อสังหาริมทรัพย์

          ในยุคที่ตลาดคอนโดมิเนียมเฟื่องฟู ดีเวล ลอปเปอร์ทั้งไทยและต่างชาติ ต่างโหมโรง 'ลงทุน'  เปิดโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการนำโครงการคอนโดฯไปโรดยังตลาด ต่างประเทศ เพื่อขยายฐานลูกค้าในกลุ่ม 'โควตาต่างชาติ' ที่เปิดช่องให้สิทธิ์ในการ ครอบครองได้ในสัดส่วน 49% โดยกลุ่ม "ลูกค้าชาวจีน" เป็นตลาดใหญ่ ที่กำลังซื้อไหลทะลักเข้าสู่ตลาดอสังหาฯในไทย โดยจากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวทำสถิติทะลุ 50,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูง

          อย่างไรก็ตาม ความรุ่งเรืองของตลาดกลุ่มลูกค้าจีน ก็ต้องสะดุด ซึ่งก็มีหลายปัจจัย ทั้งเรื่องที่รัฐบาลจีนประกาศควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ กระทบต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย มาตรการควบคุมการเก็งกำไรของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่านมาตรการ LTV สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ความถดถอยทางเศรษฐกิจ และที่เป็น "ระเบิด" ลูกใหญ่ คือ การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ลุกลามไปทั่วโลก และจีนได้มีการประกาศล็อกดาวน์ ปิดประเทศมาถึง 3 ปี ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับกลยุทธ์หันมาเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทย ซึ่งก็มีผลต่อการทำราคาในตลาดคอนโดฯ เนื่องจากกลุ่มราคาที่เหมาะสมกับลูกค้าในประเทศ จะราคาไม่แพง ราคาต่อตารางเมตร (ตร.) ต่ำกว่า 1 แสนบาท

          ล่าสุด หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย ก็เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของลูกค้าชาวจีน! แต่อาจจะไม่ใช่การกลับมา "ครั้งใหญ่" ของลูกค้าจีนทั้งหมด ! ซึ่งบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท จำกัด (ARE) โบรกเกอร์ที่ทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าชาวจีนมานาน และ เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในประเทศไทย ได้กลับมารุกตลาด อีกครั้ง ภายใต้สภาพแวดล้อม และ โจทย์ที่เปลี่ยนไป!

          โดย ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltd.หรือ ARE) บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยถึงทิศทางธุรกิจที่จะต้องดำเนินการในปีพ.ศ.2566 ว่า ทาง แองเจิลฯจะกลับมารุกธุรกิจเอเจนท์ หลังจากในช่วงที่เกิดวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทางบริษัทฯได้ปรับแนวทางดำเนินธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง เนื่องจากในช่วงปีพ.ศ.2563-2565 (3 ปีที่ผ่านมา) ที่มีการระบาดไปทั่วโลก หลายประเทศจำกัดการเดินทาง (ล็อกดาวน์) ส่งผลให้ยอดขายและรายได้ปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก จากช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 มีพอร์ตรวมมูลค่า 20,000 ล้านบาท และเมื่อมาเจอวิกฤตโควิด-19 ส่งผลให้ยอดตกหายไปถึง 90% เหลือประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่ด้วยความโชคดีในช่วงปีพ.ศ.2562 แองเจิลฯได้มีการลดต้นทุนลง เนื่องจากในตอนนั้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายโครงการดี แต่ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครสูงเกินไป (Over Priced) และราคาใกล้เคียงกับประเทศอังกฤษ และ สิงคโปร์ เป็นต้น

          "ตอนนั้น ราคาคอนโดมิเนียมน่าจะOver Priced แล้ว เนื่องจากผู้ประกอบการมีการบวกราคาขายเกินจากราคาที่ขายให้กับลูกค้าคนไทยประมาณร้อยละ 20-30 ซึ่งไม่เป็นผลดีกับตลาด และเป็นการเอาเปรียบลูกค้า ทำให้เราต้องลดต้นทุนในการดำเนินงาน ลดพอร์ตที่ต้องบริหารจัดการลง ซึ่งการปรับขนาดองค์กร เพื่อให้สอดรับกับ ราคาคอนโดมิเนียมที่แพงขึ้น ทำให้ แองเจิลฯ ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก" นายไซม่อน กล่าว

          นอกจากนี้ กลยุทธ์ในเรื่องการดูแลและบริหารสินค้า ช่วงที่เกิดโควิด-19 กลุ่มที่มีฐานะการเงินที่ดี ได้มองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศของตนเอง เพื่อสร้าง ความปลอดภัยให้กับตนเองและครอบครัว ต้องการห้องเพนต์เฮาส์ หรือ บ้านขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่ค่อนข้างมาก ทำให้ต้องหาสินค้าที่สอดรับกับพฤติกรรมของลูกค้า ที่เปลี่ยนไป เน้นทำตลาดระดับราคาแพง จากเดิมพอร์ตหลักราคาจะอยู่ที่ 5-15 ล้านบาทต่อยูนิต ปรับมาเจาะกลุ่มราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต จนไปถึงระดับ 150 ล้านบาทต่อยูนิตก็มีให้เห็น

          จีนเปิดบ้าน กระตุ้นตลาดบ้านหลังที่ 2 ในไทย

          สำหรับเรื่องที่จีนเปิดประเทศนั้น นายไซม่อน มองว่า ที่ผ่านมาก่อนการระบาดโควิด-19 จะมีทั้งกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยแยกเป็น กลุ่มนักลงทุนจะมีสัดส่วนประมาณ 60% กลุ่มนี้ยังเติบโต และพอใจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากผู้ลงทุนจะให้น้ำหนักในเรื่อง 1.ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน (ยิลด์) ระดับ 6% และ 2.อัตราส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ (Capital Gains) ประมาณ 7% และส่วนอีก 40% จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ซึ่งเป็นภาพที่เราเห็นก่อนเกิดโควิด-19

          แต่ช่วงระหว่างโควิด-19 แพร่ระบาด ตลาดนักลงทุนหายไปหมด คงเหลือแต่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เนื่องจาก 1. นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนจากตัวเลข ยิลด์ที่ต้องการ ซึ่งลดหายไปเหลือเพียง 2-3% และกำไรจาก Capital Gains ยังลดลงอีก ดังนั้น การที่จะกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คงใช้ระยะเวลาอีกประมาณ 2-3 ปี

          "การที่จีนเปิดประเทศ ไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม กลับบูม ไม่หวือหวาเหมือนภาพปี พ.ศ.2560-2562 แต่ จะค่อยๆ โต เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่นักลงทุนมอง แต่กระนั้น คนจีนหลายๆคน อยากจะออกมาเพื่อต้องการมีบ้านหลังที่สอง โดยหากเป็นชาวจีนที่มีฐานะดี จะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงๆที่ประเทศสิงคโปร์ และ ญี่ปุ่น ส่วนที่มีฐานะปานกลาง เลือกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท (หรือประมาณ 1-1.5 ล้านหยวน) ซึ่งในปัจจุบัน ซัปพลายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดประมาณร้อยละ 5-10 จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ที่เหลือร้อยละ 90 จะเป็นสินค้าระดับราคา 3-10 ล้านบาท สินค้ากลุ่มนี้ ตอบโจทย์ลูกค้าจีนอยู่แล้ว แต่ด้วยกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง เริ่มมีจำนวนน้อยลง เพราะในอดีต คนที่มีเงินออมระดับ 1.5 ล้านหยวน ที่เข้ามาหาแองเจิลฯ จะมีประมาณ 7-8 คน แต่ตอนนี้ จากข้อมูล ที่ได้รับ มีประมาณ 2 คน ที่มีฐานะ ดังนั้น ให้วิเคราะห์คงต้องใช้เวลาประมาณ 7-8 เดือนข้างหน้า หลังจีน เปิดประเทศจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย"

          อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของ นายไซม่อน แล้ว หากต้องการให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาได้ ต้องมา แก้ปัญหาเรื่องเที่ยวบิน (ไฟลต์บิน) เนื่องจากในอดีต เที่ยวบินที่มาจากประเทศจีนสูงถึง 5,000 เที่ยวต่อเดือน แต่ปัจจุบันมีไฟลต์บินมาประเทศไทยเหลือประมาณ 20% ถ้ารัฐบาลต้องการจะช่วย ภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรที่จะเพิ่มเที่ยวบินให้มากขึ้น เพราะตอนนี้ชาวจีนมายังประเทศไทยเพียง 20-25% เท่านั้น

          ตามพฤติกรรมคนจีนให้ทัน ไม่ชอบคอนโดฯแบบลอฟท์นิยม 2 ห้องนอน

          นายไซม่อน กล่าวถึงทำเลศักยภาพ ที่คนจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมว่า หลักๆ ยังเป็นทำเลเดิมที่คุ้นเคย ได้แก่ โซนสุขุมวิท, สาทร, สีลม, รัชดาภิเษก, พระราม9, รามคำแหง และเส้นศรีนครินทร์ (ที่อยู่ใกล้เมือง) จะขายดี แต่ก็ยังมีบางทำเล ที่คนจีนและคนต่างชาติอาจจะไม่คุ้นเคย เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง, สีชมพู หรือทำเลแถวจังหวัดนนทบุรี เป็นต้น

          ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อของคนจีนตอนนี้เปลี่ยนแน่นอน ที่เห็นชัดเจน คือ จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งจะใส่ใจในเรื่องขนาดของห้องพักขึ้น โดยจะพิจารณาในเรื่องทำเล เช่น ถ้าโครงการอยู่ไกลออกไปจะได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น, ฮวงจุ้ย หรือ ทิศทางที่เป็นมงคลและไม่ส่งผลต่อชีวิต, สิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์, พัฒนาคุณภาพโครงการให้ดีต่อเนื่อง, ลูกค้าเริ่มมองหาห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน ต้องมี 2 ห้องน้ำ หรือมีขนาดเกินกว่า 50 ตารางเมตรขึ้นไป, รูปแบบของห้องชุด ต้องคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด และไม่ต้องการห้องชุดที่เป็นแบบห้อง 2 ชั้นเพดานสูง (Loft) เนื่องจากผู้สูงอายุจะขึ้นและลงลำบาก

          โดยหากพิจารณาภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า กรุงเทพฯ จังหวัดเชียงใหม่ และพัทยา ลูกค้า ชาวจีนชอบและมีความคุ้นเคย ซึ่งที่ผ่านมา ซัปพลายโครงการคอนโดฯใน จ.เชียงใหม่ลดลงอย่างมาก มีเพียงผู้ประกอบการไม่กี่รายที่ยังคงมีการทำโครงการอยู่ เช่นบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท อรสิริน จำกัด เป็นต้น

          "สิ่งที่ผมอยากเตือนผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ให้ระมัดระวังโครงการที่ยังไม่สร้าง (ขายกระดาษ) เนื่องจากในอดีต ลูกค้าชาวจีนเจ็บตัวกันมาก ที่ไปซื้อโครงการ ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในจังหวัดภูเก็ต จ่ายเงินแล้ว ยังไม่เห็นโครงการเลย มีการฟ้องร้อง แต่บริษัทปิดหนีไป ทุกวันนี้ คนจีนก็ยังกลัวอยู่ ทางแองเจิลฯจึงไม่ค่อยนำเสนอขายโครงการที่ภูเก็ตให้กับลูกค้าชาวจีน รวมถึง ผู้ซื้อไม่ว่า จะเป็นชาวจีนหรือต่างชาติ ควรที่จะให้เอเจนท์เข้ามาช่วยศึกษาในการเลือกซื้อโครงการกับผู้ประกอบการ ตรวจสอบเรื่องโฉนด มีการจ้างทนายที่ไว้ใจได้ ช่วยตรวจเช็กสัญญาจะซื้อจะขาย ขณะที่บัญชี (ธุรกรรมเงินฝาก) ผู้ซื้อควรมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง และต้องเตรียมพร้อมเรื่องหนังสือเดินทางเข้าประเทศไทยด้วย

          เป้าขายสูงสุด 2.5 หมื่น ลบ.คนจีนชอบคอนโดฯพร้อมอยู่

          นายไซม่อน กล่าวถึงเป้าหมายธุรกิจปี พ.ศ.2566 ว่า หลังจากปรับองค์กรมาและดำเนินกลยุทธ์ตามแนวทางให้สอดรับกับภาวะตลาด ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มมีกำไรบ้าง โดยปัจจุบันมีพอร์ตที่บริหารอยู่ประมาณ 5-6 พอร์ตๆ  ละกว่า 80-100 ยูนิต เหตุผลที่ต้องมีจำนวนยูนิตที่มาก เพราะจะช่วยในเรื่อง Economy of scale และจะเพิ่มพอร์ตรวมเป็น 20 พอร์ต โดยวางเป้ายอดขายปีนี้จากพอร์ตประมาณ 10 โครงการอยู่ที่ประมาณ 7,000 ล้านบาท (หรือประมาณ 2,000 ยูนิต) หรืออาจจะไปสู่ระดับยอดขาย 25,000 ล้านบาท ก็ต้องพิจารณาในเรื่องของการเพิ่มพอร์ตโครงการที่จะเข้ามาบริหารให้ได้รวม 20 โครงการ ทั้งนี้ ได้วางเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2566 ไว้ประมาณ 5,000 ล้านบาท เติบโตมากกว่า 10% ซึ่งจะขึ้นอยู่ว่า ทางแองเจิลฯ จะเน้นการขายห้องชุดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ (Ready to move in หรือ RTM) หรือเน้นการขายแบบพรีเซล เป็นต้น

