เร่งพัฒนาสต๊อกที่ดิน-บ้านสร้างค้างให้เกิดรายได้

          อสังหาริมทรัพย์

          ฤกษ์งามยามดี เมื่อ 2 ตระกูลใหญ่ "กาญจนพาสน์" ได้กลับมาผนึกกาลังในการสร้างโอกาสทางธุรกิจร่วมกัน โดยเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2565 บริษัท บางกอกแลนด์ จากัด (มหาชน) หรือ บีแลนด์ ที่มี นายปีเตอร์ และ นายพอลล์ กาญจนพาสน์ สองแม่ทัพใหญ่ ที่ดูแลและขับเคลื่อนธุรกิจของบีแลนด์ ที่มีแอสเสทกว่าครึ่งแสนล้านบาท ได้จรดปากกา เซ็นสัญญากับบริษัท นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล จากัด (NBM) บริษัทย่อยของกลุ่มกิจการร่วมค้าบีเอสอาร์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิงส์ จากัด (มหาชน) (BTSG), บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จากัด (มหาชน) (STEC) และบริษัท ราช กรุ๊ป จากัด (มหาชน)  ในการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย 2 สถานีเข้าสู่อาณาจักรเมืองทองธานี ได้แก่ สถานีอิมแพ็ค เมืองทองธานี (ชาเลนเจอร์อาคาร 1) และสถานีทะเลสาบ เมืองทองธานี ระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร  ด้วยเม็ดเงินลงทุน 4,000 ล้านบาท

          และที่เป็นไฮไลต์เมื่อ นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีศักดิ์เป็นอาของ "ปีเตอร์-พอลล์" กล่าวว่า การเซ็นสัญญาระหว่าง บางกอกแลนด์ กับ นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล เป็นการก่อสร้างส่วนต่อขยายจากเส้นทางหลักเข้าไปยังเมืองทองธานี ซึ่งจะช่วยรองรับผู้อยู่อาศัยและ ผู้ที่ทำงานในเมืองทองธานี และยังรองรับผู้ที่เข้ามางานแสดงสินค้ารวมทั้งรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้ จะช่วยให้ประชาชนในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียงที่มาใช้บริการในเมืองทองธานี เกิดความสะดวกสบายในการเดินทาง และช่วยลดปัญหาการจราจรในการเดินทางเข้าพื้นที่เมืองทองธานีได้ดียิ่งขึ้น

          "เป็นวันที่ยิ่งใหญ่ ชาวเมืองทองธานีและผู้คนในละแวกนี้ จำวันยิ่งใหญ่ให้ได้ ในการเชื่อมโครงข่ายที่มีความหมายมาก และผมว่า วันนี้ (เซ็นสัญญา) เป็นสิ่งที่ดีมากเลย นี้คือ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด ที่มีเมือง เป็นเมืองทองธานี ซึ่งผมพึ่งรู้ว่า เมืองทองธานี มีผู้อยู่อาศัยถึง 300,000 คน และมีผู้เดินทางมาใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในศูนย์ประชุมต่างๆ ถึง 10 ล้านคนต่อปี ตัวเลขการเดินทางที่ใหญ่ขนาดนี้ ผมว่ามีความหมายมาก ระบบการจราจรที่ดีขึ้น  และแม้จะเป็นโครงการรถไฟรางเดี่ยว หรือ โมโนเรล แห่งแรกในประเทศไทย แต่เมื่อ 30 ปีที่แล้ว ผมได้สร้างรถไฟฟ้าสายแรกๆ สายสีเขียวในประเทศไทยมาแล้ว ซึ่งตนมั่นใจภายในต้นปี 2566 จะให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู แม้ไม่ตลอดทั้งเส้นทาง"

          นายคีรี ยังอธิบายถึงศักยภาพของการเชื่อมต่อระบบกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูว่า ยังสามารถต่อเชื่อมไปยังรถไฟฟ้า 4 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง, รถไฟชานเมืองสายสีแดง, รถไฟฟ้าสายสีเขียว และรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการส่วนต่อขยาย (เมืองทองธานี) ได้ในช่วงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568 คาดว่าจะมีปริมาณผู้โดยสารอยู่ที่ 13,785 คน/เที่ยว/วัน

          ทั้งนี้ บางกอกแลนด์ จะสมทบเงินจำนวน 1,293.75 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนการก่อสร้าง และพัฒนาส่วนต่อขยายเมืองทองธานี และสนับสนุนการบำรุงรักษาจำนวน 10.35 ล้านบาทต่อปี (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) นับจาก วันที่ส่วนต่อขยายเมืองทองธานีเปิดให้บริการไปจนครบสัญญา

