อาฟเตอร์ช็อก "แอชตัน อโศก" ระเบิดลูกใหญ่กระทบเชื่อมั่นธุรกิจอสังหาฯ ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ตกที่นั่งลำบาก ประสบปัญหาการระดมทุน แบงก์ไม่ปล่อยกู้-แผนขายหุ้นกู้สะดุด "อนุพงศ์ อัศวโภคิน" ขาใหญ่วงการอสังหาฯ เตือนหุ้นกู้อสังหาฯครบดีลเสี่ยงไม่สามารถระดมทุนมาโรลโอเวอร์ได้ กระทบวงจรการพัฒนาโครงการใหม่ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยเผยหุ้นกู้อสังหาฯครบดีลปีนี้-ปีหน้า รวมเกือบ 2 แสนล้านบาท จับตากลุ่มเสี่ยงสูง 29 บริษัท

         ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเซ็กเตอร์ที่มีการระดมทุนด้วยการเสนอขายหุ้นกู้ เพื่อใช้เป็นเงินลงทุนมากกว่ากลุ่มอื่น ๆ และมากกว่าการใช้เงินกู้สถาบันการเงิน เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่า แต่จากปัจจัยกระทบจากกรณีปมทุจริต บมจ.สตาร์ค คอร์เปอเรชั่น (STARK) จนทำให้เกิดการผิดชำระหนี้หุ้นกู้ และกรณี ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง โครงการแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ที่มีผล กระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนโดยตรง และมีผลต่อการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯที่ทำให้อาจขายไม่ออก ซึ่งจะมีผลต่อแผนการเงินอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

          ระเบิดลูกใหญ่ระดมทุนอสังหาฯ

          นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ เดิมมีการประเมินว่ามีโอกาสกลับมาดีในปีนี้ อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยกระทบต่อความเชื่อมั่นนักลงทุน ซึ่งมีผลต่อผู้ประกอบการโดยตรง เพราะอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง จำเป็นต้องระดมทุนทั้งจากการขอสินเชื่อสถาบันการเงิน และการออกตราสารหนี้ เช่น หุ้นกู้

          โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ก่อนหน้านี้มีซัพพลายผลิตออกมามาก แต่ก็ถูกดูดซับไปในช่วงสถานการณ์โควิด ทำให้มีแนวโน้มจะกลับมาสมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย โดยคาดการณ์ว่าปีนี้จะเริ่มมีการเติมซัพพลายใหม่เพิ่มเติมเข้ามา แต่เมื่อมีปัจจัยกระทบความเชื่อมั่นดังกล่าว จึงเปลี่ยนคาดการณ์ใหม่ ว่า ซัพพลายคอนโดฯที่วางแผนจะเติมเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง อาจสะดุดลงไปเพราะมีความเสี่ยงจากไฟแนนเชียล แฟกเตอร์

          "กรณี STARK และกรณีคำตัดสินศาลปกครอง เหมือนระเบิดลูกใหญ่ ทำให้การระดมทุนทุกทิศทางมีความยากลำบากมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นช่องทางกู้เงินจากแบงก์ ก็เริ่มมีข้อกังวลในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น การออกหุ้นกู้อาจไม่ราบรื่นเหมือนเดิม จุดที่ผมเป็นห่วงคือ ผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง-รายเล็ก ที่ใช้บริการหุ้นกู้ และถึงดีลที่จะต้องมีหุ้นกู้ roll over เพื่อมาจ่ายหนี้ก้อนเก่า ถ้าหากไม่สามารถทำได้ หรือทำได้น้อยลง อาจทำให้เกิดการสะดุดของวงจรการพัฒนาโครงการ"

          ทั้งนี้ ในวิกฤตยังมีโอกาส นายอนุพงษ์ กล่าวว่า ถึงแม้มีปัจจัยกระทบดังกล่าว แต่ก็ ยังมองเห็นข้อดีอย่างน้อย 2-3 ข้อ คือ

          1.ตลาดคอนโดฯในช่วงครึ่งปีหลัง อาจไม่สามารถเติมซัพพลายใหม่เข้ามาได้เยอะมากนัก เพราะมี limitation ของการกู้

          2.ซัพพลายสะสมในตลาดมีการดูดซับไปพอสมควรแล้วในสถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมา จึงเป็นโอกาสของเพลเยอร์ (บิ๊กแบรนด์) ที่มีความได้เปรียบในการแข่งขัน และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาตลอดเวลา

          ชะลอขายหุ้นกู้อสังหาฯ

          นางสาวศิรินารถ อมรธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและวิเทศสัมพันธ์ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิ" ว่า จากผลกระทบกรณีแอชตัน อโศก ค่อนข้างทำให้นักลงทุนมีความระมัดระวังในการลงทุนหุ้นกู้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะไม่ได้กังวลขนาดผลกระทบของกรณี บมจ.สตาร์ค คอร์เปอเรชั่น (STARK)

          โดยฝั่งบริษัทผู้ออกจะมีบางบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอขายหุ้นกู้ไปก่อน โดยกระจายอยู่ในกลุ่มหุ้นกู้ที่ ไม่ได้จัดอันดับความน่าเชื่อถือ (nonrated) และผู้ออกหน้าใหม่ และอาจจะมีบางบริษัทขนาดเล็กในเซ็กเตอร์อื่นชะลอขายหุ้นกู้ไปด้วย เนื่องจากช่วงผลกระทบก่อนหน้านี้รุนแรงมาก ซึ่งยังบอกไม่ชัดว่าเป็นเพราะผลพวงกรณีแอชตัน อโศก เนื่องจากตลาดยังมีกลิ่นอายความกังวลของ STARK อยู่ด้วย ซึ่งตอนนี้ถ้าบริษัทไหนยังมีช่องทางระดมทุนอื่นได้ ก็จะเลื่อนหรือชะลอการขายหุ้นกู้ไปก่อน

