ผู้ประกอบการเน้นกลยุทธ์ราคาชิงลูกค้าในพื้นที่

          อสังหาริมทรัพย์

          แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของ ปี 2565 นี้ แม้ว่าจะยังมีหลายๆ บริษัทจับตามอง ซัปพลายและดีมานด์ รวมถึงผลกระทบจากปัจจัยลบภายนอก อย่างเช่น สงครามรัสเซีย-ยูเครน และปัจจัยภายในประเทศ เช่นสถานการณ์การเมือง และภาวะเงินเฟ้อในประเทศ รวมถึงทิศทางการปรับตัวของ อัตราดอกเบี้ย ว่าจะส่งผลกระทบต่อกาลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มากน้อยอย่างไร แต่หลายๆ ค่ายก็ยังเชื่อมั่นและคาดการณ์ว่าการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯจากผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และโครงการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น โดยโครงการที่พัฒนาจะเป็นคอนโดฯที่มีระดับราคากลาง-ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เนื่องจากเป็น กลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง

          สำหรับ สถานการณ์การแข่งขันของโครงการใหม่ ที่จะมีการเปิดตัวมากขึ้นนั้น ผู้ประกอบการต่างเตรียมกลยุทธ์ช่วยผลักดันให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ซึ่งทำให้เห็นว่าในปีนี้มีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยง เข้ามาพักอาศัยได้ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation

          คาดว่าคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายไม่ต่ำกว่า 50,000 หน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเป็นการสรุปและคาดการณ์ตัวเลขคอนโดฯใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจากแผนธุรกิจของผู้พัฒนาคอนโดฯในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดคอนโดฯกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน การชะงักของ ซัปพลายในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid ของประเทศจีน ซึ่งทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะยังไม่มีลูกค้าจีนเข้ามาซื้อคอนโดฯในประเทศไทยมากนักรวมถึงมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย และภาวะเงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่ง อาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดฯในปีนี้

          สำหรับด้านกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศก็ยังมีการตอบรับที่ดีขึ้น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นสำคัญที่ช่วยให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่เร็วขึ้น และยังส่งผลในเชิงบวกแก่บริษัทอสังหาฯ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงสถานการณ์การฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ แล้วจะพบว่าโดยรวมแล้วยอดขายคอนโดฯในตลาดรวมปรับตัวดีขึ้นค่อนข้างชัดเจน แต่หากพิจารณาเป็นทำเลไปจะพบว่ายังมีหลายๆ ทำเลที่มีซัปพลายสะสมอยู่มาก และคาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกพักใหญ่ฟื้นระบายซัปพลายในพื้นที่ออกไป เช่น ทำเลตลาดพลู วุฒากาศ ซึ่งแม้ว่าจะได้รับ อานิสงส์จากการเปิดใช้รถไฟฟาส่วนต่อขยายแต่ก็ยังต้องเผชิญกับภาวะแข่งขันที่รุนแรงอยู่

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ก่อนที่เส้นทางรถไฟฟาสายสีน้ำเงินจะมีความชัดเจน พื้นที่ในฝั่งธนบุรีที่มีความชัดเจนในเรื่องของการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมก็จะเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟา สายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากสถานีสะพานตากสิน โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟากรุงธนบุรี และวงเวียนใหญ่ เป็น 2 พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายรวมกันหลายพันยูนิตในเวลาไม่กี่ปี จากนั้นจึงเริ่มขยายมายังพื้นที่รอบๆ สถานีอื่นๆ ในแนวเส้นทางต่อขยายไปยังสถานีบางหว้า แต่พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมมากที่สุดในเส้นทางรถไฟฟาสายสีเขียวช่วงนี้ คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟาตลาดพลู

          คอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟาตลาดพลูเริ่มมีการเปิดขายกันมากขึ้นในปี พ.ศ.2555 และ 2557 โดยในปี พ.ศ.2557 เป็นปีที่มีคอนโดมิเนียม เปิดขายมากที่สุด เนื่องจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟาตลาดพลูในปี พ.ศ.2556 ซึ่งมีส่วนช่วยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่บริเวณนี้ ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนแล้ว เพราะเส้นทางรถไฟฟาช่วงนี้มีการก่อสร้างโครงสร้างของเส้นทางมาก่อนหน้านี้แล้ว ขาดเพียงแค่อาคารสถานีและระบบเท่านั้น ผู้ประกอบการจึงมั่นใจว่าสถานีรถไฟฟาจะต้องมีการก่อสร้างให้สมบูรณ์แน่นอน

          นอกจากนี้โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายหมดแล้ว และผู้ประกอบการเห็นว่าราคาขายในบริเวณนี้ปรับขึ้นกันมาพอสมควรแล้ว อีกทั้งการที่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มมากขึ้นในช่วงก่อนหน้านี้ และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกในอนาคตทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้ามาจับจองที่ดินก่อนที่จะมีราคาสูงมากไปกว่าตอนนี้ และ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่เหมาะสมกับบริเวณนี้ได้ในอนาคต

          ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีรายเล็กเพียงไม่กี่รายเท่านั้น ทำให้การแข่งขันค่อนข้างสูง เพราะแต่ละโครงการมีการทำการตลาด รวมทั้งประชาสัมพันธ์เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในบริเวณนั้น แต่ก็ต้องเป็นโครงการ ที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟามากนัก และราคาขายไม่สูงเกินไป เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและราคาขายไม่สูงเกินไป ทำให้เกิดข้อเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ๆ ดังจะเห็นได้จาก บางโครงการที่เปิดขายใหม่ แต่อยู่ใกล้กับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วที่มีห้องมือสองปล่อยขายอยู่ ทำให้คนสนใจคอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าเนื่องจากสามารถตรวจสอบสภาพภายในห้อง และภายในโครงการได้

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจุบันการแข่งขันของโครงการในพื้นที่จะใช้กลยุทธ์ด้านราคาเป็นเครื่องมือหลักเนื่องจากในพื้นที่ตลาดพลูยังมีซัปพลายสะสมในพื้นที่ และอยู่ระหว่างการทำตลาดค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดฯที่มีระดับราคาขายสูงกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป ซึ่งขณะนี้มีอัตราการขายที่ต่ำมาก แม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการติดกับสถานีรถไฟฟาก็ตาม โดยยูนิตเหลือขายที่มีราคาขายเกินกว่า 80,000 บาท ต่อ ตร.ม. คือ โครงการแอสปาย โครงการอัลติจูด ยูนิคอร์นสาทร-ท่าพระ และโครงการศุภาลัย ปาร์ค สถานีตลาดพลู ซึ่งทั้ง 3 โครงการนี้ แอสปาย ถือว่าเป็น โครงการที่มีทำเลสามารถเดินทางเข้าสู่รถไฟฟาได้สะดวกที่สุด แต่ก็ยังมียูนิตเหลือขายกว่า 60% ทำให้อีก 2 โครงการที่เหลือและอยู่ลึกถัดไปทำยอดขายได้ยาก

          นอกจากนี้ คอนโดฯที่มีระดับราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม.ในทำเลตลาดพลู ยังมีคู่แข่งที่สำคัญที่ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อคือ โครงการทาวน์โฮม และทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาทในทำเลใกล้เคียง ซึ่งทำให้ลูกค้ายังลังเลที่จะเลือกซื้อห้องชุดที่มีระดับราคาใกล้เคียงกับทาวน์โฮม ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดตัวในทำเลที่ห่างจากสถานีรถไฟฟาออกไป เช่น ทำเลย่านวุฒากาศ แต่มีราคาขายเริ่มต้นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หรือมีราคาขาย 60,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยล่าสุดโครงการที่เปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทและได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้า คือ โครงการ รีเจ้นท์ โฮม วุฒากาศ ซึ่งมียูนิตเสนอขายสูงถึง 3,000 ยูนิต โดยปัจจุบันมียอดขาย 65-70% แล้ว

          การแข่งขันด้วยกลยุทธ์ด้านราคาของคอนโดฯในทำเลตลาดพลู ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีหลายๆ โครงการ ที่ประกาศชะลอแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่อยู่ติด สถานีรถไฟฟาตลาดพลูออกไปหลายๆ โครงการ เช่น โครงการนิช ไพรด์ จาก บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ โครงการเดอะไลน์ ของ บมจ.แสนสิริ และคอนโดฯที่จับตลาดบนของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งในส่วนของค่ายเสนาฯ และแสนสิรินั้น ในขณะนี้ได้เบรกแผนการพัฒนาโครงการออกไปแล้ว เพื่อรอเปิดตัวในช่วงเวลา ที่เหมาะสมกว่าปัจจุบัน ขณะที่ค่าย พฤกษาฯ ประกาศยกเลิกโครงการและปักปายประกาศขายที่ดินแปลง ดังกล่าวแล้ว

          ทั้งนี้ สาเหตุที่หลายๆ บริษัทเบรกการพัฒนา โครงการใหม่ออกไป เนื่องจากในทำเลนี้มีซัปพลายสะสมค่อนข้างมาก และโครงการที่จะพัฒนามีระดับราคาสูง กว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อและระดับราคาที่ไม่ตรงกับความต้องการของดีมานด์ ในทำเล แถมในทำเลใกล้เคียงยังมีโครงการเปิดใหม่ที่มีระดับราคาขายตรงกับความต้องการในพื้นที่ นอกจากนี้ ยังมีโครงการแนวราบที่มีระดับราคาขายใกล้เคียงกับ คอนโดฯอย่างเช่น ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ในโซนถนนกัลปพฤกษ์ ที่เป็นคู่แข่งอีกด้วย

          ปัจจุบันในทำเลตลาดพลู ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ 12,356 ยูนิต สร้างเสร็จเกือบหมดแล้ว เหลือเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เพิ่งเปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาที่กำลังก่อสร้างอยู่ อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 86% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก เพราะศักยภาพของพื้นที่นั้นสูงมากมีทั้งศูนย์การค้า ตลาดสด และสถานีรถไฟฟา รวมไปถึงความเป็นชุมชนดั้งเดิม และชุมชนใหม่ผสมผสานกัน ราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงก่อนปี พ.ศ.2557 มีราคาขายไม่เกิน 70,000 บาทต่อตารางเมตรแต่บางโครงการที่เปิดขายในปี พ.ศ.2557 มีราคาขาย เริ่มต้นที่ประมาณ 95,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่เปิดขายในราคาขายที่ต่ำกว่าแต่ก็อยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟาตลาดพลู แต่หลังจากปี พ.ศ.2562 เป็นต้นมา คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟาตลาดพลูมีราคาขายประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปเกือบทุกโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟาไม่เกิน 200 เมตร ถ้าห่างมา กว่านี้จะมีราคาขายที่ไม่เกิน 90,000 บาทต่อตารางเมตร

          พื้นที่นี้นอกจากจะมีสถานีรถไฟฟาแล้ว การเดินทางเข้า-ออก พื้นที่เมืองชั้นใน สำหรับคนที่ต้องเดินทางเข้าไปทำงานใน CBD ก็สะดวกสบายเช่นกัน เพราะพื้นที่นี้เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางหลักหลายเส้นทาง เช่น สะพานสาทรซึ่งเป็นต้นทางของถนนสาทร และสะพานกรุงเทพหรือสะพานพระราม 3 ซึ่งเชื่อมต่อกับถนนพระราม 3 และถนนทั้ง 2 เส้นทางเชื่อมต่อเข้า CBD ได้สะดวก อีกทั้งการเดินทางออกนอกกรุงเทพมหานครก็สะดวกเช่นกัน เพราะมีถนนราชพฤกษ์ซึ่งเชื่อมต่อถนนเส้นทางอื่นๆ ที่สามารถออกนอกรุงเทพมหานครได้หลายเส้นทาง แม้ว่าศักยภาพของพื้นที่จะสูงมาก แต่ก็มีผู้ประกอบการ หลายรายเลือกที่จะหยุด หรือชะลอการเปิดขายโครงการในพื้นที่นี้ เพราะปัญหาเรื่องของโควิด-19 รวมไปถึงคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่นี้ที่มีจำนวนมากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการบางรายเปลี่ยนที่ดินของตนเองเป็นตลาดนัด

          ในขณะที่บางรายเลือกขึ้นปายขายที่ดินเลย เพราะไม่ต้องการพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้แล้ว รวมไปถึง บางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายออกไปก่อน แม้ว่าจะมีการสร้างสำนักงานขายไปแล้วก็ตาม แต่เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นกว่าปัจจุบัน ผู้ประกอบการจะเริ่มกลับมาให้ความสนใจพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟาตลาดพลูอีกครั้ง เพราะศักยภาพของพื้นที่ อีกทั้งราคาที่ดินรวมไปถึงราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นไปจนเหมาะสมกับศักยภาพของพื้นที่แล้ว โครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในพื้นที่จึงมีความน่าสนใจ เพราะราคาคอนโดมิเนียม ยังไม่สูงเกินไป เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพไม่แตกต่างกัน