          ส่วนต่อขยายสีชมพู เสริมศักยภาพเมืองทองธานี โตอีก10-20%

          ขณะที่ นายปีเตอร์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) บีแลนด์ กล่าวว่า วันนี้ ผมรู้สึกยินดีมาก ตื่นเต้น และดีใจที่อยู่ในโอกาสเซ็นสัญญากับ "คุณอาผมเอง" (นายคีรี กาญจนพาสน์) และเป็น "ครั้งแรก" ที่บริษัทตระกูล "กาญจนพาสน์" ทั้งสองบริษัท ได้ร่วมมือ นำรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้ามาสู่เมืองทองธานี นอกจากจะช่วยให้ประชาชน ทั้งผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่ทำงานอยู่อาคารสำนักงานในเมืองทองธานี อาทิเช่น สำนักงานใหญ่ธนาคารกสิกรไทย, สำนักงานของตำรวจแห่งชาติ และสำนักงานส่วนอื่นๆ ของกระทรวงกลาโหม รวมถึงผู้ที่เดินทางเข้ามาร่วมงานแสดงสินค้าและการประชุม จะได้รับความสะดวกสบาย ด้วยการได้ใช้บริการรถไฟฟ้าในการเดินทางอย่างต่อเนื่อง พร้อมยังช่วยบรรเทาปัญหาจราจรได้อีกทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยส่งเสริมธุรกิจต่างๆ ในเมืองทองธานี

          "ผมดีใจมากๆ ถ้าวันนี้ คุณปู่คุณมงคล กาญจนพาสน์ ซึ่งเป็นผู้บุกเบิกรวบรวมที่ดินในบริเวณนี้ถึง 4,000 ไร่ของเมืองทองธานี และคุณพ่อผม คุณอนันต์ กาญจนพาสน์ อดีตประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร เป็นคนสำคัญมากที่พัฒนาทุกอย่างในเมืองทองธานี ที่ทุกท่านเห็นในวันนี้ ถ้า 2 ท่านอยู่ จะภาคภูมิใจ และดีใจเหมือนผม" นายปีเตอร์ กล่าว

          ทั้งนี้ประเมินว่า รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานี จะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่เป็นพอร์ตใหญ่ของบริษัทฯ มีการเติบโตในเรื่องราคาที่สูงขึ้น ซึ่งได้แก่ ศูนย์การแสดงสินค้าและการประชุม อิมแพ็ค, โรงแรม, คอสโม บาซาร์, คอสโม วอล์ค, เอาท์เล็ท สแควร์, บีไฮฟ ไลฟ์สไตล์มอลล์ และ คอสโม ออฟฟิศ พาร์ค มีการเติบโตมากขึ้นหลังจากเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายได้อีก 10-20% โดยภาวะปกติที่ไม่มีโควิด บริษัทฯจะมีรายได้จากค่าเช่าปีละ 3,000 กว่าล้านบาท

          ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็จะมีความต้องการซื้อที่สูงขึ้นแน่นอนเช่นกัน เห็นได้จากโครงการโมริ คอนโดฯ จำนวน 1,040 ยูนิต มูลค่าการขาย 1,800 ล้านบาท ในเมืองทองธานีใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ที่บริษัทเพิ่งเปิดขายได้ 3 สัปดาห์มียอดขายแล้วประมาณ 35% และมั่นใจจะปิดการขายโมริ คอนโดฯภายในปีนี้ และจะเริ่มให้ลูกค้ามาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเริ่มต้นปี 2566

          รื้อแผนมิกซ์ยูส 600ไร่ ทุ่มพันล.สร้าง Skywalk รองรับดีมานด์เชื่อมรถไฟฟ้า-อสังหาฯ

          นอกจากนี้ ยังช่วยเพิ่มศักยภาพและเพิ่มมูลค่าที่ดินเปล่าในเมืองทองธานีที่มีอยู่อีก 600 ไร่ ให้มีมูลค่าเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างมากซึ่งได้วางแผนจะพัฒนาให้เป็นโครงการ  Mixed Use เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้คนรุ่นใหม่เป็นอย่างดี ขณะที่ Skywalk ใช้เงินลงทุน 1,000 ล้านบาท จะมีลักษณะการใช้งานเหมือนที่สนามบิน ช่วยเพิ่มศักยภาพของการเป็นทำเลทองสำหรับโครงการใหม่ต่างๆ

