เมื่อปัจจัยแวดล้อมและภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป เลยทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ไม่เหมือนเดิม ภายใต้กับดักเศรษฐกิจแย่ หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยแพง กำลังซื้อหาย ซัพพลายล้น รวมถึงเทรนด์ผู้บริโภคที่ "เน้นเช่ามากกว่าซื้อ" กลายเป็นวิกฤตและโจทย์ท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากกว่า 360 องศา เพื่อฝ่าวิกฤต

   เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ภาพรวมภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯไม่เป็นบวกมากนักในปัจจุบัน ในแง่อสังหาฯต้องปรับตัว เป็นช่วงของการดิสรัปชั่น เสนาปรับตัว ปรับแผนตลอดเวลา ตีลังกามาหลายรอบแล้ว ซึ่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ คือเศรษฐกิจที่ตกต่ำมานาน ไม่ใช่แค่การถูกปฏิเสธ สินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตที่สูง 70% อย่างเดียว ยังเจอคนยกเลิกเพราะตัวเองไม่มั่นใจ ไม่อยากเป็นหนี้ 30 ปี เลยปฏิเสธตัวเอง เป็นโจทย์ใหม่เข้ามาและมีอัตรา เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ นี่เป็นชีวิตจริงที่เกิดขึ้นตอนนี้

   "เศรษฐกิจไทยตอนนี้เหมือนคนเป็นโรคผิวหนัง มองไม่ชัด ถ้าเปิดออกมาจะเห็นชัดเป็นโรคระบาด เพราะไม่มีอะไรมาสร้างอิมแพกต์แรงๆ ไม่เหมือนต้มยำกุ้งและโควิด ที่ทุกคนยังเห็นเหตุการณ์ชัดเจน ตอนนี้เหมือน ทุกคนอ่อนแอลง อยู่ภายใต้เสื้อที่มองไม่เห็น จึงไม่กล้าบอกว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นเมื่อไหร่ คิดว่ารัฐบาลคงพยายามตั้งใจทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น แต่ปัจจุบันยากตรงที่เราเป็นประเทศเศรษฐกิจขนาดเล็กแบบเปิด (small and open economy) จึงได้รับผลกระทบมากจากปัจจัยต่างประเทศ เลยพูดยากจะเป็นยังไง จู่ๆ ทรัมป์ก็มา นักท่องเที่ยวก็หาย เกิดแผ่นดินไหว มีสู้รบชายแดน ทุกอย่างมาพร้อมกัน จึงกระทบเยอะ ส่วนอสังหาฯปีนี้ยังชะลอตัว ปี 2569-2570 เป็นช่วงปรับสมดุลตลาด น่าจะฟ้นตัวปี 2571"

   แม้อยู่ภายใต้วงล้อมปัจจัยเสี่ยง แต่ "แม่ทัพเสนา" ยังคาดหวังครึ่งปีหลังอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง เพราะคาดหวังผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่จะใช้นโยบายการเงินช่วยเหลือเรียลเซ็กเตอร์โดยตรง ดังนั้น ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลง น่าจะเป็นปัจจัย เชิงบวกต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯช่วงปลายปีนี้

   "วงจรการทำธุรกิจอสังหาฯเกี่ยวกับองคาพยพธนาคาร เพราะคนทำก็กู้เยอะ คนซื้อก็กู้เยอะ ตอนนี้ธุรกิจเปลี่ยน ยอดพรีเซลไม่ดี ไม่มีใครอยากผ่อนดาวน์สองทาง ขณะที่แบงก์ยังไม่เปลี่ยนต้องดูยอดพรีเซล ก่อนถึงอนุมัติเงินลงทุน ซึ่งเสนามีสินค้าที่ใช้เงินกู้ มีคอนโด 1-1.5 ล้านบาทเยอะ นโยบายการเงินและดอกเบี้ยจึงมีผลเยอะ ราคาบ้านจะแพงหรือถูกขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย เช่น บ้าน 1 ล้าน ดอกเบี้ยลดลงมาที่ 4% คนจะผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ไม่ใช่ 6,000 บาท โดยที่ราคาบ้านเท่าเดิม จึงคาดหวังจะมีอะไรเปลี่ยนแปลง ซึ่งอสังหาฯเป็นเซ็กเตอร์สำคัญกับทุกภาคส่วน ถ้าทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อหรือซื้อบ้านได้ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ"

   ถ้ากลับมาดูภาพของเสนา "เกษรา" เล่าว่า ปัจจุบันมีพอร์ตบ้าน 40% คอนโด 60% ตั้งแต่คอนโด 1 ล้านบาท ไปถึงบ้าน 10-15 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นสินค้า 1-3 ล้านบาท ที่ขายในเซ็กเมนต์ที่คนต้องการบ้านจริงๆ เพราะ 50% ของคนกรุงเทพฯมีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาท และ ซื้อบ้านได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เรามีสินค้าตอบโจทย์กลุ่มนี้ อยู่รอบเมือง มองว่าเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี คนยังต้องเลือกสิ่งที่จำเป็นต่อชีวิต บ้านยังเป็นปัจจัย 4 ยังไงยังขายได้ ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อ

   แต่ปัจจุบันมีปัญหา "คนไม่พร้อมซื้อ" ถูกรีเจ็กต์เรต กลัวการเป็นหนี้ก้อนใหญ่ เพื่อแก้ปัญหาเราแปลงคอนโดพร้อมอยู่กว่า 4,000 ยูนิต มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท เป็นสินค้าให้เช่า คนไม่มีบ้านก็เช่าอยู่ได้ จึงเป็นที่มาคอนโด เสนาในช่วงหลัง เปลี่ยนเป็น "คอนโดไฮบริด" ซึ่งในหนึ่งคอนโดจะมี 3 สินค้า คือ RentNex การเช่า, LivNex เช่าออมบ้าน และเพื่อขาย ยังมีแผนขยายไปยังกลุ่ม นักลงทุน เตรียมออกแพคเกจขายคอนโดพร้อมผู้เช่าผ่านโปรแกรม RentNex ปลายไตรมาส 3 นี้ ซึ่งเทรนด์ซื้อปล่อยเช่ายังดี แต่ปัจจุบันดอกเบี้ยแพง เลยไม่หวือหวา ถ้าดอกเบี้ยลง กลุ่มนี้จะเข้ามามากขึ้น ปัจจุบันเราปล่อยเช่าผ่าน RentNex 400 ห้อง ปล่อยเช่าเดือนละ 6,000-7,000 บาท มีรายได้ 30 ล้านบาทต่อปี และมีลูกค้าเข้า LivNex กว่า 700 ราย มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท

   ปัจจุบันเสนามีรายได้รีเคอริ่งอินคัมที่ 4% ตั้งเป้า 3 ปีจะเพิ่มเป็น 10% แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย รายได้ จากการเช่าเหมือนน้ำซึมบ่อทราย ไม่เหมือนรายได้จากการโอนที่หวือหวากว่า ผู้ประกอบการไม่มีใครชอบเช่า มากกว่าขายหรอก แต่ด้วยเศรษฐกิจ ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนและการเปลี่ยนผ่านทางวัฒนธรรม คนรุ่นใหม่ไม่คิดจะซื้อบ้าน คนโสดไม่ยึดติดสินค้าชิ้นใหญ่ เพราะไม่รู้จะเก็บไว้ให้ใคร สู้เก็บเงินสดดีกว่า ทำให้เราจะขายเหมือนเดิมไม่ได้

   "แทนที่จะขายของอย่างเดียว เราดิสรัปต์ตัวเอง เปลี่ยนคำพูดว่าเราเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เป็นว่าเราพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์คนทุกประเภท ตามวิชั่นบริษัทที่ว่าเราเป็นพาร์ตเนอร์กับทุกคน เรามีสินค้าให้ลูกค้าเลือกทั้งขาย เช่า และเช่าออมบ้าน เราอย่ารอให้เศรษฐกิจบีบคั้น อินดัสทรีดิสรัปต์ เราดิสรัปต์ตัวเองก่อนเลยดีกว่า อนาคตคิดอะไรได้เพิ่มก็ทำอีก ล่าสุดกำลังศึกษาตลาดผู้สูงอายุที่ยังสุขภาพดี อยากอยู่ในเมืองและไม่อยากตกเทรนด์"

   สำหรับแผนธุรกิจครึ่งปีหลัง "เกษรา" กล่าวว่า ได้รีวิวแผนเลื่อนเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ยังมีดีมานด์ไม่มากไปเปิดตัวปี 2569 รอจังหวะตลาดและกำลังซื้อ โดยมีแผนเปิดคอนโดแบรนด์โคซี่ 4 โครงการ ทำเลรามอินทรา-คู้บอน, ศรีนครินทร์ 38, ลาดพร้าว และจอมทอง ราคา 1-1.5 ล้านบาท จำนวน 2,692 ยูนิต มูลค่ากว่า 6,700 ล้านบาท และเสนา พาร์ค แกรนด์ 2 รามอินทรา บ้านราคา 15 ล้านบาท ส่วนโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนปีนี้มีเฟล็กซี่ เมกะ สเปซ บางนา จำนวน 807 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีแบ๊กล็อกรอโอน 6,000 ล้านบาท พร้อมกับ ออกแคมเปญ "เฮ้ย อยู่ก่อน กู้ทีหลัง" ผ่าน LivNex ตั้งเป้ามียอดขาย 5,000 ล้านบาท

   นอกจากนี้ยังเตรียมออกหุ้นกู้ชุดใหม่เท่ากับจำนวนเดิมที่ครบกำหนดชำระ จำนวน 1,530 ล้านบาทในวันที่ 15 กันยายนนี้ โดยประกาศคืนหนี้ก่อนกำหนด 3-4 วัน เพื่อเรียกความเชื่อมั่นจากผู้ถือหน่วยลงทุน เพราะปัจจุบันมีขอยืดชำระหุ้นกู้กันมาก ขณะที่ตลาดอสังหาฯก็ไม่ค่อยดี จึงเปลี่ยนวิธีการใหม่ นำกระแสเงินสดที่มีมาชำระคืนก่อน แล้วออกใหม่ในวงเงินเท่าเดิม แม้จะขายหุ้นกู้รอบใหม่ไม่ได้ ก็ยังอยู่ได้ เรามีกระแสเงินสดที่สามารถเบิกใช้ได้ทันทีจากธนาคาร 4,000 ล้านบาท

   "ด้วยสถานการณ์ตลาด กำลังซื้อ รวมถึงการปรับแผนจากการขาย เน้นเช่ามากขึ้น ยอมรับว่าอาจทำให้รายได้เราปีนี้ไม่เป็นไปตามเป้าที่ต้นปีวางไว้ 1 หมื่นล้านบาท แต่เรายังคงเน้นรักษาการทำกำไรที่ดีอย่างต่อเนื่อง จากการปรับกลยุทธ์และการบริหารจัดการต้นทุนต่างๆ รวมถึงลีนองค์กร เพื่อขันนอตประสิทธิภาพการทำงาน ตอนนี้ต้องใช้คำว่า only the paranoid survive บริษัทที่ดีต้องคิด worst-case จะทำอะไรดีจากเหตุการณ์ ถึงจะเอาตัวรอดได้" เกษรากล่าวทิ้งท้าย