          สำหรับโครงการของบริษัทฯอสังหาฯที่ทางแองเจิลฯมีในพอร์ตมากที่สุด (จาก 5 บริษัทที่ถือพอร์ตอยู่ 1. บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 2. บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 3. บริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) 4. บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน)และ 5. บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

          "ชาวจีนมองว่า โครงการของศุภาลัยฯ ราคาไม่สูงมาก มีคุณภาพ อยู่อาศัยแล้วคุ้มค่า ส่วนโครงการของ บริษัทอสังหาฯที่คนจีนชื่นชอบและตอบโจทย์มากที่สุด คือ โครงการของ แสนสิริฯ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility) ที่ครบครัน จึงดึงดูดกำลังซื้อได้ดี รองลงมาจะเป็นโครงการของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น"

          สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแองเจิลฯในปัจจุบัน อันดับ 1.เป็นลูกค้าจากจีนแผ่นดินใหญ่สัดส่วนเกิน 55% รองลงมาเป็นฮ่องกงและไต้หวัน สัดส่วนรวม 15%, พม่า และบรูไน สัดส่วนรวม 10% ฝรั่งเศส ประมาณ 10%  และที่เหลือเป็นชาติอื่นๆ อาทิ กลุ่มชาวตะวันออกกลาง เป็นต้น

          ทุนจีนสีเทา หนีไปมาเลเซียหลังรัฐบาลจีนร่วมกวาดล้างในไทย

          นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนกรณีคดีกลุ่มทุนจีนสีเทาของ นายชัยณัฐร์ กรณ์ชายานันท์ หรือ ตู้ห่าว นั้น มองว่าไม่มีผลกับคนจีนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งต้องยอมรับว่าปัจจุบันกลุ่มคนจีนในเมืองไทยมีทั้งสีขาวที่ทำธุรกิจอย่างถูกกฎหมาย และกลุ่มสีเทา ซึ่งรัฐบาลจีนเริ่มจะเข้ามาดำเนินการกวาดล้างที่ประเทศไทยเมื่อปี 2565 ที่ผ่านมาแล้ว ส่งผลให้กลุ่มทุนจีนสีเทาบางส่วนต้องย้ายฐานการลงทุนไปยังประเทศอื่นแทน อาทิ มาเลเซีย เป็นต้น

          "เรื่องแบบนี้ เรา(แองเจิลฯ) ไม่เข้าไปทำธุรกรรมด้วย แม้ว่าช่วงที่ผ่านมา บริษัทโบรกเกอร์หลายราย จะได้รับติดต่อจากบางกลุ่มที่ทำธุรกิจคลุมเครือให้จัดหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่เป็นที่น่าสังเกต เป็นคนรุ่นใหม่แต่กลับมีภรรยาเป็นชาวพม่า เอาเงินสดมาให้เลย ให้ซื้อห้องชุดคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา ราคาแพง สูงถึง 10 ล้านบาท ซึ่งเรื่องแบบนี้ เราไม่เข้าไปข้องเกี่ยว เพราะอาจต้องการมีแหล่งของการลงทุน เพื่อให้พิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน ก็เป็นไปได้ เรื่องเช่นนี้ ทุกวันนี้ เราๆ ก็เห็นกันอยู่" ประธานกรรมการ กล่าวให้เห็นถึงธุรกิจ สีเทา ที่มาหลากหลายรูป

          กว่า 10 ปี แองเจิลฯดูแลลูกค้าและให้บริการตลอดมา

          "จุดแข็งที่ลูกค้ายังเชื่อมั่นในแบรนด์แองเจิลฯ เพราะเรารับผิดชอบ ซึ่งเป็นแนวทางและนโยบายที่เรา ทำมาโดยตลอด ไม่ได้พึ่งมาทำวันนี้ ระยะเวลา 5-10 ปี เราใส่ใจและติดต่อลูกค้าตลอดเวลา เวลาที่ลูกค้ามี ปัญหา ทางทีมจะเข้าไปแก้ไขให้กับผู้ซื้อ เรามีระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management หรือ CRM) และการใส่ใจต่อความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมองค์กร (Corporate Social Responsibility หรือ CSR) ที่ต่อเนื่อง และสำคัญที่สุดที่ผ่านมา ธุรกิจโบรกเกอร์กว่าร้อยละ 95 ต้องปิดกิจการ เนื่องจากประสบกับวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เอเจนท์ที่แข็งแรงเหลืออยู่ประมาณร้อยละ 5 หรือประมาณ 3-4 ราย ซึ่งเราสามารถอ้างอิงลูกค้าเก่า (Reference) ได้ แองเจิลฯไม่ได้หายไปไหน"