วราภรณ์ เทียนเงิน

          กรุงเทพธุรกิจ

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาวิชาการ "Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD" กับภาคเอกชนไทยและหน่วยงานภาครัฐ เพื่อระดมความคิดเห็นแนวทางพัฒนาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed Use Projects) บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD-Transit Oriented Development) ขนาดใหญ่ของประเทศไทย เพื่อสร้างประโยชน์สูงสุดให้ประเทศ และส่งผลดีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

          สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ Mixed-use ที่มีพื้นที่อาคารตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป มีการใช้ประโยชน์ตั้งแต่ 2 ประเภท อาจมีทั้งอาคารชุด ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม เป็นต้น พบว่า ปัจจุบันมีโครงการ Mixed-use ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 126 โครงการ พื้นที่อาคารรวม 15.31 ล้านตร.ม. ในครึ่งปีแรกของปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างก่อสร้างและยังไม่เสร็จอีก 6 โครงการ

          ประเมินว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่าง การก่อสร้างและยังไม่เสร็จต่อเนื่องระหว่าง ปี 2566-2570 รวม 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3.85 ล้านตร.ม. อาทิ  One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่นๆ

          ทั้งนี้ โครงการที่จะก่อสร้างเสร็จในอนาคตจนถึงปี 2570 เป็นโครงการที่มีการก่อสร้าง (อุปทาน) อยู่ในโซน "ปทุมวัน" มากที่สุด จำนวน 1.71 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 14.9% ของโครงการที่จะสร้างเสร็จในปัจจุบัน มาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ ได้แก่  One Bangkok, Central Embassy เฟส2 และ Aman Nai Lert Bangkok

          รองลงมา โซน "สีลม-สาทร-บางรัก" เป็นทำเลที่มีการเติบโตสูง และมีโครงการที่ประกาศแล้วเสร็จในปี 2570 รวม 7.32 แสน ตร.ม. คิดเป็น 6.4% ของโครงการที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน มาจากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค,  ศุภาลัย ไอคอน สาธร,  พาร์ค สีลม และ แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยท์ ลุมพินี

          อาคารสำนักงาน มีโครงการ Mixed-use ทั้งหมด 4.62 ล้านตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และโครงการอนาคตจนถึงปี 2570 รวม 1.51 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีก ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้รวม 3.62 ล้านตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ย 85% และโครงการในอนาคตที่จะเกิดขึ้น รวม 1.11 ล้านตร.ม. ส่วนใหญ่ อยู่ในพื้นที่ปทุมวัน อาคารชุดพักอาศัย Mixed-use ในครึ่งปีแรก มี 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย คาดในอนาคตจนถึงปี 2570 มีเพิ่มขึ้น 7,099 หน่วย

          โรงแรม มีโครงการ Mixed-use ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ 14,232 ห้อง และมีโครงการที่จะสร้างเสร็จในอนาคต อีก 4,341 ห้อง โดยทำเลริมน้ำ ทำราคาได้สูงสุด ตามด้วยทำเลเพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์

          สำหรับ เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ โครงการ Mixed-use ในครึ่งแรกของปีนี้มี 3 โครงการ รวม 774 ห้อง ในอนาคตมี โครงการ One Bangkok จำนวน 400 ห้อง ส่วนอัตราการ เข้าพักสูงกว่า 70% นับตั้งแต่กลางปี 2565

          อย่างไรก็ตาม  Mixed-use ในช่วงครึ่งปีแรก ของปี 2566 ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายในครึ่งปีแรก ทำเลที่ตั้งอยู่ในโซนปทุมวัน มากสุด  23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างเสร็จทั้งหมด รองลงมา โซนสีลม-สาทร-บางรัก  17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างเสร็จ และ โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 17.5% ส่วนใหญ่อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า สัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11% อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% ห่างสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร

          ธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ใน 5 ปีข้างหน้า (2566-2570) จะมีโครงการเปิดใหม่ที่จะสร้างพื้นที่ค้าปลีกใหม่ 8 ล้าน ตร.ม. จากปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกรวม 8 ล้าน ตร.ม. ทั้งหมดจะเข้ามาร่วมพลิกโฉมเศรษฐกิจไทยจากการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ของประเทศ

          ทั้งจาก เซ็นทรัลพัฒนา,  เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น, กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มทีซีซี และกลุ่มซีพี เป็นต้น  ซึ่งหากมีความร่วมมือพัฒนาโครงการใหม่ๆ แบบ Mixed-use ในแนวรถไฟฟ้าสู่พื้นที่ค้าปลีก จะยิ่งสร้างศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจได้อย่างมาก