ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงผลสำรวจโครงการตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดภาคกลางและภาคตะวันตกว่า ภาพรวมของจังหวัดภาคกลาง สำรวจ 2 จังหวัด ได้แก่จังหวัดสระบุรี พระนครศรีอยุธยา พบจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดี่ยวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากหน่วยเหลือขายที่ในช่วงก่อนหน้าที่เหลือมามาก แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ไม่มาก แต่เมื่อมียอดขายใหม่ที่น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดภาคกลางอยู่ที่ร้อยละ 1.7 และหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นครึ่งหลังปี 2565 เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5

          สำหรับจังหวัดภาคตะวันตก สำรวจ 2 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ และเพชรบุรี ในครึ่งปีหลังปี 65 ที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการเสนอขายในพื้นที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.7 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่เหลือมาจาการครึ่งแรกปี 2565 มีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ร้อยละ 3.2 และมีจำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 6.8

          เปิดคอนโดฯ BOI ใกล้นิคมฯ หนุนอสังหาฯ อยุธยาโต

          ดร.วิชัย พบว่า ในครึ่งหลังของปี 65 ที่ผ่านมา จำนวนอุปทานพร้อมขาย 2 จังหวัด จำนวน 9,899 หน่วย มูลค่า 30,908 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 608 หน่วย มูลค่า 1,142 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 9,291 หน่วย มูลค่า 29,765 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 1,019 หน่วย มูลค่า 2,843 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 8,880 หน่วย มูลค่า 28,065 ล้านบาท

          สำหรับการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคตะวันตก 2 จังหวัด ครึ่งหลังปี 65 มีจำนวนอุปทานพร้อมขาย 6,760 หน่วย มูลค่า 31,322 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 3,737 หน่วย มูลค่า 16,215 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,023 หน่วย มูลค่า 15,107 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่ 1,306 หน่วย มูลค่า 5,550 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 5,454 หน่วย มูลค่า 25,772 ล้านบาท

          "ทิศทางการของตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายในภาคกลาง พบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ผู้ประกอบการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นบ้านจัดสรรในพื้นที่สระบุรีและพระนครนครศรีอยุธยา โดยในสระบุรี มีบริษัทมหาชนเข้ามาขยายตลาดส่วนหนึ่ง แต่หลักๆเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น ขณะที่ตลาดคอนโดฯคงไม่เหมาะในสระบุรี และคิดว่าน่าจะไปขยายในพื้นที่อยุธยา หรือ ไปที่เขาใหญ่ และเป็นที่น่าสังเกต อยุธยา มีอาคารชุดเปิดเยอะขึ้น เป็นคอนโดฯบีโอไอ ราคาถูก อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง ประคองให้ตลาดรวมเติบโตได้ อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีสินค้ารอการขายในทำเลนิคมฯ บางปะอิน ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยรวมไม่ดีนัก แม้ว่าตลาดบ้านเดี่ยวยังคงไปได้ ทั้งนี้ ในตลาด มีคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขาย 143 หน่วย และ อยู่ระหว่างก่อสร้าง 200 กว่าหน่วย รวมยูนิตเหล่านี้จะกลายเป็นสต๊อกไหลเข้ามาในปี 66 แต่ทั้งนี้ หากไม่มีคอนโดฯ เข้ามาเติม ภาพรวมใน อยุธยา ยังชะลอตัว โดยจังหวัดสระบุรีมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุดร้อยละ 1.9 และ อยุธยา มีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดร้อยละ 5.7 ซึ่งเป็นอัตราการดูดซับที่สูงกว่าช่วงก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายที่ เพิ่มขึ้น"

          หินเหล็กไฟ หัวหิน-ชะอำตอนใต้ทำเลเสี่ยงลุ้นท่องเที่ยวฟืน ช่วยระบายสต๊อกคอนโดฯ

          ดร.วิชัย กล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวสำคัญในภาคตะวันตก พบว่า ครึ่งหลังปี 65 พัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นบ้านจัดสรรเกิดขึ้นในพื้นที่เพชรบุรีเท่านั้น ส่วนอาคารชุดมีทั้งในประจวบคีรีขันธ์และเพชรบุรี โดยใน 2 จังหวัดภาคตะวันตก จังหวัดเพชรบุรีมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุดร้อยละ 2.1 และประจวบคีรีขันธ์มีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดร้อยละ 6.6 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 65 จำนวน 5,454 หน่วย มูลค่า 25,772 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.8 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 แต่เมื่อเทียบกับครึ่งแรก (HoH)  จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -15.5 มูลค่าลดลง -16.7

          โดย 5 ทำเล ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคตะวันตกคือ อันดับ 1 ทำเลชะอำตอนเหนือ จำนวน 1,459 หน่วย มูลค่า 6,113 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลชะอำตอนใต้ จำนวน 875 หน่วย มูลค่า 3,276 ล้านบาท  อันดับ 3 ทำเลเขาตะเกียบ จำนวน 727 หน่วย มูลค่า 5,345 ล้านบาท  อันดับ 4 ทำเลเขาหินเหล็กไฟ จำนวน 600 หน่วย มูลค่า 3,253 ล้านบาท อันดับ 5 ทำเลทับใต้ จำนวน 536 หน่วย มูลค่า 2,782 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 2,121 หน่วย มูลค่า 8,884 ล้านบาท

