อสังหาริมทรัพย์

          การท่องเที่ยวฟื้นตัวหนุนตลาดอสังหาฯภาคใต้คึกคัก ดีมานด์บ้านจัดสรร 4 จังหวัดภาคใต้ขยายตัวต่อเนื่อง จับตาคอนโดฯ "พระเอก" ตลาดภูเก็ตปี 66 หลังซัปพลายใหม่แทบไม่มีเข้าตลาด รายใหญ่สบช่องดีมานด์คอนโดฯจีน-ต่างชาติ ในภูเก็ตพุ่งสูงสินค้ามีน้อยจ่อปูพรมคอนโดฯ เผย 5 ปัจจัยลบ ต้นทุนก่อสร้าง พุ่ง 20% ดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าแรงขยับ-แรงงานขาดแคลน 4. LTV ส่งผลกำลังซื้อ 5. เครดิตบูโรเพิ่ม

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ จากผลการสำรวจ ภาคสนามตลาดอสังหาฯ 4 จังหวัดภาคใต้ ประกอบด้วย ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช พบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 65 มีหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาด 17,000 หน่วย แบ่งเป็นโครงการจัดสรร 12,800 หน่วย และเป็นคอนโดมิเนียม 4,600 หน่วย

          โดยจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการจัดสรรเป็นอันดับ1 คือจังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีหน่วยเสนอขาย 4,550 หน่วย รองลงมา คือจังหวัดสงขลา 3,650 หน่วย จังหวัดสุราษฎร์ธานี 2,800 หน่วย และจังหวัดนครศรีธรรมราช 1,900 หน่วย ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ภูเก็ตยังคงเป็นจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่และหน่วยเสนอขายมากที่สุดคือ 3,690 หน่วย คิดเป็น 80% ของจำนวนคอนโดฯที่เปิดขายทั้งหมดใน 4 จังหวัดภาคใต้

          สำหรับหน่วยเสนอขายที่มีอยู่ใน 4 จังหวัดภาคใต้ ซึ่งดูเหมือนว่ายังมีจำนวนหน่วยเสนอขายสะสมค่อนข้างมากนั่น เนื่องจากเป็นหน่วยเหลือขายของที่อยู่อาศัยตั้งแต่ครึ่งแรกของปี 65 เมื่อรวมกับหน่วยเสนอขายที่มีการเปิดใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีทำให้มีหน่วยเสนอขายค่อนข้างมาก ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งหลังของปี 56 มีคอนโดฯเปิดใหม่ 890 หน่วย เป็นโครงการในภูเก็ต 2 โครงการ และจังหวัดสุราษฎร์ธานี 1 โครงการ ขณะที่โครงการจัดสรรมีการเปิดตัวในจังหวัดสงขลา สุราษฎร์ธานี และภูเก็ตเพิ่มมากขึ้นแต่ยังถือว่าจำนวนที่มีการเปิดตัวไม่มากนัก

          ทั้งนี้ ตลาดที่มีความโดดเด่นของภาคใต้ยังคงเป็นจังหวัดภูเก็ตซึ่งมีการเปิดตัว ทั้งโครงการจัดสรรและคอนโดฯ โดยหน่วยเสนอขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต มีจำนวน 8,240 หน่วย ติด -2% เมื่อเทียบกับหน่วยเสนอขายในช่วงครึ่งหลังของปี 64 โดยสามารถแบ่งเป็นสัดส่วนดังนี้ บ้านเดี่ยว 17.3% บ้านแฝด 15% ทาวน์เฮาส์ 21% และคอนโดฯ 45%

          "อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบหน่วยเสนอขายในช่วงครึ่งหลังของปี 65 กับช่วงครึ่งแรกของปี64 พบว่ามีหน่วยเสนอขายเพิ่มมากขึ้น โดยเมื่อแยกย่อยลงไปจะพบว่าในตลาดคอนโดฯ มีซัปพลายเสนอขายรวมปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพราะโครงการเปิดใหม่มีน้อยมาก ขณะที่บ้านจัดสรรมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นเมื่อเทียบช่วงครึ่งแรก กลับครึ่งปีหลังของปี 65 โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นถึง 28% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกประเภทของโครงการจัดสรรโดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 23% บ้านแฝดเพิ่มขึ้น 65% ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 15%"

          นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึงภาพรวมตลาดภูเก็ตว่า ภูเก็ตมีรายได้หลักจากท่องเที่ยว ช่วงที่ผ่านมาเป็นช่วงการฟื้นฟูจากภาวะโควิด-19 มูลค่าตลาดอสังหาฯภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 50% ของช่วงปกติ แต่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา การขยับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯมีมากขึ้น แต่ตลาดก็ยังมีปัจจัยลบอยู่หลายๆ ตัว ประกอบด้วย

          1. ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้น โดยรวม 20% 2. อัตราดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น 3. ค่าแรงปรับตัวและแรงงานขาดแคลน ซึ่งเป็นปัญหาหลักของจังหวัดภูเก็ต เนื่องจากในช่วงโควิด-19 ทุกโรงแรมหยุดบริการภาคก่อสร้างลดการจ้างงานลงกว่า 40% เมื่อสถานการณ์กลับมาดีขึ้น โรงแรมเริ่มกลับมาเร่งงานก่อสร้างเพื่อให้เปิดทันให้บริการนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาทำให้ความต้องการแรงงานสูงขึ้น การแย่งแรงงานด้วยการขึ้นค่าจ้างทำให้ค่าแรงรายวันบางครั้งสูงถึง 500 บาท 4. มาตรการ LTV ยังคงส่งผลต่อผู้ซื้อคนไทย เนื่องจากในช่วงโควิดเงินออกลดลงทำให้ไม่มีเงินก้อนใหญ่มาซื้อที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้นในปัจจุบันการซื้อขายที่อยู่อาศัยจึงเป็นกลุ่มชาวต่างชาติ หรือ คนไทยที่ได้รับการจ้างงานในช่วงโควิด หรือกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง 5. เครดิตบูโรที่ผู้บริโภคเพิ่มขึ้นจากผลกระทบช่วงโควิด-19

          ส่วนสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ภูเก็ตเป็นจังหวัดเล็กประชากรในทะเบียนราษฎร 400,000 คน แต่ประชากรแฝงมีอยู่ 700,000 คน ในช่วงโควิดประชากรแฝงหายไปหมดเหลือเพียงคนภูเก็ต 400,000 คน เมื่อการท่องเที่ยวฟื้นประชากรแฝงหรือคนเข้ามาทำงานในภูเก็ตกลับมาได้ยังไม่ถึง 50% ทำให้ไม่พอกับความต้องการแรงงาน ทำให้มีการแย่งแรงงานกันในปัจจุบัน ขณะที่นักท่องเที่ยวในปีก่อนมีจำนวน 5.6 ล้านคน และคาดว่าในปีนี้จะกลับมาประมาณ 10 ล้านคน แต่จะเป็นกลุ่มที่กำลังซื้อสูงกว่าก่อนเกิดโควิด

          จำนวนขออนุญาตจัดสรรประมาณ 1,095 ยูนิต ในระหว่างปี64-65 ซึ่งอยู่ในภาวะโควิด ทำให้ยอดการก่อสร้างน้อยและที่มีการขออนุญาตไว้มีการก่อสร้างเพียง 20% เท่านั้น เพราะดีมานด์ไม่มากพอ แต่ในช่วงกลางปี 65 มียอดการขออนุญาตจัดสรรเพิ่ม 863 ยูนิต ซึ่งเป็นโครงการที่เตรียมความพร้อมไว้แล้ว แต่มาเริ่มก่อสร้างเมื่อสถานการณ์ กลับมาดีขึ้น ดังนั้นในช่วงไตรมาส4/65 จึงมียอดการขอจัดสรร และทำ EIA จำนวนมากทั้งภาคอสังหาฯ และโรงแรม

          ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวคาดว่าจะทำให้ปีนี้มียอดการขออนุญาตจัดสรรใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 หรือมียอดขอจัดสรรไม่ต่ำกว่า1,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลงทุนของอสังหาฯในพื้นที่และส่วนกลางโดยเฉพาะอสังหาฯจากส่วนกลางที่มีแผนเข้ามาลงทุนเพิ่มจำนวนมาก และเมื่อพิจารณาจากยอดการโอนที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้วพบว่ายอดการโอนมีปริมาณใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 และเป็นที่น่าสังเกตว่า ยอดโอนนั้นจะมีสัดส่วนการโอนของชาวต่างชาติจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในรูปแบบบริษัท หรือมีภรรยาคนไทย สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มฟื้นตัวกลับมาชัดเจน

          เมื่อพิจารณายอดโอนกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม จะชัดเจนมากกว่ายอดโอนส่วนใหญ่มาจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เนื่องจากเป็นอสังหาฯที่ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ทำให้ยอดโอนพุ่งสูงมากตั้งแต่ช่วงกลางปี65 จนถึงปลายปี โดยเฉพาะในช่วงเดือน พ.ย.-ธ.ค. ที่มียอดโอนลูกค้า ต่างชาติสูงมาก ซึ่งมียอดโอนสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19

          "ยอดจดทะเบียนอาคารชุดสะสมตั้งแต่ภูเก็ตเริ่มมีคอนโดฯจนถึงปัจจุบัน 28,000 ยูนิต แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะสม ซึ่งนับรวมยอดอาคารชุดมือสองด้วยเท่ากับยอดขอบจดทะเบียนสะสมแล้ว ทำให้ภาพตลาดคอนโดฯ ขณะนี้เสมือนว่าคอนโดฯที่มีอยู่ในตลาดขายหมดแล้ว สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะ ยอดขายคอนโดฯในตลาดจีนที่มีกว่า 4,000-5,000 ยูนิต บางส่วนยังไม่ได้จดทะเบียน เนื่องจากชะลอการก่อสร้างไป ประกอบกับคนจีนบางกลุ่มถอนเงินจอง อย่างไรก็ตาม โครงการที่มีการชะลอก่อสร้างเริ่มกลับมาสร้างต่อในช่วงไตรมาส 3/65 ซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างอยู่บ้าง แต่คาดว่าสิ้นไตรมาส 1/66 นี้จะเริ่มกลับเข้ามาจดทะเบียนเพิ่ม เนื่องจาก โครงการที่มียอดขายจากลูกค้าจีนเริ่มก่อสร้างเสร็จ ซึ่งตรงกับช่วงที่ลูกค้าจีนเดินทางเข้ามาในช่วง เม.ย.-พ.ค. ซึ่งลูกค้าจีนจะเข้ามารับโอนห้องชุดได้พอดี"

          อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันดีมานด์คอนโดฯในภูเก็ตสูงมาก โดยเฉพาะในหาดป่าตอง ซึ่งในขณะนี้มีห้องชุดคอนโดฯเปิดขายใหม่น้อยมาก ส่วนใหญ่จะเป็นการขายห้องชุดมือสอง รวมถึงในหลายๆพื้นที่ด้วย ภาพดังกล่าวทำให้ในปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯจากส่วนกลางมุ่งเป้า หรือมีแผนจะเข้ามาพัฒนาโครงการใหม่ในจังหวัดภูเก็ตเป็นจำนวนมาก ซึ่งที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ จากส่วนกลางที่ประกาศแผนลงทุนในภูเก็ตแล้ว เช่น บมจ.แสนสิริ บมจ.ออริจิ้นฯ  และอีกหลายๆ ราย ซึ่งทำให้แนวโน้มในปีนี้ตลาดภูเก็ตจะมีความคึกคักเป็นอย่างมาก

