บ้านลักชัวรินิชมาร์เกตีมูลค่าเติบโตรับกำลังซื้อ

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาพชัดเจน "ตลาดอสังหาฯ" ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ที่ผ่านมา อาจไม่สดใสเท่าที่ควร ยิ่งเห็นข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่แจงสถิติการขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปรับตัวลดลง ยิ่งสะท้อนให้เห็นว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯจากนี้ไป ผู้ประกอบการต้องกัดฟัน ในการที่จะบริหารธุรกิจให้มีการเติบโต ท่ามกลางภาวะที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ไม่มาก อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเทรนด์ ขาขึ้น ซึ่งล่าสุด เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 เข้าสู่ปลายไตรมาส 3 ของปีนี้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.25 เป็นร้อยละ 2.50 ต่อปี สูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี และถัดมาไม่กี่วัน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ก็มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และเงินกู้ แต่ก็มีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เช่น ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ยังตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไว้ก่อน ปรับขึ้นเพียงดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อเป็นการบริหารสภาพคล่องให้เหมาะสมกับแผนการปล่อยสินเชื่อได้

          ในเมื่อฟากการเงิน ต้องปรับตัวรับกับสภาพเศรษฐกิจและต้นทุนที่สูงขึ้นแล้ว การบริหารสินเชื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด จึงเป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้น การพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างระมัดระวังทั้งในตลาดบ้านหลังแรก หลังที่สอง หรือ หลังที่สาม ก็ต้องถูก "เอกซ์เรย" อย่างเข้มงวด ผลลัพธ์ที่ตามมา คือ "ลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่าน" ตัวเลขรีเจกต์เรต สูงขึ้นระดับ 40-50% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักและตลาดใหญ่ ที่มีการเปิดตัวโครงการออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เริ่มจะมองหาบ้านหลังแรก และกลุ่มที่ทำงานประจำมาได้ระยะหนึ่งแล้ว

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่าทุกๆ 1% ของการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นหรือลงมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย  8% (เพิ่ม/ลด) และฝั่งซัปพลาย 3% ซึ่งหมายความว่าดอกเบี้ยปรับขึ้นหรือลดลง 1% ย่อมจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 10-12%

          ทั้งนี้ ล่าสุด ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 0.25% จะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น 350-400 บาท สำหรับวงเงินกู้ที่ 2 ล้านบาท

          แต่ประเด็นที่ต้องมองตาม คือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อบริหารอัตราแลกเปลี่ยน ที่ล่าสุด เงินบาทยังคงอ่อนค่าลง ทะลุ 37 ต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ อาจส่งผลต่อตัวเลขการนำเข้าต่างๆรวมถึงต้นทุนเชื้อเพลิงที่จะไปกระทบต่อค่าครองชีพของประชาชนในระยะถัดไป!

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในไตรมาส 2/66 ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีหน่วยเสนอขายรวม 206,246 หน่วย มูลค่า 1,019,318 ล้านบาท ขยายตัว 3.3% และ 5.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          ที่น่าสนใจ คือ ในจำนวนนี้ เป็นหน่วยที่เกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 23,080 หน่วย หรือเพียง 11.19% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 127,774 ล้านบาท หรือเพียง 12.54% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวน และมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -19.0% และ -6.6% ตามลำดับ

          แต่ที่เป็นไฮไลต์คงดูเรื่องความสามารถในการ "ขาย"ไตรมาส 2 ภาพรวมอืด โดยที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 15,959 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 83,499 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -32.3% มูลค่าลดลง -28.4%

          LWS ระบุ 8 เดือน เอกชนชะลอขึ้นโครงการ

          นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัย และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี. เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้นำเสนอบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ (มกราคม-สิงหาคม) ของปี 2566 ว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 258 โครงการ หน่วยเปิดตัวลดลง 11% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ทั้งสิ้น 60,641 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 234 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 67,806 หน่วย

          ผลมาจากผู้ประกอบการยังคงเฝาระวังสถานการณ์ ทั้งด้านแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่มีอัตราการเติบโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงไตรมาสสองของปีที่ 1.8% ทำให้มีการปรับประมาณการอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย จาก 3-3.6% มาอยู่ที่ 2.7%-3% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่ที่อัตราไม่เกิน 35%

          ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 12%  มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 289,660 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 259,521 ล้านบาท

          คอนโดฯ เฉลี่ยขายราคาแพงขึ้น

          ทั้งนี้ 8 เดือนแรกของปีนี้ การเปิดตัวโครงการอาคารชุด พักอาศัยใหม่มีทั้งสิ้น 56 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 29,601 หน่วย มูลค่า 81,457 ล้านบาท ลดลง 22%(YoY) และ13% (YoY) ตามลำดับ จากหน่วยเปิดตัวในปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 64 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 37,931 หน่วย มูลค่า 93,963 ล้านบาท

          และเมื่อเทียบกับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 มี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.75 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 11.33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 จากราคาขายเฉลี่ย ต่อหน่วย 2.47 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัว เฉลี่ย 29% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 31% โดยทำเลใกล้มหาวิทยาลัยในย่านบางขัน-รังสิต ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (แคมปัสคอนโดฯ) มีการเปิดตัวคอนโดฯสูงสุด ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งขายได้ดีในกลุ่มนักลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าและเก็งกำไร

          บ้าน 5-10 ลบ.ปรับราคาขึ้น 21%

          ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สะสม 8 เดือนแรก มีจำนวน 142 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 27,137 หน่วย หน่วยเปิดตัวเพิ่มขึ้น 0.35% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 129 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 27,040 หน่วย โดยมีมูลค่าเปิดตัวโครงการ 113,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.32% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีมูลค่า 106,956 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 8% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปี 2565 ที่มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12%