          อุปสงค์โดยรวมภาคตะวันตก พบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 1,306 หน่วย มูลค่า 5,550 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 359 หน่วย มูลค่า 1,852 ล้านบาท และอาคารชุด 947 หน่วย มูลค่า 3,698 ล้านบาท

          "จากการประเมินภาพรวมสินค้าคงค้าง ในกลุ่มคอนโดฯ จะเห็นว่า ภาคตะวันตก มีคอนโดฯเหลือเยอะมาก มูลค่าถึง 8,000 กว่าล้านบาท ไม่น้อยกว่า 2,100 ยูนิต หลักๆจะอยู่ที่ ทำเลชะอำตอนเหนือ จำนวน 1,459 หน่วย มูลค่า 6,113 ล้านบาท รองลงมา เขาตะเกียบ และทำเลชะอำตอนใต้ ขณะที่ทำเลปราณีบุรี มีห้องชุดสร้างเสร็จขายไม่ได้  134 หน่วย แม้ว่าภาคตะวันตก อาคารชุดเป็นตัวหลักในการขับเคลื่อนอสังหาฯโดยเฉพาะชายทะเล แม้คอนโดฯจะขายดี แต่มีสต๊อกเยอะ ซึ่งทำเลที่ยังคงมีปัญหาและน่าจะมีการแข่งขันที่สูงมากคือ ทำเลหินเหล็กไฟ และชะอำตอนใต้  ดังนั้น เราหวังว่า การท่องเที่ยวฟื้นตัว จะช่วยระบายสต๊อกได้ ตัวเลขครึ่งแรกของปี 66 น่าจะลดลงได้ต่อเนื่อง"

          ปันอยุธยา สู่ ไมซ์ซิตี้ ตลาดเช่าคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์มีดีมานด์

          ดร.สมพล รัชตพิมลชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการตลาด ศูนย์การค้าอยุธยา ซิตี้พาร์ค กล่าวว่า จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีเสน่ห์ทั้งการเป็นเมืองมรดกโลก เป็นเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ มีการลงทุนจากภาคธุรกิจ เป็นเมืองอุตสาหกรรม เป็นที่ตั้งของ 5 นิคมอุตฯขนาดใหญ่ มีแรงงานที่เป็นประชากรแฝง 2-3 แสนคน และที่สำคัญอยู่ใกล้กรุงเทพฯ เป็นจังหวัดที่ติด 1 ใน 5 ที่คนไทยนิยมเดินทางมาท่องเที่ยว จึงส่งเสริมให้อยุธยา มีโอกาสที่ขยายเมืองได้มากขึ้น

          "ประชากรแฝงในอยุธยา คือ กลุ่มระดับผู้บริหาร ไม่ใช่แฝงทั่วไป ทำให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย ที่มีกำลังซื้อ ที่ย้ายมาจากที่อื่น มาทำงานในอยุธยา ทั้งในแง่ของอุตฯ และ ธุรกิจบริการ ตรงนี้เป็นจุดน่าสนใจในการลงทุน ทำให้เกิดการลงทุนเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ เยอะ อนาคตค่อนข้างสดใส เนื่องจากมีกลุ่มกำลังซื้อสูงอยู่ในพื้นที่ แต่ก็มีบางตลาดที่แข่งขันดุมาก ส่วนบ้านระดับลักชัวรี 10 ล้านบาท ก็มีให้เห็นในบางโครงการ และการที่เป็นมีอุตฯ ก็ส่งผลต่อเนื่องถึงตลาดการลงทุน สามารถที่จะปล่อยเช่าได้ เช่น ปล่อยเช่า คอนโดฯ เดือนละ 10,000 บาท ทาวน์เฮาส์ เดือนละ 6,000-7,000 บาท เป็นต้น"

          ทั้งนี้ สิ่งที่เราหวังเรื่องการลงทุนในธุรกิจโรงแรม อยากเห็นการมาเปิดโรงแรมระดับ 5 ดาว ซึ่งไม่มีเชนโรงแรมระดับดังกล่าว ซึ่งการเติบโตของโรงแรม ก็เพื่อรองรับการ ส่งเสริมให้อยุธยาไปสู่ไมซ์ซิตี้

          ดีเวลลอปเปอร์ท้องถิ่น เจอแบงก์เข้ม กู้ไม่ผ่านพุ่ง

          ด้าน นายจตุพล พงษ์วิทยภาณุ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท แอล เอช เอ็ม พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป กล่าว ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ทำธุรกิจหลากหลาย ทั้งธุรกิจอสังหาฯมาถึง 33 ปี ในทำเลจังหวัดกาญจนบุรี ราชบุรี และประจวบคีรีขันธ์ มากว่า 40 โครงการ ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดฯ รวมจำนวน 2,000 ยูนิต และอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอีก 10 โครงการ กล่าวว่า จากการพัฒนาโครงการช่วงที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อหลักของบริษัทจะเป็นพนักงานบริษัท ซึ่งเป็นคนในพื้นที่ในจังหวัด ซื้อเพื่ออยู่จริง ต่างกับจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ที่ผู้ซื้อไม่ใช่คนในพื้นที่ นอกพื้นที่ ซื้อบ้านในหัวหินเพื่อทำงานและเป็นบ้านพักตากอากาศ (บ้านหลังที่สอง)

