อสังหาริมทรัพย์

          "หนี้ชาวบ้าน" หรือ หนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 15 .09 ล้านล้านบาท คิดเป็น 86.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ (จีดีพี) จากปี 65 ที่ผ่านมา ประเทศไทยมีหนี้ครัวเรือนสะสมอยู่ที่ 14.9 ล้านล้านบาท นั่นคือตัวเลขหนี้ของคนไทยที่แบกกันไว้บนบ่า ซึ่งหนี้ของแต่ละคนจะมากจะน้อยนั้น ขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างหนี้ของแต่ละคนว่าใครจะมี ความสามารถก่อหนี้มากน้อยแค่ไหน โดยหนี้ครัวเรือนส่วนใหญ่คือหนี้ที่เกิดจาก บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้บ้าน หนี้คอนโดฯ หนี้ผ่อนเครื่องใช้ไฟฟา หนี้ซื้อของกินของใช้ ฯลฯ

          สถานการณ์หนี้ครัวเรือนในขณะนี้ ส่งผลให้คนไทยต้องเผชิญกับภาวะหนี้เยอะ เงินน้อย ต้องใช้จ่ายเงินอย่างระมัดระวังมากกว่าปกติ ซึ่งผลที่ตามมาจากการประหยัด หรือระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ทำให้การหมุนเวียนของเงินในระบบลดลง และกระทบต่อภาคอุตสาหกรรมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ และผ่อนรถยนต์ ซื้อ และผ่อนบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยในภาคอุตสาหกรรมรถยนต์นั้น พบว่าหนี้ในการผ่อนรถยนต์กว่า 2.6 ล้านล้านบาท ซึ่งขณะนี้อัตราการผ่อนค่างวดหนี้หนี้รถยนต์นั้น มีการจ่ายช้ากว่ากำหนดมากขึ้น เช่น มีการจ่ายหนี้ช้ากว่า 1-2 งวดหรือมากสุดถึง 90 วัน โดยในจำนวนนี้มีมูลค่าการจ่ายช้ามากกว่า 1.9 แสนล้านบาท

          โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีปัญหามากถึง 1 ล้านบัญชีซึ่งในจำนวนนี้เป็นหนี้เสียหรือ NPL ไปแล้วกว่า 6 แสนบัญชี คิดกันง่ายๆ คือภายในปี 66 นี้จะมีคนที่จ่ายค่างวดรถไม่ไหว หรือมีรถที่ถูกยึดมากกว่า 6 แสน ถึง 1 ล้านคัน หรือจะมีผู้ติดเครดิต บูโรไปอีกกว่าหลายปี อย่างน้อย 1 ล้านราย ขณะที่ผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่มีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้น คือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ปรับตัวลดลง และการชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือยืดเวลาการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปแบบยังไม่มีกำหนดที่แน่ชัดเพื่อรอให้มีเงินออมหรือเงินสะสมหรือมีความพร้อมมากพอ บางส่วนอาจรอให้มีรายได้สูงขึ้นเพื่อให้มีความสามารถในการซื้อเพิ่มขึ้น ซึ่งนั่นจะทำให้ในปีนี้ดีมานด์หายจากตลาดเพิ่มขึ้นไปอีก

          ก่อนหน้านี้ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิต บูโร) รายงานว่า ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟืนตัวเต็มที่ ผนวกกับยังมีความอ่อนแอของหนี้ครัวเรือนไทย ทำให้ "สถาบันการเงิน" และผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร (นอนแบงก์) เข้มงวดการคัดกรองสินเชื่อมากขึ้น โดยสะท้อนจากการเข้าไปดูประวัติลูกค้าใหม่ (Enquiry for new Loan) เพื่อใช้ประกอบการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งพบว่า มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยไตรมาสแรกปี 2566 มีการเข้ามาเช็กประวัติลูกหนี้เพิ่มขึ้นถึง 9.16 ล้านครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่สูงมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วง 1-2ปีก่อนหน้า สำหรับการเข้ามาดูประวัติลูกค้าเก่า (Enquiry for Credit review) ไตรมาสแรกที่ผ่านมา อยู่ที่ 17.2 ล้านครั้ง และปี 64 อยู่ที่ 64.58 ล้านครั้ง และปี 65 ที่ 71.04 ล้านครั้ง

          "การเข้ามาดูประวัติลูกหนี้ ทั้งลูกหนี้เก่าและลูกหนี้ใหม่มากขึ้น สะท้อนความต้องการคัดกรองลูกหนี้ของสถาบันการเงิน และนอนแบงก์มากขึ้น เพื่อปองกันความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงการเข้าไปเช็กประวัติลูกหนี้เก่า เพื่อดูว่าสถานะลูกหนี้ด้อยลงหรือไม่ โดยเฉพาะในช่วงที่สถานการณ์หนี้ค้างชำระหรือหนี้ที่ค้างไม่เกิน 90 วัน ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง"

          ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาในภาพรวมลูกหนี้ ค้างชำระที่ถือว่าเป็นพอร์ตที่น่าห่วง คือลูกหนี้ในกลุ่ม SME ซึ่งพบว่ามีอัตราการขยายตัวของหนี้ค้างชำระสูงขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเทียบกับช่วงที่มีหนี้เสีย หรือหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สูงสุดในระบบเครดิตบูโร คือไตรมาส 2 ปี 65 ที่ 1.1 ล้านล้านบาท  และหากดูไส้ในของ พอร์ตลูกหนี้ ที่ค้างชำระ โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านที่ค้างชำระทั้งหมด 1.6 แสนล้านบาท พบว่า 70% เป็นพอร์ตสินเชื่อบ้านที่อยู่กับธนาคารแห่งรัฐที่ 1.12 แสนล้านบาท ซึ่งคนที่กู้แบงก์รัฐส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีรายได้น้อย

          อีกกลุ่มที่น่าห่วง คือ กลุ่มการผ่อนค่างวดล่าช้ากว่ากำหนดซึ่งพอร์ตเป็นสินเชื่อเช่าซื้อรถที่ค้างชำระซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 1.9 แสนล้านบาท โดยพบว่า กลุ่มที่มีการค้างชำระค่างวดนี้ส่วนใหญ่ คือ กลุ่มคนเจนวาย และเจนเอ็กซ์  ซึ่งในกลุ่มนี้มีมากกว่า 1 ล้านบัญชี และในจำนวนนี้กว่า 50% เป็นหนี้เสีย และถูกยึดรถขายทอดตลาดไปแล้ว แต่อีก 5 แสนราย หรือ 5 แสนคัน กำลังมีปัญหาการค้างชำระ ดังนั้นหากกลุ่มนี้ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ จนถึงงวดที่ 4 ก็อาจหลีกเลี่ยงการถูกยึดรถไม่ได้

          ขึ้นดอกเบี้ย 2% กระทบตลาดซื้อลงทุนหดตัว

          อย่างไรก็ตาม ช่วงเมื่อวันที่ 31 พ.ค.ที่ผ่านมาคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้แถลงผลการประชุม ซึ่งมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 1.75% เป็น 2.00% ต่อปี โดยให้มีผลทันที ซึ่งการปรับดอกเบี้ยขึ้นใน ครั้งนี้ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องมีภาระจากการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น และยังมีผลให้ราคาบ้านมือสองปรับตัวลดลง หรือ ในกลุ่มบ้านใหม่ก็จะปรับราคาขายได้ยากขึ้น ซึ่งสวนทางกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

          โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าอัตราที่อยู่อาศัยว่างในประเทศไทย ซึ่งมีบ้านและคอนโดน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์และบ้านแฝด ที่ยังขายไม่ได้ ไม่มีคนซื้อ ไม่มีผู้เช่า มีจำนวนมากถึง 1.3 ล้านหลัง สะท้อนให้เห็นว่าซัปพลายสะสมในตลาดยังมีอยู่สูงซึ่งจะกระทบต่อราคาซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยในตลาดรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนใน ปี 66 นี้ ไม่สดใสอย่างที่หลายคนคาดหวัง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มคนเจนวาย และเจนเอ็กซ์ เป็นหลักซึ่งเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเครดิตบูโร จากปัญหาการผ่อนรถทำให้ในปีนี้ตลาดซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนยังคงมีแนวโน้มหดตัวลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

          ผลกระทบจาก หนี้ครัวเรือน ซึ่งทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับแนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ย และการเข้มงวดการ อนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มสะท้อนผ่านยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดรวมที่ชะลอตัวลงอย่างมากนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 66 โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า ปัจจัยลบรอบด้านที่เกิดขึ้น ไม่จะเป็นการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูง ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง นั้น ย่อมส่งผลกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 66 แน่นอน

          โดยสังเกตได้จากสถานการณ์ของดีมานด์ และซัปพลาย ที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 1/ 2566 ซึ่งพบว่า ซัปพลายใหม่ที่จะเกิดขึ้นในตลาดรวม มีแนวโน้มลดลง เนื่องจากการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศเพียง 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 65 ซึ่งบ้านทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวลดลง มีเพียงบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

          ขณะที่ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 66 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน  84,619 หน่วย ลดลง-0.8% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน  241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง แต่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้น 18.7%  ส่วนข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศพบว่าไตรมาส 1 ปี 66 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 152,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 65 ที่มีจำนวน  143,571 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,775,515 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มีจำนวน 4,539,391 ล้านบาท

          ส่วนทิศทางหรือแนวซัปพลายในปี66 นี้ พบว่ามีปริมาณการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ซึ่งมีผลต่อคาดการณ์จำนวน ซัปพลายใหม่ในปีนี้ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย ลดลง-9.3% หรืออยู่ในช่วง -18.4% ถึง -0.2% เมื่อเทียบกับปี  65 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน  86,275 หน่วย  และอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวน 98,132 หน่วย ลดลง -10.5% หรืออยู่ในช่วง -19.4% ถึง -1.5% มีมูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลง -8.2% หรือ อยู่ในช่วง -22.0% ถึง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 109,591 หน่วย มูลค่าประมาณ 550,552 ล้านบาท

