ต่างชาติกำลังซื้อสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน เนื่องจากมีกำลังซื้อสูง เมื่อเทียบกับภายในประเทศค่อนข้างเปราะบาง แต่เนื่องจากสถานการณ์โควิดกินเวลานานลุกลามทั่วโลก ส่งผลให้ การเดินทางท่องเที่ยวและการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ย่อมหดหายไปพร้อมกัน และมีหลายฝายตั้งคำถามว่าวันนี้ต่างชาติกลับมาแล้วหรอยัง เมื่อรัฐบาลมีนโยบายเปิดประเทศเต็มรูปแบบ

          หนังสือพิมพ์ "ฐานเศรษฐกิจ" จัดสัมมนา PROPERTY INSIDE 2022 ทางรอดอสังหาฯ หลังโควิด-ไฟสงคราม ในช่วง Session II "ต่างชาติ.ทางรอดอสังหาฯไทย? " เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2565 ที่ผ่านมา โดยมีกูรูได้ฉายภาพเส้นทางการมาของชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ที่ประเมินว่า มีสัญญาณที่ดีสวนทางกับที่หลายฝ่ายกังวล โดยเฉพาะทำเลที่ต่างชาติคุ้นเคยอย่างหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ย่านใจกลางกรุงเทพมหานคร ปัจจุบันมีต่างชาติแถบยุโรปเข้ามาใช้ชีวิตในไทย ส่วนชาวจีนยอมรับว่ายังบางตา จากมาตรการเข้มข้นของการเดินทางออกนอกประเทศ

          ยุโรป-จีนหนุนอสังหาฯ โต

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด สำรวจในเชิงลึกพบว่า ต่างชาติได้เดินทางกลับเข้าสู่ประเทศไทย  ส่งสัญญาณให้ตลาดอสังหาฯในไทย ไตรมาสแรก ปี 2565 เติบโตมากที่สุดใน รอบ 2 ปี โดยส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อ จากชาติยุโรป 60% หรือประมาณ 1.6 ล้านคน แม้จะยังไม่เท่าเดิมช่วงยังไม่เกิดสถาน การณ์โควิดแต่เชื่อว่า นับจากนี้ถือเป็นโอกาสทองของอสังหาฯไทยที่ฟื้นกลับมาสู่ปกติ ขณะกลุ่มคนจีนกำลังซื้อหลัก แม้ยังเดินทางเข้ามาค่อนข้างบางตาแต่ความนิยม ในอสังหาฯไทยยังมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะพฤติกรรมคนจีน ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ชอบซื้อพ่วงแพ็กเกจ โดยให้ความสำคัญกับ ที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนนานานานาชาติโรงพยาบาลชั้นนำ  ใกล้สนามบินนานาชาติ รูปแบบ วิลล่าเฮ้าส์นอกจากคอนโดมิเนียม  โดยเฉพาะโซนพระราม 9 และ บางนา ที่มีการเปิดขายบ้านจัดสรร วิลล่า ระดับบน และมีแพกเกจ ดังกล่าว ซึ่งสะท้อนทิศทางการลงทุนของ ดีเวลลอปเปอร์ไทย ให้ตอบโจทย์กับความต้องการ ของลูกค้าเหล่านี้ได้เป็นอย่างดี รวมถึงในทำเลหัวเมืองท่องเที่ยวยอดฮิต ใกล้กรุงเทพมหานคร อย่างพัทยา บริษัทลงพื้นที่สำรวจตั้งแต่ไตรมาสแรก และไตรมาสที่ 2 จึงพบว่า ไตรมาสแรกกำลังซื้อ ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในส่วนเฮ้าซิ่งโปรเจ็กต์ หรือวิลล่า จะเป็นฝั่งแนวราบทำให้ยอดขายค่อนข้างดี เสียมากกว่า

          เมื่อเกิดการขยับซื้ออสังหาฯของต่างชาติแน่นอนว่า ได้ ช่วยยกระดับราคาที่ดินในบ้านเราให้สูงตามไปด้วย

          "ได้เห็นสัญญาณการเติบโต ของอสังหาฯไทย จากความต้องการของชาวต่างชาติตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งสอดคล้องภายหลังจากรัฐบาลประกาศผ่อนคลายโควิดล็อกดาวน์ จึงทำให้ความต้องการต่างชาติเริ่มเติบโต"

          ต่างชาติดีมานด์ถาวร

          สอดคล้องกับ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เจาะทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง ซึ่งมองว่า ต่างชาติกลายเป็นดีมานด์ถาวร ของอสังหาฯไทย ซึ่ง นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นายกสมาคมกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ฉายภาพใหญ่ ต่างชาติ ทางรอดอสังหาและเศรษฐกิจไทย ว่ามีสัดส่วนการซื้อถึง 10-15% ที่รัฐควรเร่งออกมาตรการและเงื่อนไขควบคุมให้ดี ป้องกันผลกระทบระยะยาว โดยเฉพาะการกำหนดโซนที่ชัดเจน หากกำหนดให้ซื้อบ้านแนวราบและที่ดินไทยได้

          อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐยืนยันว่า ต่างชาติคือ ทางรอดของอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจไทย ขณะนี้ต่างชาติกลายเป็นดีมานท์ถาวรของไทย ซึ่งตามข้อเท็จจริง ต้องยอมรับว่า ความต้องการของต่างชาติเป็นมาเมื่อ 4-5 ปีที่ผ่านมา

          หากมองจากตัวเลขของอนันดาฯ กลุ่มลูกค้าหลักเลยคือจีน 70-80% นอกจากนี้ยังมีกลุ่ม ชาวเมียนมาที่มีกำลังซื้อสูงให้ความสนใจ ซึ่งเป็นนักลงทุนนักธุรกิจ ที่สนใจอสังหาฯไทยค่อนข้างมาก

          สำหรับไตรมาส 2 ของ อนันดาฯ สะท้อนการกลับมาเติบโตของกำลังซื้อต่างชาติ จากยอดขายโตมากถึง 800% ในยอดรายได้รวม 3,909 ล้านบาท เป็นตัวเลขจากต่างชาติประมาณกว่า 1,000 ล้านบาท หรือประมาณ 33% แต่กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาเปลี่ยนจากเดิมที่เป็นกลุ่มแมส ปัจจุบันเป็นลักชัววรี่ ที่ต้องการคอนโดมิเนียมขนาด 250 ตารางเมตรขึ้นไป ยูนิตเป็น 100 ล้านบาท แต่อนัดาแก้เกมด้วยการทุบ 5 ชั้น แล้วปรับใหม่เป็น 11 ห้อง 1,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถขายได้ ส่วนกลุ่มลูกค้าเมียนมา-ไชนิส ขายไปแล้ส 80-90 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นธุรกิจสำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เป็น GDP ของประเทศถึง 12% เพราะมีธุรกิจที่เชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์มากมาย ทั้งการจ้างงานแรงงานต่างด้าวมากถึงล้านอัตรา การใช้โลคัลคอนเทนต์ 90% และยังมีธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ทั้ง เครื่องใช้ไฟฟ้า และแครื่องใช้ในครัวเรือนอื่นๆ อีกมากมาย

          วันนี้ ตลาดอสังหาฟื้นแล้ว หลังจากช่วงโควิด ตลาดพรีเซลหายไป แต่ทุกอย่างเริ่มกลับมาแล้ว จาก 2 ไตรมาสของปี 2565 ฟื้นกลับมาแล้วกว่า 20% ตลาดคอนโดมิเนียม หลังจากหล่นไปมาก ปัจจุบันเริ่มกลับมาถึง 40% เริ่มมีการเปิดโครงการใหม่ๆ แล้ว ส่วนตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว แทบไม่กระทบ เพราะมีแบ็ก ล็อกของต่างชาติที่ซื้อก่อนช่วงโควิดมาโอน จากที่เขาดาวน์มาแล้ว 30%  หากทิ้งดาวน์ถือว่าผู้ประกอบการย่อมได้เปรียบเพราะเป็นเม็ดเงินค่อนข้างสูงและเมื่อนำมาขายใหม่ย่อมได้ราคาดี

          ดังนั้น ต่างชาติที่ซื้อไป แต่ยังกลับมาโอนฯไม่ได้ ต้องกลับมา ดังนั้นการโอนคอนโดฯของต่างชาติจึงไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะมียอดโอนในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา มากถึง 10-14%

          รัฐ-เอกชนต้องร่วมมือกัน

          ด้าน นายมีศักดิ์  ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนถึงการสนับสนนต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยทางสมาคมฯเสนอแนะว่าหากจะขายอสังหาฯให้ต่างชาติ ต้องอยู่ในภายใต้ข้อจำกัด เพราะที่ผ่านมาเคยคุยกับชาวต่างชาติประเทศจีนส่วนใหญ่มีความสนใจอยากซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับหนึ่ง หากไทยมีการเปิดขายอสังหาฯภายใต้ข้อจำกัดเชื่อว่าสามารถขายหมดภายในระยะเวลาไม่นาน นอกจากนี้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาพบว่าคนจีนมีเงินฝากในระบบเพิ่มขึ้น ซึ่งมีระยะเวลาเพียง 1 เดือนเทียบเท่ากับเงินฝากเงินในไทยทั้งระบบในปัจจุบันถึง 15 ล้านล้านบาท ขณะนี้ทางจีนต้องการให้เม็ดเงินไหลออกนอกประเทศ ถือเป็นโอกาสที่ดีในแง่ดีมานด์ของอสังหาฯ และไทยก็มีความจำเป็นต้องการให้เม็ดเงินไหลเข้าระบบภายในประเทศเช่นกัน