          แน่นอนว่า การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย จะปลุกให้เมืองทองธานีมีชีวิตชีวามากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในเมืองทองธานี ที่บางกอกแลนด์ยังถืออยู่ประมาณ 600 ไร่ ซึ่งปัจจุบันแม้ราคา 1 แสนกว่าๆต่อตารางวาตร.ว. ก็จะมีโอกาสปรับราคาขึ้นไปทัดเทียมกับที่ดินริมถนนแจ้งวัฒนะ ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตร.ว.ได้ในอนาคต ก็ไม่ใช่เรื่องที่จะเกินความคาดหมาย ซึ่งตามข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู" พบว่า ได้เข้ามาสู่ท็อป 5 ของพื้นที่ที่มีการปรับราคาสูงสุดในไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 8.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564

          "โครงการมิกซ์ยูส ที่จะเกิดขึ้นบนแปลงที่ดินผืนใหญ่สุดในเมืองทองธานี ต้องมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบ ซึ่งกำลังออกแบบใหม่ ซึ่ง ณ เวลานี้ ผมไม่สามารถ บอกอะไรที่มากกว่านี้ได้ ผมขอเวลาดำเนินการ ซึ่งแต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้น ต้องดูดีมานด์ในตอนนั้นด้วย ซึ่งการเชื่อมส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า จะทำให้เกิดงานใน อิมแพ็คมากขึ้น ตอนนี้หลังรัฐบาลได้ดำเนินนโยบายเปิดประเทศ เรามีงานเข้ามาจองเป็น 1,000 งาน จนถึงปี 2566"

          บริหารขุมทรัพย์กว่าหมื่นลบ.

          พัฒนาสต๊อกที่ดิน-ที่อยู่อาศัยสร้างค้างให้เกิดมูลค่า

          ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบางกอกแลนด์ ที่นายปีเตอร์ดูแลอยู่ เราคงระมัดระวังในการลงทุน เนื่องมาจากภาวะเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่ขึ้น โดยเราจะใช้วิธีการบริหารแอสเสทเดิม ทยอยเคลียร์ของเก่าที่ยังค้างคาในอดีตออกสู่ตลาด อย่างโครงการล่าสุด คือ โมริ คอนโดมิเนียม ที่ได้นำโครงการเก่ามาปรับปรุงขายใหม่ เคาะในราคาเริ่มต้น 8.49 แสนบาท หรือเฉลี่ย 30,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ซึ่งราคาขายห้องชุด โมริ คอนโดฯ ได้รับการตอบรับในเรื่องของยอดขายอย่างล้นหลาม ประกอบกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีแคมเปญดอกเบี้ยต่ำ 1.99 % ระยะ 4 ปี ในโครงการ "บ้านล้านหลัง" ในราคาซื้อขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

          "โครงการโมริ คอนโดฯ เป็นโครงการเก่าล็อตสุดท้ายในเมืองทองธานี ซึ่งเรานำมาพัฒนาใหม่ โดยคิดว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ก็ไม่น่าจะมีผลกระทบกับเรา นอกจากนี้ จะเร่งนำสต๊อกเก่าที่มีอยู่ประมาณ 2,000 ล้านบาท ในเมืองทองธานี และที่ดินเปล่าและโครงการทาวน์เฮาส์ที่อยู่ย่านพัฒนาการ ใกล้ห้างซีคอนสแควร์ กลับมาพัฒนาใหม่ในเร็วๆนี้ ส่วนแปลงที่ดินแถวมักกะสันประมาณ 10 ไร่ มูลค่าที่เห็นมีการซื้อขายประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ยังไม่ทำอะไร รวมแล้วมีขุมทรัพย์ที่ดินมูลค่าหลายหมื่นล้านอยู่ในมือ"นายปีเตอร์ กล่าวถึงแผนการสร้างมูลค่าเพิ่มบนที่ดินเดิม ที่บิดา (อนันต์ กาญจนพาสน์) ได้บุกเบิกมาก่อน

          ทั้งนี้ ในรายงานประจำปี 2565 ณ สิ้นเดือนมีนาคมของบริษัท บางกอกแลนด์ ระบุว่า บางกอกแลนด์มีทรัพย์สินที่เอาไว้ในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ใน 4 ทำเลหลักๆ ได้แก่ ที่เมืองทองธานี แจ้งวัฒนะ, กรุงเทพกรีฑา พัฒนาการ และเพชรบุรีตัดใหม่ แบ่งทรัพย์สินสำหรับการพัฒนาออกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยทรัพย์สินเด่นๆ จะเป็นที่ดินเปล่ารอการพัฒนาที่เมืองทองธานี เช่น ที่ดินเปล่าติดทะเลสาบ เนื้อที่ประมาณ 340 ไร่ มูลค่าทางบัญชี ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 ประมาณ 10,959 ล้านบาท และยังมีที่ดินเปล่าอีกประมาณ 4 แปลง ในเมืองทองธานี เนื้อที่รวมกันประมาณ 143 ไร่ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท