เบรกซื้อที่ดิน ฉุดดัชนีราคาQ2ชะลอตัวลง

   อสังหาริมทรัพย์

   ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในประเทศไทย ที่สะสมมาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น การชะลอตัวทางเศรษฐกิจ หนี้ด้อยคุณภาพที่สูงขึ้น รายได้ของประชาชนที่ลดลงสวนทางกับค่าครองชีพที่มากขึ้น ตัวเลขหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นประเด็นที่ท้าทายต่อการฟืนตัวของกำลังซื้อในประเทศขณะที่ภาคท่องเที่ยว การส่งออก ก็เริ่มสะดุดลง อันเป็นผลจากปัจจัยนอกประเทศ ที่เข้า มากระทบให้สายพาน 'เครื่องยนต์' ที่ขับเคลื่อนจีดีพีไทยเริ่มแผ่วลงได้

   "ดัชนีความเชื่อมั่น" กับภาคอสังหาริมทรัพย์จะสะท้อนออกมาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่เมื่อพิจารณาแล้ว จะเห็นได้ว่าปัจจัยลบที่เกิดขึ้นและยังคงอยู่ มีมากกว่าแรงบวกจากมาตรการของภาครัฐที่ออกมา ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้รายงานว่า ค่าดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในภาวะปัจจุบัน อยู่ที่ระดับ 39.3 ลดลง -2.7 จุด เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 42.0 และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 45.2 ลดลง -5.9 จุด ต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 กำลังบ่งบอกว่า "ผู้ประกอบการยังคงมีความเชื่อมั่นลดลงต่อสถานการณ์ธุรกิจในภาวะปัจจุบัน!!"

   ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัย(สต๊อกที่สร้างเสร็จเหลือขาย) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ ไตรมาสแรกปี 68 (ยังไม่รวมสต๊อกสะสมข้ามปี) (ข้อมูลเบื้องต้น ณ วันที่ 9 พ.ค. 68) พบว่ามีจำนวน 61,863 หน่วย หากลงลึกแล้วจะเห็นได้ว่า ห้องชุดที่มีราคา 1-2 ล้านบาท คอนโดฯราคาถูก กลับมีสต๊อกเหลือขายมากถึง 9,606 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 30% ของห้องชุดเหลือขายทั้งหมด 32,395 หน่วย บ้านเดี่ยว จะเป็นกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาท มีเหลือขายทั้งหมาด 2,575 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 30% ของบ้านเดี่ยวเหลือขายทั้งหมด 8,727 หน่วย

   โดยสินค้าที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ยังเหลือจำนวนมาก 7,074 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 43.3% เมื่อเทียบกับที่มีเหลือขายทั้งหมด ราคาที่ 2.01-3 ล้านบาท

   นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอป เมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ว่า ยังคงมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว เป็นผลมาจากมาตรการกีดกันทางการค้าของประเทศสหรัฐอเมริกา ที่มีการประกาศขึ้นภาษีศุลกากรนำเข้าสินค้าจากประเทศไทยที่อัตรา 36% ซึ่งจะมีผลวันที่ 1 สิงหาคม 2568 ส่งผลให้มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะเติบโตต่ำกว่า 2% จากเดิมที่มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2568 จะเติบโตที่ 2.7-3%

   "การที่เศรษฐกิจไทยมีอัตราการเติบโตที่ต่ำ ทำให้รายได้และกำลังซื้อของประชากรลดลง ผนวกกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดกับการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อทั้งสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไปจนถึง สินเชื่ออุปโภคและบริโภค ส่งผลกระทบโดยตรงกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยถึงแม้อัตราดอกเบี้ยภายในประเทศจะมีแนวโน้มลดลง และมีมาตรการผ่อนคลาย อัตราส่วนการให้สินเชื่อซื้อบ้านโดยเทียบกับมูลค่า (Loan to Value: LTV) รวมทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาอยู่ที่ 0.01% ก็ยังไม่สามารถที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับคืนมาได้ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังกังวลรายได้ในอนาคตทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ที่เป็นภาระหนี้ระยะยาวออกไปก่อน" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

   จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้คาดว่า ปี 2568 จะมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงทั้งมูลค่า และจำนวน เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงในการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วจะขายไม่ได้ตามแผนแต่ต้องใช้เงินลงทุนสูง ไปมุ่งเน้นที่การเร่งระบายสินค้าคงเหลือที่ยังคงมีอยู่ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน และ ลดภาระดอกเบี้ยจ่ายในการถือครองทรัพย์สินแทน ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวสะท้อนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ที่ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และ มูลค่าการเปิดตัวโครงการคิดเป็นสัดส่วน 42%, 54% และ 46% ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2567 นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

   ครึ่งปีแรกหน่วยเปิดใหม่ลดลง 54%เบรกขึ้นคอนโดฯราคาขายลดลง!

   จากผลการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ของ บริษัท แอล.ดับเบิลยู. เอส.ฯ พบว่ามีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ทั้งสิ้น 104 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 14,942 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 109,220 ล้านบาท ลดลง 42%, 54%, และ 46% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการ 182 โครงการ จำนวน 32,675 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 201,517 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567

   โดยเป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จำนวน 23 โครงการ จำนวน 7,393 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 22,956 ล้านบาท ลดลง 30%, 45% และ 56% ตามลำดับ จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ 33 โครงการ จำนวน 13,377 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 51,802 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 อยู่ที่ 3.10 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลง 20% จากราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2567 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.87 ล้านบาทต่อหน่วย

   ในขณะที่การเปิดตัวบ้านพักอาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวนทั้งสิ้น 81 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 7,549 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวรวม 86,264 ล้านบาท ลดลง 46%, 61%, และ 42% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 149 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 19,298 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 149,715 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 อยู่ที่ 11.42 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในข่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่อยู่ที่ 7.75 ล้านบาทต่อหน่วย เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวบ้านพรีเมียมที่ระดับราคา เกิน 10 ล้านบาทต่อหน่วย ในมูลค่าที่สูงขึ้นมากกว่าระยะเดียวกันของปี 2567

   จากผลการสำรวจของ แอล. ดับเบิลยู. เอส.ฯ พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวบ้านระดับพรีเมียม ที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท จำนวน 48 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วย 2,690 หน่วยคิดเป็นมูลค่ารวม 63,444 ล้านบาท ลดลง 9.4%, 26%, และ 22% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ จำนวนการเปิดตัวโครงการ 53 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 3,656 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัว 80,892 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพรีเมียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 อยู่ที่ 23.58 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 6.6% จากราคาขายเฉลี่ยของบ้านพรีเมียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 22.12 ล้านบาทต่อหน่วย

   ในขณะที่มีการเปิดตัวบ้านพักอาศัยในระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จำนวน 33 โครงการคิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 4,859 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ 22,820 ล้านบาท ลดลง 66%, 69%, และ 67% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดตัว 96 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 15,642 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวใหม่รวม 68,823 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 อยู่ที่ 4.69 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 6.83% จาก ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.39 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567

   หลักสี่-แบริ่ง-สาธุประดิษฐ์ กำลังซื้อสูง

   ส่วนทำเลที่มีกำลังซื้อสูง จากผลการสำรวจของ แอล.ดับเบิลยู.เอส.ฯ พบว่า สำหรับอาคารชุดพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสสองของปี 2568 โครงการในทำเลหลักสี่-แจ้งวัฒนะ มีกำลังซื้อสูง โดยโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวในทำเลดังกล่าวมียอดขาย ณ วันเปิดตัวสูงถึง 40% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 328 หน่วย ตามมาด้วยทำเลติวานนท์ ที่มียอดขาย ณ วันเปิดตัวที่ 30% จากจำนวนหน่วยเปิดตัว 154 หน่วย

   ในขณะที่ทำเลที่ขายดีสำหรับบ้านพักอาศัยที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่เปิดตัวในช่วงไตรมาสสองของปี 2568 ได้แก่ ทำเล แบริ่ง-วัดด่าน ที่ขายได้ 51 หน่วย ณ วันเปิดตัว จากจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 222 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 23% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในทำเลนี้ ตามมาด้วย ปทุมธานี โดยสามารถ ขายได้ 49 หน่วย จากจำนวนหน่วยเปิดตัว 288 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 17% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในทำเลนี้

   สำหรับบ้านที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำเลวงแหวนบางนา มีจำนวนหน่วยที่ขาย ณ วันเปิดตัวได้สูงสุดในช่วงไตรมาสสองของปี 2568 โดยมีจำนวนหน่วยที่ขายได้ 23 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 30% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 76 หน่วย เป็นบ้านแบบบ้านแฝด ที่ระดับราคา 10-30 ล้านบาทต่อหน่วย ตามมาด้วย ทำเลสาธุประดิษฐ์ ที่สามารถขายได้ 20 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 45% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว 44 หน่วย โดยเป็นบ้านในแบบทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 10-30 ล้านบาท บ้านแฝดและบ้านเดี่ยวที่ระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาท

   "โดยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ชะลอตัวลงด้วยปัจจัยหลายประการทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รวมไปถึงสถานการณ์แผ่นดินไหว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสสองของปี โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่เลยในเดือนเมษายน หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว และเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนพฤษภาคม และ มิถุนายน ถึงแม้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 แต่โดยภาพรวมแล้วในปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะน้อยกว่า ปี 2567 หรือไม่ก็ใกล้เคียงกับปี 2567" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

   พิษทรัมป์-ผังเมือง กทม.-ภาษีที่ดินผู้ประกอบการเบรกลงทุน-ฉุดราคาที่ดินร่วง!

   ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส. ได้จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาสที่ 2 ปี 2568" พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 415.2 จุด เพิ่มขึ้น ร้อยละ 4.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และแต่ลดลงร้อยละ -4.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) การปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยชะลอตัว ขณะเดียวกัน การเลื่อนประกาศ ใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 ยิ่งเพิ่มความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการตัดสินใจสะสมที่ดิน (Land Bank)

   นอกจากนี้ ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่เพิ่มต้นทุนการถือครอง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักในภูมิภาคและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่ ส่งผลให้อัตราการปรับเพิ่มของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา

   อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินเปล่าในพื้นที่ปริมณฑลยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาสูงถึงร้อยละ 39.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เช่นเดียวกับที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทั้งช่วงสมุทรปราการ- บางปู และ แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.6