          จับตา 29 หุ้นกู้อสังหาฯเสี่ยงสูง

          สำหรับในปี 2566 จะมีหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ครบกำหนดอายุรวมทั้งหมด 122,709 ล้านบาท โดยตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ 10 ส.ค. 2566 มีหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ครบกำหนดอายุไปแล้วทั้งสิ้น 88,182 ล้านบาท โดยช่วงที่เหลือของปีนี้จะเหลือครบกำหนดอีกราว 34,527 ล้านบาท

          โดยต้องติดตามหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์กลุ่มเสี่ยงสูง (high yield) ที่จะมีวงเงินครบกำหนดอายุปีหนี้ประมาณ 10,498 ล้านบาท รวมประมาณ 15 บริษัท แต่ทั้งนี้การระดมทุนใหม่คงจะขึ้นอยู่กับชื่อเสียงและความคุ้นเคยของนักลงทุนเป็นหลัก ซึ่งบางบริษัทที่ไม่มีชื่อเสียง แต่ต้องการสภาพคล่อง อาจจะเริ่มเห็นการเพิ่มหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือเพิ่มอัตราดอกเบี้ย

          นางสาวศิรินารถกล่าวว่า สำหรับหุ้นกู้เสี่ยงสูงที่จะครบกำหนดอายุช่วงที่เหลือของปีนี้ อาทิ 1.มั่นคงเคหะการ 1,565 ล้านบาท 2.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น 1,379 ล้านบาท 3.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ 950 ล้านบาท 4.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ 850 ล้านบาท และ 5.ไรมอน แลนด์ 752 ล้านบาท

          โดยหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ที่จะครบกำหนดอายุในปี 2567 รวมทั้งหมด 158,404 ล้านบาท เป็นหุ้นกู้ระดับลงทุน (investment grade) จำนวน 99,573 ล้านบาท และหุ้นกู้เสี่ยงสูงอีก 58,831 ล้านบาท จำนวน 29 บริษัท อาทิ 1. แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น 21,370 ล้านบาท 2.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 7,057 ล้านบาท 3. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 6,668 ล้านบาท 4.ริสแลนด์ 2,574 ล้านบาท และ 5.ไซมิส แอสเสท 2,542 ล้านบาท เป็นต้น

          เสียงสะท้อนนักลงทุน 2 มุม

          นางสาวศิรินารถกล่าวต่อว่า สำหรับสถานการณ์ในช่วงที่เหลือของปี จากที่คาดการณ์การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) น่าจะชะลอตัว และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เริ่มกลับเข้ามาประเทศไทยมากขึ้น และตอนนี้ยังไม่มีบริษัทไหนผิดนัดชำระหนี้เพิ่มเติม จึงคาดว่าน่าจะทำให้บรรยากาศของนักลงทุนผ่อนคลายขึ้น สนับสนุนสถานการณ์ของตลาดหุ้นกู้ปรับตัวดีขึ้นได้

          โดยเสียงสะท้อนผ่าน "ชมรมคนรัก หุ้นกู้" จะมีนักลงทุนส่วนหนึ่งที่เริ่มคลายกังวล เพราะพวกเขามองว่าเงินต้องมีที่ไป แต่ต้องเลือกลงทุนดี ๆ เพราะ high risk high return ซึ่งจะเห็นว่าความเข้าใจของนักลงทุนจะเข้าใจต่อประเด็นการผิดนัดชำระหนี้และกระบวนการเลือกที่มีพัฒนาการ/เรียนรู้มากขึ้น

          แต่ก็จะมีนักลงทุนส่วนหนึ่งที่กลัว อาจจะได้รับผลกระทบตรง ๆ หรือถูกผิดนัด (default) นักลงทุนกลุ่มนี้อาจจะชะลอไปเลย แต่นักลงทุนที่แค่เห็นเหตุการณ์ ยังไม่ได้รับกระทบก็อาจจะแค่มีความระมัดระวังมากขึ้น แต่ก็ยังคงลงทุนกันอยู่

          แบงก์เช็กข้อมูลโครงการยิบ

          นางสาวชมภูนุช ปฐมพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH Bank เปิดเผยกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ (prefinance) หลังมีกรณีของแอชตัน อโศก เกิดขึ้น ยอมรับว่าธนาคารมีการพิจารณาที่เข้มงวดมากขึ้น และสอดคล้องกันทั้งระบบธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นไปตามความเสี่ยงและภายหลังมีเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น

          โดยการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อโครงการจะดูรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งจากเดิมอาจจะดูเรื่องงบการเงิน แผนธุรกิจและโครงการ ความสามารถในการชำระเงิน รวมถึงยอดขาย (presale) ที่อย่างน้อยจะต้องมีประมาณ 40% เป็นต้น แต่ปัจจุบันจะดูโครงการที่ความเหมาะสม ใบอนุญาตต่าง ๆ ความสามารถของผู้กู้ สัดส่วนอัตราหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น (D/E) และข้อมูลจากตลาดในรอบด้านมากขึ้น

          "หากดูความต้องการสินเชื่อโครงการ prefinance ปัจจุบันถือว่าไม่มาก ประกอบกับธนาคารเราไม่เน้นเติบโตมากนัก เพราะมองว่าซัพพลายในตลาดค่อนข้าง ล้น เช่น คอนโดมิเนียม ทำให้การปล่อยกู้จึงไม่ได้มาก แต่ยอมรับหลังมีข่าวเราก็ดูเข้มงวดพอสมควร และคิดว่าที่อื่นเข้มเช่นกัน"