ภาคอสังหาริมทรัพย์สบช่องชงรัฐบาลใหม่รื้อเกณฑ์การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง "ไม่เหมารวม" แนะอิง สีผังเมือง ประโยชน์ใช้สอย สอดคล้องบริบทแต่ละพื้นที่ หวังสร้างความเป็นธรรม เสมอภาค จัดเก็บรายได้สมเหตุสมผล ค้านกลับไปใช้ภาษีโรงเรือนชี้เหมือนถอยหลังเข้าคลอง

          หลังการใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ พ.ศ. 2562 ซึ่งมาแทนที่การจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดินซึ่งถูกยกเลิกไป โดย ผู้มีหน้าที่จัดเก็บ ได้แก่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น  รวมถึงกรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยภาษีที่ดินใหม่นี้กระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในหลายมิติ ทั้งภาระภาษีเพิ่มขึ้น  เช่น บริการสาธารณะของโครงการจัดสรรถูกคิดในอัตราเดียวกับนิคมอุตสาหกรรม กล่าวคือ "ล้านละ 3,000 บาท" รวมทั้งการจัดเก็บไม่สอดคล้องกับบริบทในแต่ละพื้นที่ ทำให้รายได้จากการจัดเก็บภาษีลดลง

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นถูกต้อง ตามหลักสากล แต่การกำหนดเกณฑ์ในการจัดเก็บ อาจต้องทบทวนใหม่  หากมองแยกส่วนในแง่ที่ดินเปล่าน่าจะต้องคำนึงถึงประโยชน์ การใช้สอยในพื้นที่นั้นๆ เช่น ถ้าอยู่ในผังเมืองสีแดง อาจต้องมีอัตราการจัดเก็บที่สูงขึ้น ซึ่งควรพิจารณาความเหมาะสมต่างๆ ประกอบ

          "ในภาวะที่ที่ดินในเมืองถูกใช้สอยไม่เต็มที่อาจต้องดูว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรหรือไม่ ควรใช้วิธีคิดภาษีตามประโยชน์การใช้ที่ดินตามผังสีของเมืองว่าเป็นประเภทอะไร แต่ไม่เห็นด้วยกับการกลับไปใช้ภาษีโรงเรือน อีกครั้งเหมือนถอยหลังเข้าคลองเพราะต้องไปแก้กฎหมายใหม่หมด"

          อย่างไรก็ตาม ทุกอย่างเป็นภารกิจของรัฐบาลใหม่ที่จะต้องเข้ามาดำเนินการ  ภายใต้ การเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ค่อนข้างสวนทางภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่นัก ดังนั้นอัตราการจัดเก็บภาษีต้องไม่กดดันผู้ประกอบการจนเกินไป

          ชงเก็บภาษีตามประโยชน์ใช้สอย

          นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การกลับไปใช้ภาษีโรงเรือน คงเป็นเรื่องยาก เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ออกประกาศใช้แล้วเพียงแต่ว่าจะสามารถปรับปรุงการใช้ให้เหมาะสมและมีประสิทธิภาพได้มากขึ้นอย่างไร

          ทั้งนี้ เห็นควรนำเรื่องผังเมืองเข้ามาใช้ประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ จากก่อนหน้านี้ภาคเอกชนอสังหาฯ ได้นำเสนอไปแล้วแต่รัฐบาลไม่ได้นำมาใช้

          "แทนที่จะจัดเก็บภาษีแบบเหมารวมจากที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือจัดเก็บภาษีตามประเภทการใช้สอยให้ชัดเจน เชื่อว่าไม่ได้เป็นเรื่องที่ยุ่งยาก เพราะในท้องถิ่นจะรู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นๆ เป็นการปล่อยรกร้าง หรือว่าทำสวนทำไร่จริง"

          ทบทวนการจัดเก็บที่ไม่สมเหตุสมผล

          หากสามารถทำการปรับปรุงเกณฑ์ต่างๆ ของภาษีที่ดินฯ  ได้จริง มั่นใจว่าเกิดประโยชน์กับภาครัฐ ประชาชนส่วนรวม ซึ่งมีหลายเรื่องสามารถปรับแก้ได้ โดยต้องรอรัฐบาลใหม่เข้ามาดำเนินการ

          "ภาคอสังหาฯ อยากให้มีการปรับเปลี่ยน ให้บริการสาธารณะต่างๆของโครงการจัดสรร คิดในอัตราของที่อยู่อาศัย คือ ล้านละ 200 บาท ไม่ใช่ล้านละ 3,000 บาท เพราะไม่ได้สร้างรายได้  เหมือนกับบริการส่วนกลางของอาคารชุด ไม่ควรใช้อัตราเดียวกับนิคมอุตสาหกรรม"

          นอกจากนี้ควรทบทวนสต็อกที่อยู่อาศัยที่ขายไม่หมดภายในระยะ 3 ปี ซึ่งเข้าเงื่อนไขกฎหมายจะต้องถูกจัดเก็บภาษีประเภทพาณิชย์ 0.3% หรือ ล้านละ 3,000 บาท เพราะสุดท้ายต้นทุนนี้จะถูกผลักไปที่ผู้บริโภค  แต่กรณีซื้อที่ดินมารอการพัฒนาหาปล่อยรกร้างก็ต้องจ่ายภาษี