          ด้านดีมานด์ที่อยู่อาศัย ปี 66 นี้ คาดการณ์ว่าจะมีหน่วย โอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จำนวน 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จำนวน  392,858  หน่วยมูลค่า 1,065,008  ล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,571  หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง -2.9% เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งมีจำนวน 285,731  หน่วย มูลค่า 776,523  ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,190  หน่วยลดลง -17.7% จากปี 65 ซึ่งมีจำนวน 107,127 หน่วย มูลค่า 288,485 ล้านบาท

          ขณะที่ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศคาดการณ์ว่าปี 66 จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,072 ล้านบาท โดยคาดว่า ปี 66 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% หรืออยู่ในช่วง-5.9% ถึง 9.8% เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,741,215 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้รายงานข่าวแจ้งว่า "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 66 ยังอยู่ในช่วงการฟืนตัว แม้จะมีปัจจัยจากการฟืนตัวทางเศรษฐกิจหนุนเข้ามา แต่ก็ยังไม่สามารถกลับมาฟืนตัวได้อย่างเต็มที่ เนื่องยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้านที่ทยอยเข้ามากระทบ เช่น กำลังซื้อในประเทศยังน้อย ปัญหาหนี้ครัวเรือนของคนไทยเพิ่มมากขึ้นทำให้ไม่มีเงินซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้นยอดขายส่วนใหญ่ของบริษัทอสังหาฯ จึงยังต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติซึ่งก็มีเพียงตลาดคอนโดฯเท่านั้น ที่ลูกค้าต่างชาติจะเป็นเจ้าของได้ โดยชาวจีนยังคงเป็นลูกค้าหลัก ตามด้วยรัสเซีย และเมียนมากับอินเดียที่เป็นลูกค้าใหม่ ดังนั้นตลาดในปี 66 นี้จึงยังไม่สามารถขยายตัวได้เต็มที่ หรืออาจจะหดตัวได้ถ้ามีปัจจัยลบแรงๆ เข้ามากระทบ ดังนั้นในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงยังคงต้องระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเพราะขาดเงินทุน

          สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ซึ่งได้รับปัจจัยลบอย่างต่อเนื่องตั้งแต่การปรับตัวของต้นทุนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น 2% ซึ่งสวนทางกับกำลังซื้อผู้บริโภคหดตัว สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบจากสถานการณ์การเมือง ซึ่งทำให้ยังไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ รวมถึง การชะลอตัวทางเศรษฐกิจหลังเกิดการชะลอลงทุนของต่างชาติเนื่องจากขาดความเชื่อมั่นต่อการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ทำให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรกยังชะลอตัว และมีแนวโน้มว่าตลาดในปี66นี้จะทรงตัวจากปีก่อน หรืออาจจะหดตัวลงไปอีกหากปัจจัยลบยังไม่ได้รับการแก้ไขในระยะสั้นนี้

          ทั้งนี้ ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน ยังมีข่าวดีให้ตลาดอสังหาฯได้กลับมาลุ้นว่าจะสามารถกลับมาฟืนตัวได้อย่างที่คาดหวังไว้ในช่วงต้นปีหรือไม่ โดยล่าสุด "ธปท." เตรียมออกมาตรการแก้หนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืนเพื่อช่วยเหลือประชาชน ในช่วงเดือนก.ค.นี้โดย ธปท.จะมีการออกมาตรการมาต่อเนื่อง เช่นโครงการ "คลินิกแก้หนี้" ที่ธปท.คาดหวังว่าจะเห็นลูกหนี้เข้าโครงการเพิ่มในช่วงครึ่งปีหลัง 66 อีก 5 หมื่นคน  โดยหวังว่าจะช่วยเหลือลูกหนี้ที่เป็นหนี้เสียในระบบ และช่วยลดปัญหาหนี้ครัวเรือนในระบบได้

          อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบสัดส่วนจำนวนการแก้หนี้จากมาตรการของ ธปท. ต่อจำนวนการขยายตัวของหนี้ครัวเรือน กำลังซื้อที่ลดลง และโอกาสของการผิดชำระหนี้ของผู้บริโภคในปีนี้ ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 1 ล้านรายแล้ว คาดว่าโอกาสที่ดีมานด์ตลาดอสังหาฯ จะขยายตัวในปีนี้คงเป็นไปได้ยากโดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากจำนวนดีมานด์ที่มีแนวโน้มลดลง จำนวนการขออนุญาตจัดสรร และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน คาดว่าในปี 66นี้ คงจะเป็นอีกปีที่ตลาดยังทรงตัวและมีโอกาสหดตัวจากปีก่อนอย่างมาก หากภายหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้วเสร็จแล้วไม่มีการออกมาตรการหรือให้ยาแรงๆ กับตลาดอสังหาฯ