          อย่างไรก็ตาม เคยพบว่ามีบางประเทศที่กีดกันต่างชาติซื้อ ที่ดินภายในประเทศ เช่น เวียดนาม ส่วนประเทศมาเลเซียสามารถให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้แต่ห้ามซื้อเพื่อการเกษตร ขณะที่ไทยไม่มีกฎหมายดังกล่าว แต่กลับมีการจัดตั้งบริษัทนอมินินีโดยให้คนไทยถือหุ้น 51% และต่างชาติถือหุ้น 49%

          ส่วนการขายอสังหาฯต่างชาติภายใต้ข้อจำกัด ไม่ได้เปิดการขายแบบเสรี แต่เป็นการขายเพื่อให้ทราบดีมานด์การซื้อขายอสังหาฯของต่างชาติ และสามารถประกาศเป็นประเทศที่ซื้อขายอสังหาฯให้กับต่างชาติได้ ถือเป็นการจัดโปรโมชั่น  หากมีการผูกระบบประกันสุขภาพกับต่างชาติที่มาท่องเที่ยวในไทยได้ จะทำให้ได้เม็ดเงินหมุนเวียนในเศรษฐกิจจากภาค อสังหาฯด้วย

          "มันถึงเวลาที่เราต้องคุยแล้วว่าจะไปทางไหน หากเปลี่ยนแปลงได้จะทำให้เม็ดเงินโตเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น ซึ่งเรื่องนี้ต้องคุยให้ชัดเจน"

          นอกจากนี้การซื้ออสังหาฯของต่างชาติจะกระทบต่อคนในประเทศหรือไม่นั้น ปัจจุบันทาง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้มีการรวบรวมข้อมูลทั้ง 21 จังหวัด และกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ามีทรัพย์สินเหลือรอการขาย 1.2 ล้านล้านบาท ซึ่งสูงมากเป็นประวัติการณ์ และไม่รู้ว่าจะต้องใช้ระยะเวลานานแค่ไหนในการขายอสังหาฯเหล่านี้

          อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาภาพรวมอสังหาริมทรัพย์โต 10 ปี อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นช่วงเดียวกันกับผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) โตต่อเนื่องเช่นเดียวกัยในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา ถือป็นยุคทองของอสังหาฯ แต่ในช่วงหลังกลับชะลอตัว ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาฯโต เพราะคนมีรายได้เพิ่มขึ้น อย่างพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ อีอีซีที่เห็นได้ชัดเจน ซึ่งเป็นช่วงที่มีหลายอุตสาหกรรมเข้าไปให้บริการในพื้นที่ดังกล่าว เช่น นิคมอมตะนคร ทำให้ผู้คนที่ทำงานมีรายได้และมีโบนัสเพิ่มขึ้น รวมทั้งภาคการส่งออกของธุรกิจโต ส่งผลให้มีรายได้จับจ่ายใช้สอยเพื่อซื้อบ้าน

          ขณะเดียวกันการการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ในช่วงปี 2550 มีสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนอยู่ที่ 50% แต่ปัจจุบันมีหนี้สินครัวเรือนอยู่ที่ 90% เท่ากับว่ามีการใช้สินเชื่อค่อนข้างเยอะ หลังจากนี้ในอนาคตจะไปอย่างไรเป็นที่ทราบดีว่าภาพรวมอสังหาฯในช่วงนี้มีผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงหลายเรื่อง เช่น ปัญหาดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น, การเข้าถึงสินเชื่อ, สังคมผู้สูงอายุ, แนวโน้มอุตสาหกรรมที่เปลี่ยนแปลงไป อาจหันมาเพิ่งภาคการท่องเที่ยวแต่ก็ไม่แน่ใจว่าจะกลับมาเมื่อไร เป็นที่น่าเป็นห่วงว่าเราจะเดินต่อไปอย่างไร

          โดยสรุปต่างชาติ  กลายเป็นฟันเฟืองขับเครื่องเศรษฐกิจไทย และอสังหาฯให้เติบโตไปข้างหน้า ซึ่งวันนี้เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีแล้ว !!!

          "ต่างชาติคือ ทางรอดของอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจไทย"
          "ต่างชาติกลายเป็นดีมานด์ถาวรของไทยแล้ว ซึ่งจริงๆ ต้องยอมรับว่า เป็นมาแล้ว 4-5" ประเสรฐ แต่ดุลยสาธิต
          "เห็นสัญญาณการเติบโต ของอสังหาฯไทย จากความต้องการของชาวต่างชาติตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา"  ภัทรชัย ทววงศ์
          "หากจะขายอสังหาฯให้ต่างชาติ ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัด" มีศักดิ์  ชุนหรักษ์โชติ