แบงก์ตั้งรับ "ดอกเบี้ยขาขึ้น" ปรับสินเชื่อบ้านยกเลิกแคมเปญ "ดอกเบี้ยคงที่" ประเมินลูกค้าซื้อบ้านช่วงไตรมาส 3 ต้องจ่ายดอกเบี้ยกู้สูงขึ้น "ซีไอเอ็มบี ไทย-กสิกรไทย-กรุงศรี-ทีทีบี" ประสานเสียงปล่อยดอกเบี้ย "ลอยตัว"  ชี้กรณีขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ลูกค้ามีภาระผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น 4-5% หวั่นความ สามารถชำระหนี้ลูกค้าทรุด แถมได้วงเงินกู้น้อยลง "ธอส.-ออมสิน" ชูธงตรึงดอกเบี้ยนานที่สุด

          ภาระผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น

          นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งมีการประเมินว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) น่าจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ในการประชุมเดือน ส.ค.นี้ ซึ่งจะส่งผล กระทบต่อ "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" ตามมา ซึ่งจะกระทบต่อค่าครองชีพที่สูงขึ้น จากการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้น

          สำหรับลูกค้าสัญญารายใหม่ หาก กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% กรณีวงเงินสินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ยอดชำระ 4,500 บาทต่อเดือน จะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 4-5% หรือประมาณ 250 บาทต่อเดือน ทำให้ยอดผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 4,750 บาทต่อเดือน

          อย่างไรก็ตาม สำหรับลูกค้าเดิมแม้ว่าจะมีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทันที แต่จะไม่ได้รับผลกระทบในการผ่อนต่องวด เนื่องจากธนาคารมีการใส่ buffer การเคลื่อนไหวของดอกเบี้ยขึ้นและลงเข้าไปในการคำนวณดอกเบี้ยอีกราว 0.50-0.75% ไว้ตลอดอายุสัญญาอยู่แล้ว แต่ยอดในแต่ละงวดจะ มีหักดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ทำให้หักเงินต้นลดลง ซึ่งหมายความว่าลูกหนี้ต้องผ่อนนานขึ้น

          ทั้งนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ บ้าน โดยปกติจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนใกล้กัน หรือเท่ากับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยน่าจะมีการปรับหลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายประมาณ 1-2 เดือน

          ถอดแคมเปญดอกเบี้ยคงที่

          นายเอกสิทธิ์กล่าวว่า สำหรับลูกค้ารายใหม่ที่อยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ยอมรับว่าจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาระค่างวดจะสูงขึ้น รวมถึงราคาบ้านที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น และ ภายหลังจาก ธปท.ส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น เห็นว่าสถาบันการเงินปรับลดผลิตภัณฑ์ที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) เช่นเดิมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ก็ทยอยหายไป และเหลือเสนอดอกเบี้ยคงที่ไม่เกิน 6-12 เดือน หรือพิจารณาเป็นรายกรณี

          "หาก กนง.ปรับดอกเบี้ยขึ้น 0.25% แบงก์ก็ต้องปรับขึ้น 2 ขา ทั้งเงินกู้และเงินฝากขึ้นทั้งกระดาน การทำแคมเปญดอกเบี้ยคงที่จะน้อยลง เพราะยิ่ง fixed นานจะทำให้ต้นทุนแบงก์ยิ่งแพง ทำให้แบงก์จะเน้นปรับเป็นดกเบี้ยลอยตัว หรือ floating rate เพื่อรับกับเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ในส่วนของธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ก็ไม่ได้มีการทำแคมเปญดอกเบี้ยคงที่แล้ว"

          ขณะที่สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงสินเชื่อบ้านใหม่ เนื่องจากต้นทุนของธนาคารสูงขึ้น และแหล่งเงินทุนมาจากฐานเดียวกันคือ เงินฝาก อย่างไรก็ดี โดยปกติสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์จะคิดอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ เฉลี่ยประมาณ 0.50%

          Q3 ปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้าน

          ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คาดว่าภายในไตรมาสที่ 3/2565 น่าจะปรับขึ้นตามคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เพราะสินเชื่อบ้านในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาถือว่าดอกเบี้ยค่อนข้างถูกเกินพื้นฐานมาก ส่วนหนึ่งมาจากการแข่งขัน อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นดอกเบี้ยของไทยอาจจะไม่เอื้อให้ขึ้นถี่และแรงเหมือนกับสหรัฐ เนื่องจากไทยยังต้องการประคองการฟี้นตัวเศรษฐกิจ แม้ว่าจะขึ้นดอกเบี้ยเพื่อลดผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อ

          ทั้งนี้ ลูกค้ารายเดิมจะไม่กระทบ ต่ออัตราผ่อนชำระต่อเดือน แต่เงินที่ผ่อนจะถูกหักเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น และจะผ่อนเงินต้นได้น้อยลง สำหรับลูกค้าใหม่จะรับภาระดอกเบี้ยสูงขึ้น จะมากน้อยระดับใดขึ้นอยู่กับ กนง. ซึ่งหากปรับขึ้น 0.25-0.50% คิดว่าจะไม่กระทบภาระการผ่อนชำระมากนัก แต่จะมีผลต่อจิตวิทยาในการตัดสินใจซื้อบ้านเล็กน้อย

