ตลาดคอนโดถึงจุดเปลี่ยน ลูกค้าเฟิร์สจ๊อบเบอร์เน้นเช่า มากกว่าซื้อ บิ๊กแบรนด์ปรับตัว ออริจิ้นผุดโปรแกรมซื้อลงทุนเจาะ ทุกเซ็กเมนต์ การันตีผลตอบแทน 5-9% สูงสุด 20 ปี เปิดทางซื้อยกฟลอร์-เหมาตึก แสนสิริ-อนันดา-แอลพีเอ็นไม่ตกขบวนเจาะเมืองมหา'ลัย ทำเลธรรมศาสตร์รังสิตสุดฮอต

          ปัจจัยลบรุมคอนโดโอน-ขายวูบ

          เมื่อวันที่ 1 กันยายน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2566 ยังคงมีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลง ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของจีดีพี และราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น กระทบยอดโอนกรรมสิทธิ์และยอดขายใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และต้องการมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลใหม่ที่ชัดเจนและตรงจุด เพื่อให้คนอยากซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มทั้งอยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน

          นายวิชัยกล่าวว่า ประเมินว่าในปี 2566 จะมี หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 336,062 หน่วย ติดลบ 14.5% คิดเป็นมูลค่า 977,593 ล้านบาท ติดลบ 8.2%

          เป็นหน่วยการโอนแนวราบ 251,635 หน่วย ติดลบ 11.9% มีมูลค่าโอน 728,092 ล้านบาท ลดลง 6.2%

          ส่วนห้องชุดมีหน่วยโอน 84,427 หน่วย ลดลง 21.2% มีมูลค่าโอน 249,501 ล้านบาท ลดลง 13.5% สำหรับในปี 2567 คาดการณ์จะมีหน่วยโอน 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1% คิดเป็นมูลค่าโอน 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6%

          นายวิชัยกล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มแผ่วลงทั้งยอดโอนและยอดขาย ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ปรับกลยุทธ์ใหม่ ขยายฐาน เพื่อรักษารายได้ ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า คู่ขนานไปกับการขายขาด เนื่องจากกำลังซื้อในตลาดอ่อนแอและพฤติกรรมผู้บริโภคในกลุ่มคนรุ่นใหม่จะนิยมการเช่ามากกว่าซื้อ อีกทั้งในยุคเงินเฟ้อสูงจะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น เพราะได้ผลตอบแทนดีกว่านำเงินไปฝากธนาคาร

          ออริจิ้นรุกหนักตลาดเช่า

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนในลักษณะปล่อยเช่าขยายตัวมากขึ้น หลังโควิด-19 คลี่คลาย นักท่องเที่ยวเริ่มกลับมา รวมถึงพนักงานบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในไทยจะนิยมเช่าระยะยาว

          นายพีระพงศ์กล่าวว่า ขณะที่ตลาดเช่าสำหรับคนไทยก็เติบโตมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในกลุ่มเฟิร์สจ๊อบเบอร์หรือกลุ่มเริ่มต้นทำงานจะซื้อคอนโดมิเนียมน้อย เพราะรายได้ยังไม่ค่อยมั่นคงและเช่าอยู่กันมากกว่า ประกอบกับธุรกิจโรงแรมที่เป็นกึ่งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กลับมาฟื้นตัวไม่ทำตลาดเช่าระยะยาว ผู้บริโภคจึงหันมาเช่าคอนโดมิเนียมและทำให้ปริมาณการเช่าเพิ่มขึ้น ทำให้กลุ่มนักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนมากขึ้น

          นายพีระพงศ์กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีโปรแกรมการลงทุนคอนโดมิเนียมรูปแบบใหม่ในโครงการแฮมป์ตัน โดยบริษัทจัดหาผู้เช่าให้และมีผลตอบแทนให้ 5-9% ต่อปี ยาวนานสูงสุด 20 ปี หรือ 10 ปี ต่อสัญญาได้อีก 10 ปี สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯการันตีผลตอบแทนให้ 5% นาน 3 ปี ศรีราชาและระยองการันตี 6% นาน 3 ปี เพราะราคาคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดจะถูกกว่ากรุงเทพฯ จึงได้ผลตอบแทนสูงและกลุ่มลูกค้าเป็นคนญี่ปุ่นเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ค่าเช่าสำหรับกลุ่มต่างชาติหากเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ จะได้ค่าเช่า 500-1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เช่น ห้อง 50 ตารางเมตร จะได้ค่าเช่า 40,000 บาทต่อเดือน ส่วนใหญ่เช่าระยะยาวอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไป

          "บริษัทเริ่มทำตลาดนี้ตั้งแต่ก่อนโควิด จนถึงปัจจุบันบริษัทมีทั้งหมด 15 โครงการ อยู่ทำเลกลางเมือง เช่น สุขุมวิท ทองหล่อ พร้อมพงษ์ พญาไท บางนา ยาวไปถึงศรีราชา ระยอง ซึ่งเป็นแหล่งงาน อุตสาหกรรม ธุรกิจต่างประเทศ เราตั้งเป้าจะทำเพิ่มอีกปีละ 5-6 โครงการ จากที่เรามีแผนเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ปีละ 20 โครงการ" นายพีระพงศ์กล่าว

          ผุดคอนโดเพื่อลงทุนเหมายกฟลอร์ยกตึก

          นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด เครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ภายในไตรมาส 4 นี้ จะเปิดตัวโครงการออริจิ้น อพาร์ตเมนต์ อินเวสเมนต์ เป็นคอนโดมิเนียมสำหรับการลงทุนโดยเฉพาะ เจาะกลุ่มเป้าหมายเป็นนักลงทุนไทยและต่างชาติที่ต้องการซื้อแบบเหมายกชั้นตั้งแต่ 15-20 ยูนิต หรือเหมาทั้งตึกเพื่อนำไปปล่อยเช่า โดยบริษัทจะดูแลและหาผู้เช่าให้ทั้งเป็นลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยได้ผลตอบแทนจากอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 5-7% ต่อปี

          "เราจะพัฒนาเป็นคอนโดสูงไม่เกิน 8 ชั้น ประมาณ 100-200 ห้องต่ออาคาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เน้นทำเลมีการเช่าสูง เช่น แหล่งงาน ชุมชน ใกล้มหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม มีแรงงานและวัยเริ่มทำงานอยู่อาศัยมาก ซึ่งเป็นการปรับตัวรับกับเทรนด์ผู้บริโภคและตลาดที่เปลี่ยนไปที่ต้องการเช่ามากกว่าซื้อ" นายอภิสิทธิ์กล่าว

          อนันดาเริ่มทดลองตลาด

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้บริษัทได้นำคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ที่ยังเหลืออยู่จำนวนมากในบางโครงการทำเลกลางเมือง เริ่มทดลองโครงการย่านพระราม 9 นำมาปล่อยเช่าราคา 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ก่อนขายให้กับนักลงทุนที่สนใจ พร้อมผู้เช่าโดยได้ผลตอบแทนอย่างน้อย 5-6% เพื่อขยายกลุ่มลูกค้าและปรับแผนการขาย หลังลูกค้าเป็นคนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงานกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านสูงและหันมาเช่าแทน

          แสนสิริบุกแคมปัส-ภูเก็ต-นิคม

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริได้เพิ่มพอร์ตแคมปัสคอนโดมากขึ้น รับตลาดเช่าบูม ในปลายปีนี้จะเปิดขายดีคอนโด ที่ ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ขนาด 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 400-500 ยูนิต ราคา 1-2 ล้านบาท มูลค่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งรองรับทั้งกลุ่มซื้ออยู่เองและซื้อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งได้ผลตอบแทน 5-6% โดยสามารถปล่อยเช่าได้ ราคา 8,000-10,000 บาทต่อเดือน

          นายอุทัยกล่าวว่า นอกจากนี้ยังเปิดโครงการใหม่ในเมืองท่องเที่ยวที่ต่างชาตินิยมอยู่อาศัย เช่น ปลายปีนี้จะเปิดเดอะ เบส บูกิต สูง 8 ชั้น 2 อาคาร เริ่มต้น 3 ล้านบาท มูลค่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งภูเก็ตตลาดเช่าได้ผลตอบแทนสูงถึง 6-7% โดยเฉพาะต่างชาติที่เช่าระยะยาว อัตราค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน อีกทั้งยังเตรียมเปิดขายคอนโด มีราคา 1 ล้านบาทเศษ ใกล้นิคมอุตสาหกรรม เช่น ลาดกระบัง นิคมอมตะนคร รองรับแรงงานที่ต้องการซื้ออยู่และลงทุนปล่อยเช่า

          แอลพีเอ็นส่งแบรนด์ใหม่ 'เอิร์น'