          อย่างไรก็ตาม จากการติดตามสถานการณ์ต่างๆ ทำให้เราประเมินปัจจัยลบในปี 2566 ที่จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ อัตราหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น เพิ่มอัตราเสี่ยงการปฏิเสธการขอสินเชื่อ, ดอกเบี้ยสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้น, สภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนไป เนื่องจากผลกระทบจากไวรัสโรวิด-19, การเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนฯจาก 0.01% เป็น 1% (ปกติ 2%) สำหรับบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท, ไม่ขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรก ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท,ราคาวัสดุ อุปกรณ์ น้ำมัน เพิ่มต้นทุนการก่อสร้างที่มากขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น จาก 2 ปีที่ผ่านมา ทำโครงการบ้านเดี่ยวราคา 2 ล้านบาทกลางๆ เพิ่มเป็น 3 ล้านบาท และแนวโน้มความไม่มั่นคงทางการเมืองจากการเลือกตั้งในปี 2566

          "ปีที่แล้ว ลูกค้าของบริษัทฯ กู้แบงก์ไม่ผ่านถึงร้อยละ 50 ของอัตราการขาย ที่เรารู้ทันที เพราะว่าโครงการของบริษัทฯ เป็นบ้านพร้อมอยู่ ภายใน 1 เดือนจะรู้ลูกค้า กู้ผ่านหรือไม่ผ่าน"

          ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อความ อยู่รอด

          นายจตุพล กล่าวถึงการปรับตัวของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อดำเนินธุรกิจภายในปี 66 ว่า แยกเป็น การปรับตัว ด้านงานก่อสร้าง ปัญหาที่พบขณะนี้ คือ การขาดแคลนแรงงาน งานก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน (ไม่ได้คุณภาพตามที่ต้องการ) ไม่สามารถก่อสร้างได้ตามระยะเวลา ซึ่ง วิธีการแก้ปัญหา ปรับวิธีการก่อสร้างจาก Conventional เป็น Precast/Tunnel Form ซึ่งช่วยให้การแจ้งของลูกค้าให้ซ่อมลดลงไปถึง 80% แม้ว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้น 20% และพยายามอย่าปรับแบบบ่อย เพื่อให้ผู้รับเหมาเข้าใจตรงกับโครงการ

          ปรับตัวด้านงานขายและการตลาด ปัญหาที่พบ ลูกค้าไม่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ ไม่มียอดขาย Focus เป้าหมายที่ชัดเจนของเซกเมนต์ ในแต่ละโครงการ วิธีแก้ คือ เราต้องพยายามตรวจสอบราคาของคู่แข่ง และทำโครงการที่อยู่ในกระแส (Play Safe) เพื่อให้มีผลต่อยอดขายที่ปรับขึ้น และใช้เรื่องออนไลน์เข้ามาเสริม

          เรื่องของการปรับตัวด้านการลงทุน สิ่งที่พบ คือความไม่หลากหลาย ไม่ค่อยมีการเติบโต แนวทางที่ควรพิจารณา คือ เพิ่มโอกาสการลงทุนในโลเกชันที่หลากหลาย, ธุรกิจ อสังหาฯ ไม่ได้มีแค่ที่อยู่อาศัย เพิ่มการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ใหม่ๆ และฉีกแนวการลงทุนในธุรกิจที่ Niche มากขึ้น

          "บริษัทแอล เอช เอ็มฯ มีการขยายลงทุนหลากหลาย มีธุรกิจปั๊มน้ำมัน มีการขยายโลเกชันไปสู่อำเภอต่างๆ ในจังหวัดเดียวกัน การลงทุนซื้อที่ดินดักโอกาสในเพิ่มธุรกิจใหม่ๆ ซึ่งทางเรา ไปซื้อที่ดินจำนวนมากแถวๆ มอเตอร์เวย์เมืองกาญจนาบุรีไว้หมด รองรับการพัฒนาคลังสินค้า มั่นใจไม่เกิน 2 ปีมาแน่นอน หรือแม้แต่ การที่เรารุกสู่พื้นที่กรุงเทพฯ เปิดโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี บนเนื้อที่ 2-3 ไร่ ระดับราคา 80 ล้านบาท และถ้าเติบโตดี จะพัฒนาโครงการต่อเนื่อง จริงๆผู้ซื้อในกลุ่มลักชัวรีมี เพียงแต่เราไม่รู้จักลูกค้า รวมถึงเราก็มองโอกาสไปอยุธยา ทำบ้านลักชัวรี เช่นกัน แต่ราคาน่าจะลดลงมา ไม่ถึง 80 ล้านบาท และมีความสนใจจะเพิ่มโปรดักส์ ลักชัวรี ที่เขาตะเกียบ ที่หัวหิน เป็นต้น"