          นายทรงพล จังศิริวัฒนธำรง ประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า ภาพลักษณ์ของตลาดสงขลา มีความคล้ายกับจังหวัดภูเก็ตหลังเกิดโควิด-19 เพราะช่วงเกิดโควิด การท่องเที่ยวหายไปหมดเพราะตอนปิดประเทศนักท่องเที่ยวมาเลเซียหายไปกระทบการท่องเที่ยว100% ส่วนเครื่องยนต์ทางด้านเศรษฐกิจที่สามารถเดินไปได้ดีคือการส่งออกถุงมือยาง แต่เมื่อผ่านโควิดช่วง ไตรมาส 3-4 ปี 65 จนถึงปี 66 มีการจัดกิจกรรมกระตุ้นการท่องเที่ยว ทำให้การท่องเที่ยวกระเตื้องกลับมา และโดยในช่วงไตรมาส 3-4 ปี 65 ยอดเข้าพักโรงแรมกลับมาดีขึ้นมีอัตราการเข้าพักที่ 60% จากที่มีอัตราเข้าพัก 30-40% ในช่วงก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงการจัดกิจกรรมต่อเนื่องทำให้มียอดเข้าพักเต็ม 100% เลยทีเดียว

          ทิศทางดังกล่าวทำให้ภาคการค้า ภาคการบริการขยายตัวที่ดีขึ้น สังเกตได้จากตัวเลขของภาษีมูลค่าเพิ่มที่เพิ่มขึ้นสูงถึง 10% ในช่วงเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากการท่องเที่ยวที่กลับมาทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาใช้เงินในจังหวัดสงขลามากขึ้นไปด้วย ในส่วนของภาคการเกษตรสภาพภูมิอากาศที่ดีทำให้ผลผลิตการเกษตรมีมากขึ้น ทั้งในเรื่องของยางพาราที่ผลิต ได้มากขึ้น แต่ยอดขายกลับลดลง เนื่องจากความต้องการใช้ถุงมือยางลดลง หลังสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น ทำให้ในปีนี้การท่องเที่ยวจะกลับมาเป็นเครื่องจักรสำคัญในการผลักดันให้เกิดการเติบโตของเศรษฐกิจสงขลา

          ส่วนการลงทุนในภาคเอกชน มีการลงทุนเพิ่มขึ้น16% ในช่วงเดือน ม.ค.ที่ผ่านมาวัดได้จากตัวเลขการขออนุญาตก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮาส์ ทำให้เศรษฐกิจกลับมาคึกคักมากขึ้น หลังจากที่นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในสงขลามากขึ้น ซึ่งปัจจัยดังกล่าวทำให้เอกชนเห็นโอกาสในภาคธุรกิจท่องเที่ยว มีการขยายการลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหารเพิ่มมากขึ้น  อย่างไรก็ตามภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวขึ้นทำให้กำลังซื้อและการบริโภคของประชาชนในจังหวัดสงขลาไม่ได้สูงมากนัก

          "หลังโควิด-19 คลี่คลายทำให้มีการร่วมมือระหว่างราชการและเอกชน หน่วยงานหลายๆ หน่วยงานต่างๆ ทำให้มีการเปิดเมือง มีการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่ๆ หลายๆ แห่งทำให้เกิดผลดีต่อการท่องเที่ยว มีการต่อยอดให้สงขลาเกิดเป็นเมืองแห่งอาหาร ทำให้เกิดการท่องเที่ยวรูปแบบใหม่ขึ้นมาซึ่งจะสนับสนุนให้จังหวัดสงขลามีเศรษฐกิจที่ขยายตัวดีขึ้น ทำให้ความต้องการแรงงานในปัจจุบันเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะภาคธุรกิจโรงแรม นอกจากนี้การพัฒนาโครงการพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ ซึ่งส่งผลให้มีการก่อสร้างถนนและเส้นทางมอเตอร์เวย์ใหม่ๆ จะทำให้เกิดการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอนาคต และก่อให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากการเคลื่อนย้ายของแรงงานเข้าสู่พื้นที่"