการเข้าพัก 63.7%

          2.ประเภท Residential หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุแต่ยังสามารถดูแลตัวเองได้ ออกแบบโดยใช้หลักการ universal design 19 แห่ง รองรับ 1,328 คน เช่น สวางคนิเวศ สภากาชาดไทย, โครงการเวลเนสซิตี้ และบุศยานิเวศน์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เป็นต้น มีอัตราเข้าพัก 73.0%

          3.ประเภทสถานสงเคราะห์/มูลนิธิ 26 แห่ง รองรับได้ 2,681 คน อัตราเข้าพัก 100% และ 4.โรงพยาบาล 4 แห่ง รองรับได้ 155 คน มีอัตราเข้าพัก 53.5% และ 5.ประเภท day care จำนวน 1 แห่ง

          ท็อป 10 กระจุกตัวกรุงเทพฯ-เมืองใหญ่

          ทั้งนี้ สถิติท็อป 10 จังหวัดที่มีโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ รวมกัน 574 แห่ง หรือ 75.7% ของภาพรวม ดังนี้

          1.กรุงเทพฯ 257 แห่ง รองรับได้รวม 7,140  คน มีอัตราเข้าพัก 68.2% 2.นนทบุรี 78 แห่ง รองรับ 1,759 คน อัตราเข้าพัก 68.3% 3.เชียงใหม่ 54 แห่ง รองรับ 688 คน อัตราเข้าพัก 81.8% 4.ชลบุรี 42 แห่ง รองรับ 822 คน อัตราเข้าพัก 64.6% 5.ปทุมธานี 39 แห่ง รองรับ 877 คน อัตราเข้าพัก 72.5%

          6.นครปฐม 30 แห่ง รองรับ 876 คน อัตราเข้าพัก 59.1% 7.สมุทรปราการ 24 แห่ง รองรับ 1,206 คน อัตราเข้าพัก 40.1% 8.ขอนแก่น 19 แห่ง รองรับ 669 คน อัตราเข้าพัก 88.9% 9.ราชบุรี 16 แห่ง รองรับ 425 คน อัตราเข้าพัก 39.1% และ 10.พิษณุโลก 15 แห่ง รองรับ 217 คน อัตราเข้าพัก 79.1%

          ผู้สูงวัย 92% ไร้กำลังซื้อ-ได้แต่เช่ารายเดือน

          ฟาก "สิทธิครอบครองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ" ส่วนใหญ่เป็นสิทธิแบบเช่ารายเดือน 699 แห่ง สัดส่วน 92.5% รองลงมา สิทธิแบบอยู่อาศัยตลอดชีวิต 34 แห่ง 4.5% สิทธิแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 14 แห่ง 1.9% และสิทธิการเช่าระยะยาว 9 แห่ง 1.2% ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยทั้งหมด

          ประเภทที่พักอาศัยผู้สูงวัย พบว่า ส่วนใหญ่เป็นอาคารแบบบ้านเดี่ยว สัดส่วน 56.6% รองลงมาอาคารพักอาศัยรวม รูปแบบ หอพัก อพาร์ตเมนต์ 33.3% โดยจำแนกเป็นโครงการไม่เกิน 20 เตียง 54.8% จำนวนเกิน 20 เตียง 343 แห่ง สัดส่วน 45.2%

          และพบด้วยว่า สัดส่วน 99.1% เน้นรองรับผู้สูงอายุคนไทยเป็นหลัก นำมาสู่การตั้งข้อสังเกตว่า "แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นกระจุกตัวในบางพื้นที่ ยังไม่ได้กระจายตัวไปครอบคลุมพื้นที่ต่าง ๆ อย่างทั่วถึง ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน

          เนิร์สซิ่งโฮมค่าเช่าต่ำ 1 หมื่นมีแค่ 1.5%

          เนิร์สซิ่งโฮม หรือ สถานบริบาลผู้สูงอายุ เป็นประเภทที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุที่มีการพัฒนาอย่างมากในปัจจุบัน โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าทั่วประเทศมีจำนวน 708 แห่ง จำนวน 15,324 เตียง กระจายตัวอยู่ใน 55 จังหวัด ส่วนใหญ่เป็นจังหวัดหลักและจังหวัดหัวเมืองภูมิภาค เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑล เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น

          และพบว่า ช่วงราคาเช่าที่โครงการกำหนดไว้ ฐานใหญ่อยู่ที่เดือนละ 10,001-20,000 บาท สัดส่วน 42.6% รองลงมาราคา 20,001-30,000 บาท สัดส่วน 36.1%, ราคา 30,001-50,000 บาท สัดส่วน 14.2% และ 50,000 บาทขึ้นไป สัดส่วน 5.7%

          มีข้อสังเกตว่า ช่วงราคาไม่เกิน 10,000 บาท มีสัดส่วน 1.5% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นเนิร์สซิ่งโฮมที่เข้าถึงได้ (affordable nursing home) สำหรับผู้สูงอายุโดยส่วนใหญ่ยังมีอยู่อย่างจำกัด