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้ บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนมากขึ้น ต่อยอดจากโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต คลองหนึ่ง นำ 8 อาคาร 1,600 ยูนิต มาให้นักลงทุนสนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าในภาวะตลาดคอนโดซบเซา ปัจจุบันมียอดขายกว่า 900 ยูนิตแล้ว ราคา 700,000 บาท ได้ผลตอบแทน 7% ต่อปี นาน 7 ปี

          ล่าสุดเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ เอิร์น สำหรับโครงการเพื่อการลงทุน เริ่มเปิดขายแล้วที่ จ.ชลบุรี ใกล้นิคมอมตะนคร พื้นที่กว่า 20 ไร่ เป็นอาคาร 8 ชั้น 6 อาคาร, สูง 6 ชั้น 1 อาคาร รวม 1,810 ยูนิต ขนาดพื้นที่ 24-36 ตารางเมตร พื้นที่ร้านค้า 14 ยูนิต มีที่จอดรถยนต์ 570 คัน และรถจักรยานยนต์มากถึง 520 คัน ราคาเริ่มต้น 1.10-1.69 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,124 ล้านบาท โดยได้อัตราผลตอบแทน 5-6% มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 3,500-9,000 บาทต่อเดือน และปลายปีนี้จะเปิดเพิ่มอีกทำเลกรุงเทพฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และในปี 2567 เปิดที่ จ.พระนครศรีอยุธยา เป็นปรับแผนหลังตลาดคอนโดมิเนียมไม่ค่อยดี และพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และยังมีแผนจะนำคอนโดพร้อมอยู่ในย่านแหล่งงานมาเข้าโปรแกรมปล่อยเช่าด้วย เช่น ย่านพระราม 3

          ทำเลธรรมศาสตร์รังสิตฮอต

          นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยผลการสำรวจห้องชุดในบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต พบว่าห้องชุดเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ กว่าครึ่งเป็นห้องชุดปล่อยเช่าและมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยในครึ่งแรกของปี 2566 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต 2,593 หน่วย ส่วนมากเป็นห้องชุด จำนวน 2,316 หน่วย หรือ 89% ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เช่น บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนห้องชุดที่เปิดขายปีนี้ เป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท

          นายโสภณกล่าวว่า หากคิดรวมทั้งสินค้าเก่าและใหม่ที่อยู่ในมือผู้ประกอบการและยังเหลือขายมาจนถึงกลางปี 2566 มีอยู่จำนวน 2,633 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่สุดกลับเป็นทาวน์เฮาส์ 1,522 หน่วย หรือ 58% ของทั้งหมด ส่วนห้องชุดมี 506 หน่วย หรือ 19% นอกนั้นเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว

          "ห้องชุดที่ยังเหลือขายมากสุดเป็นราคา 1-2 ล้านบาท แสดงว่าสินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้ ขายในราคาปานกลางค่อนข้างถูกคือไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจเป็นเพราะกลุ่มเป้าหมาย คือ นักศึกษา บุคลากรในมหาวิทยาลัย คนทำงานในบริเวณใกล้เคียงนั่นเอง" นายโสภณกล่าว

          กว่า50%เน้นเช่ามากกว่าซื้อ

          นายโสภณกล่าวว่า นอกจากนี้ ห้องชุดที่มีผู้ซื้อไว้ส่วนมาก 50% เป็นห้องชุดที่มีผู้เช่าอยู่เป็นหลัก ประเภทซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมีเพียง 30% ที่เหลือ 20% ยังปล่อยว่างอยู่ อาจรอขายปล่อยเช่าหรือมาอยู่เองในภายหลังก็ได้ ดังนั้นห้องชุดในพื้นที่ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต จึงไม่ได้มีไว้เพื่อผู้ซื้ออยู่เองเป็นสำคัญ แตกต่างจากพื้นที่อื่นที่ไม่มีมหาวิทยาลัยที่ผู้ซื้ออยู่เองถึง 50-60% ของห้องชุดในหนึ่งโครงการ

          "นักศึกษาและบุคลากรที่เกี่ยวข้องนิยมอยู่ห้องชุดมากกว่าอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เพราะโครงการอาคารชุดมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น สระว่ายน้ำ พื้นที่สันทนาการที่เพิ่มขึ้น เช่น รับแขก ปิกนิก ห้องทำงานร่วมกันแบบโคเวิร์กกิ้งสเปซ จึงทำให้ผู้เช่านิยมอยู่ในโครงการอาคารชุดมากกว่าจะเช่าอพาร์ตเมนต์ทั่วไป" นายโสภณกล่าว