          แจงแรงกดดันภาษีฯ

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา และกรรมการหอการค้าจังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ มี 3 เรื่องหลัก ประกอบด้วย เรื่องแรก คือ ที่ดินที่ค้างอยู่เกิน  3 ปีที่ทำการขออนุญาตจัดสรรแล้ว หรือ อาคารชุดที่ทำการขออนุญาตก่อสร้างแล้ว 1ปี พอมีกฎหมายภาษีที่ดินฯ  กลายเป็นภาระของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 เพราะเศรษฐกิจ ไม่ดีทำให้การขายช้าลงแต่กลับต้องมารับภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น

          นอกจากนี้ยังมีภาษีสิ่งปลูกสร้างเกี่ยวกับ บริการสาธารณะ ที่ทำให้กับลูกบ้าน อาทิ คลับเฮ้าส์ ฟิตเนส ซุ้มประตู กลายเป็นภาระ ให้กับนิติบุคคลของโครงการ ซึ่งปกติ ค่าใช้จ่ายไฟฟ้า ค่าบริการรักษาความปลอดภัย แทบไม่พออยู่แล้ว ซึ่งกลายเป็นปัญหาและภาระให้กับคนที่อยู่ในโครงการ จึงควรยกเลิกไม่จัดเก็บ

          สุดท้าย จากแรงกดดันทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะก่อเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเมื่อเจ้าของที่นำที่ดินมาพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในอนาคต

          ปรับเกณฑ์เหมาะสมบริบทแต่ละพื้นที่

          ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลชุดใหม่ ทบทวน โดยปรับหลักเกณฑ์ให้สอดสอดคล้องกับแต่ละพื้นที่ ไม่ว่าเป็น กรุงเทพฯ ปริมณฑล ต่างจังหวัด ซึ่งในแต่ละภาคจะมีบริบทที่แตกต่างกัน ยกตัวอย่าง เมืองท่องเที่ยว อย่างพัทยา ภูเก็ต ราคาบ้าน หรือ ราคาโรงแรม แตกต่างจากโคราช ทำให้มาตรฐานการจัดเก็บ ภาษีเดียวกันมาใช้จึงไม่เหมาะสม ควรจัดเก็บ ให้เหมาะสมกับบริบทเมืองในแต่ละพื้นที่มากกว่าเหมารวม

          "รัฐบาลลงต้องลงลึกในรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ เช่น โคราช เมืองอุตสาหกรรม จะไปเก็บเท่าเมืองท่องเที่ยว อย่างพัทยา ภูเก็ต ที่มีค่าโรงแรมต่างกันชัดเจนจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ ทำให้การดำเนินธุรกิจมีปัญหาได้"

          ทั้งนี้ การจัดเก็บภาษีฯ จากที่คิดว่าจะส่งเสริมรายได้ให้กับท้องถิ่น กลายเป็นปัญหาให้กับท้องถิ่น รู้สึกว่าไม่เป็นธรรมอาจหลบเลี่ยง และมีบางเรื่องที่ยังเป็นช่องโหว่ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก จึงอยากให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงเกณฑ์การจัดเก็บใหม่ โดยดูรายละเอียดไส้ในให้เป็นธรรมเสมอภาค มีเหตุมีผล

          "ก้าวไกล" หนุนเก็บภาษีรวมแปลง

          นางสาวศิริกัญญา ตันสกุล รองหัวหน้าพรรคและหัวหน้าทีมเศรษฐกิจพรรคก้าวไกล กล่าวว่าการจัดเก็บภาษีจากทรัพย์สินต่างๆ  ถือเป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำได้ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบรวมแปลง ซึ่งประชาชนหนึ่งคนไม่ว่าจะมีโฉนดกี่ฉบับต้องเอามูลค่าของทรัพย์สินมารวมกัน ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหากรณีมีการหลบเลี่ยงภาษีจากการซอยที่ดินเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว

          รวมทั้งยังช่วยสร้างความเป็นธรรมจากปัจจุบันที่เก็บภาษีที่ดินเป็นรายแปลง เช่น ในกรณีที่คนหนึ่งสะสมเงินมาทั้งชีวิตเพื่อซื้อที่ดิน 1 แปลง จำนวน 10 ไร่ กับอีกคนมี การสะสมที่ดินมา 1 แสนไร่แล้ว และจะซื้อเพิ่มอีก 10 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินติดกับคนแรก แต่กลับจ่ายภาษีในราคาที่เท่ากันซึ่งไม่เป็นธรรม

          "การจัดทำภาษีที่ดินรวมแปลงจะเป็นแนวทางหนึ่งที่จะนำไปประกอบกฎหมายปฏิรูปที่ดินทั้งระบบทั้งเรื่องการจัดสรร กระจาย การถือครอง คืนโฉนดให้กับประชาชน ทั้งที่ดิน ส.ป.ก.และพื้นที่ที่มีข้อพิพาทกับรัฐ"