          ร้อยเอ็ด-สกลนคร-สุรินทร์ สูงวัยเช็กอิน 100%

          ในด้านดีมานด์พบว่า ภาพรวมเตียงที่เปิดให้บริการ 12,093 เตียง มีอัตราเข้าพัก 76.0% โดยโครงการที่น้อยกว่า 20 เตียง มีอัตราเข้าพักสูงกว่าโครงการที่มี 20 เตียงขึ้นไป โดยพบว่า ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีอัตราเข้าพักสูงสุด 81.4%, ภาคเหนือ 70.9%, ภาคกลาง 68.6% และภาคตะวันตก 51.3% เป็นที่น่าสังเกต ว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอัตราเข้าพัก 63.1%

          เมื่อแยกตามรายจังหวัดพบว่า "ร้อยเอ็ด สกลนคร สุรินทร์" มีอัตราเข้าพักเต็ม 100% เนื่องจากมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1 โครงการเท่านั้น สะท้อนถึง ดีมานด์เนิร์สซิ่งโฮมมีสูงมาก แต่มีซัพพลายไม่เพียงพอ

          แนะร่วมทุน "เนิร์สซิ่งโฮม+ดีเวลอปเปอร์"

          ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัยประเภทเนิร์สซิ่งโฮมมีการเติบโตเฉลี่ย 25.1% ในช่วงก่อนโควิดจนถึงปัจจุบัน (2561-2566) คาดว่าอัตราเติบโตจะสูงขึ้นเป็นเฉลี่ยปีละ 30.5% ในช่วง 5 ปีหน้า (2567-2571) ประเมินขนาดธุรกิจ 9.5 พันล้านบาทในปี 2571 และช่วงปี 2572-2576 คาดว่ามีอัตราขยายตัวเฉลี่ยปีละ 15% จนกระทั่งตลาดมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 1.92 หมื่นล้านบาทในปี 2576

          นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมีแนวโน้มพัฒนารูปแบบธุรกิจแฟรนไชส์ ที่ผู้ประกอบการเนิร์สซิ่งโฮมร่วมมือกับดีเวลอปเปอร์ เช่น ห้องชุด บ้านแนวราบ โรงแรม รีสอร์ต โดยปรับพื้นที่บางส่วนในโครงการให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม หรือการนำห้องชุด-บ้านแนวราบเหลือขายบางส่วนในโครงการ มาปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังก์ชั่นเนิร์สซิ่งโฮมเข้าไป

          หรืออาจปรับรูปแบบให้เป็นมัลติเจเนอเรชั่นสำหรับการอยู่อาศัยได้ทุกวัย เพื่อสร้างจุดเด่นโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อ ที่กำลังวางแผนสำหรับการเข้าสู่วัยเกษียณ หรือลูกค้าบุตรหลาน ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยสำหรับคุณพ่อคุณแม่หรือผู้สูงวัยในบ้าน เป็นต้น

          "กรมกิจการผู้สูงอายุ" เล็งปรับปรุง 4 แสนหลัง

          ในมุมของภาครัฐ พบว่า กรมกิจการผู้สูงอายุ วางแผนปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย เป้าหมายตัวเลขขั้นต่ำ 400,000 หลัง ในช่วง 13 ปี (2567-2579) เฉลี่ยปีละ 30,800 หลัง ยังไม่ได้นับรวมการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมของบุคคลทั่วไป และการปรับปรุงอาคารให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม

          สะท้อนให้เห็นโอกาสของตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการก่อสร้างที่อาจมีการขยายตัวอีกมาก

          "การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นเรื่องจำเป็นเร่งด่วนที่รัฐบาลต้องเร่งเข้ามาจัดทำนโยบายและวางแผนการพัฒนาอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถช่วยผู้สูงอายุได้รับการดูแลอย่างดี สร้างโอกาสให้ได้รับปัจจัยสี่อย่างครบถ้วน ในการดำเนินชีวิต คือ อาหาร-เครื่องนุ่งห่ม-ยารักษาโรค-ที่อยู่อาศัย"

          อัพเกรดไทยสู่ Retirement Heaven

          "ดร.วิชัย" แตะถึงการขับเคลื่อนนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติเกษียณอายุเข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยว่า ไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานระดับสากล และต้องสนับสนุนให้ทวีจำนวนมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา medical hub และการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ

          เพื่อเป็นตัวช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น retirement heaven และ retirement destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พำนักระยะยาวช่วงวัยเกษียณ

          "ทุกครั้งที่ต่างชาติมองหา ประเทศไทยจะต้องเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในโลก ด้วยเหตุผลทางการเงินที่มีค่าใช้จ่ายสอดคล้องกับเงินบำนาญที่เขาได้รับ รวมถึงมีมาตรฐานและการบริการที่ดี เมื่อเทียบกับประเทศคู่แข่งอื่น ๆ"