          ขณะที่ทาวน์เฮาส์ เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งราคากับประเภทบ้านแฝด โดยอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 7% มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด ในทำเล รังสิต-นครนายก บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล บางใหญ่กาญจนาภิเษกและปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้ ณ วันเปิดตัว เฉลี่ย 9% และบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ เส้นราชพฤกษ์ 346 มีอัตราการ ขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 9% สำหรับราคาบ้านพักอาศัยขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.71 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 21% จากราคาเฉลี่ยที่ 5.54 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

          บ้านระดับพรีเมียม พยุงตลาดรวม 8 เดือนเติบโต

          สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมียมที่ระดับราคาขายมาก กว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย มีการเปิดตัวสะสมในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 60 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 3,903 หน่วย เพิ่มขึ้น 25% (YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันใน ปี 2565 ที่มีการเปิดตัว 41 โครงการ มีการเปิดตัวจำนวน 2,835 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 62% รวม 94,487 ล้านบาท เมื่อ เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ที่มีมูลค่า 58,582 ล้านบาท เป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้จำนวน และมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของ บ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 21.6 ล้านบาท ต่อหน่วย ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 18.68% จากราคาขายเฉลี่ยที่  18.2 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงเดียวกันปี 2565 โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 96% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 12% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 18% และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมียมเปิดตัวมากที่สุด ในทำเลพระราม 5-ราชพฤกษ์ มีการเปิดตัวในระดับราคา 20 ล้านบาทมากขึ้น ผลมาจากที่ดินในเมืองมีจำกัด และมีราคา ที่ดินที่สูงขึ้น

          CBRE ส่อง 3 โซนกรุงเทพฯเปิดโครงการบ้านลักชัวรี

          นายชาญวิชญ์ พสุวัต หัวหน้าแผนกพัฒนาการออกแบบโครงการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงภาพรวมตลาดบ้านลักชัวรี (ตามนิยามของซีบีอาร์อี ราคาตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป) ว่าหากจะดูว่าโซนไหนมีการเติบโต คงต้องดูเป็นทำเลและรายโครงการ ซึ่งแนวโน้มตลอดทั้งปี 2566 คาดว่าตลาดบ้านระดับลักชัวรี มูลค่าในตลาดเพิ่มขึ้น โดยใน กลุ่มราคา 30-70 ล้านบาท ในครึ่งแรกของปี 2566 แม้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ลดลงเกือบ 25% แต่มูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการมีการเปิดและพัฒนาโครงการในระดับลักชัวรีที่มีมูลค่าสูงขึ้นมาก ตลาดมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในครึ่งแรกของปีนี้ มีการเปิดตัวโครงการไปแล้ว 9-10 โครงการ เพิ่มขึ้น 205% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2565

          ขณะที่โซนกรุงเทพกรีฑา เป็นหนึ่งในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก ยังคงเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านระดับลักชัวรีเปิดโครงการมาเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และสามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่กรุงเทพฯและอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รองลงมาจะเป็นโซนกรุงเทพฯ ตะวันตก มีการเติบโตต่อเนื่องตลอดมา ผู้ซื้อมีกำลัง และความสามารถในการมีบ้านระดับลักชัวรี เนื่องจากเป็นโซนที่การเดินทางสะดวกสบายมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

          ในส่วนของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ (ดอนเมือง, หลักสี่, แจ้งวัฒนะ, ลาดพร้าว, บางเขน และ สายไหม) เพียงครึ่งปีแรก มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้นถึง 81% เมื่อเทียบกับตัวเลขทั้งปีของปี 2565 และมียอดขายที่ดีในครึ่งปีแรกกว่า 70% ประมาณ 1,357 ยูนิต ทำให้ในโซนนี้ ซัปพลายเหลือน้อยมาก

          ยอดโอนฯชาวต่างชาติกลับมาพีกก่อนโควิด

          นายชาญวิชญ์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯในปี 2566 ว่า สัญญาณบวก เนื่องจากตัวเลขในครึ่งแรกของปีนี้กลับมา มีสถิติสูงสุดก่อนเกิดโควิด-19 โดยมีชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (foreigner)ประมาณ 7,338 หน่วย มูลค่า 35,211 ล้านบาท ซึ่งสูงเมื่อเทียบกับตัวเลข 5 ปีที่ผ่านมา (2565-2561) ขณะที่ปี 61 อยู่ที่ 6,512 ยูนิต มูลค่า 26,541 ล้านบาท

          และจากข้อมูลของซีบีอาร์อี พบว่า ในปี 2565 และช่วง 2 เดือนแรกของปี 2566 ยังมีลูกค้าชาวไทยที่โอนฯห้องชุดใน สัดส่วนถึง 76% ลดลงเมื่อเทียบกับปี 63-64 มีสัดส่วนสูงถึง 90% ขณะที่ลูกค้าต่างชาติกลับมีสัดส่วนการโอนฯห้องชุดมากขึ้น จาก 10% ขยับเพิ่มเป็น 24% โดยพบว่า 5 อันดับชาวต่างชาติ ที่เข้ามาทำธุรกรรมมากที่สุด อันดับ 1 ยังคงมาจากประเทศจีน (17%) รองลงมาประเทศไต้หวัน (11%) สหรัฐฯและรัสเซีย ในสัดส่วนเท่ากัน 10% และอังกฤษ (7%)