          ส่วนการปรับตัวของธนาคาร หากกรณีดอกเบี้ยมีทิศทางขาลง จะเห็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว แต่หลังดอกเบี้ยส่งสัญญาณขาขึ้น จะปรับดอกเบี้ยมาเป็นแบบลอยตัวมากขึ้น และปรับดอกเบี้ยคงที่สั้นลงไม่เกิน 6 เดือน แต่เชื่อว่าแม้ดอกเบี้ยจะทยอยปรับขึ้น แต่ดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ภาพรวมยังไม่กระทบกำลังซื้อบ้าน

          หวั่นความสามารถชำระหนี้ทรุด

          นายณัฐพลกล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับภาพรวมการปล่อยสินเชื่อบ้านของ กรุงศรีฯในช่วง 4-5 เดือนถือว่าดีกว่าเป้าหมาย ส่วนหนึ่งมาจากโปรดักต์ สินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง โดยในส่วน ของตัวเลขทั้งระบบ ณ ไตรมาสที่ 1/2565 มียอดสินเชื่อใหม่ 1.43 แสนล้านบาท เติบโต 3% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยคาดว่าสินเชื่อใหม่ทั้งปีจะเติบโตอยู่ที่ 5-7% คิดเป็นยอดสินเชื่อใหม่อยู่ที่ 6.43-6.55 แสนล้านบาท ส่วนยอดสินเชื่อคงค้างจะจบที่ 4.73-4.82 ล้านล้านบาท

          "เราไม่รู้ว่าดอกเบี้ยจะขึ้นถี่และเร็วขนาดไหน แน่นอนดอกเบี้ยขึ้นและเงินเฟ้อที่สูงมีผลทางจิตวิทยาสำหรับกลุ่มที่ยังหวั่นไหวง่าย เพราะในภาวะที่ค่าครองชีพสูงขึ้นทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระของลูกหนี้ลดน้อยลง เช่น เดิมอาจกู้ได้ 5 ล้านบาท แต่ตอนนี้ เหลือ 3 ล้านบาท ขณะที่ราคาบ้านสูงขึ้น ก็อาจมีผลกระทบต่อตลาด แต่เบื้องต้น มองปัญหาเงินเฟ้อไม่ยาว ขอดูสถานการณ์ก่อนจะมีการทบทวนเกณฑ์พิจารณา"

          รับมือดอกเบี้ยขึ้นเร็ว-แรง

          นายอนุวัติร์ เหลืองทวีกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารลูกค้าบุคคล ธนาคารทีเอ็มบีธนชาต หรือ ttb เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากที่ธนาคารประเมินว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ตั้งแต่ต้นปีธนาคารได้ยกเลิกอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แบบคงที่ ปรับเป็นแบบลอยตัว เพื่อรองรับดอกเบี้ยที่จะทยอยปรับขึ้น และเชื่อว่าสถาบันการเงินน่าจะทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว และไม่น่าจะมีรายใดกล้าใช้ดอกเบี้ยคงที่ เพราะไม่รู้ว่าดอกเบี้ยนโยบายจะขึ้นเร็วและแรงขนาดระดับใด

          อย่างไรก็ดี ยอมรับว่าการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ลูกค้าจะมีภาระผ่อนชำระค่างวดบ้านที่ปรับเพิ่มขึ้นตาม เช่น กู้บ้านราคา 1 ล้านบาท ดอกเบี้ยปรับขึ้น 0.25% ภาระค่าผ่อนชำระจะปรับเพิ่มขึ้นราว 2,000-3,000 บาทต่อปี อย่างไรก็ดี เชื่อว่า กนง.จะไม่เร่งปรับดอกเบี้ยขึ้นแรงจนกระทบภาระผ่อนชำระผู้กู้มากนัก ซึ่งธนาคารยังติดตามใกล้ชิด

          "สิ่งที่เราติดตามคือ จากสถานการณ์ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่เร่งตัวจะกระทบกำลังซื้อหรือไม่ ส่วนนโยบายการปล่อยสินเชื่อยังคงยึดเกณฑ์ความสามารถการชำระหนี้และรายได้ (DSR) และ LTV เป็นหลัก"

          นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตอนนี้ธนาคารต่าง ๆ ทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เป็นแบบลอยตัว เพื่อให้สอดรับกับดอกเบี้ย ที่จะปรับขึ้นในอนาคต คือเดิมอาจมีการเสนอดอกเบี้ยคงที่ อยู่ที่ 1-2 ปี ก็จะปรับให้สั้นลงเหลือ 6-12 เดือน หรือยกเลิก ในอนาคต เพราะมีความเสี่ยงในเรื่องของ ต้นทุนที่จะสูงขึ้น ขณะที่ดอกเบี้ยลอยตัวจะอิงกับอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ลบ (-) ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละธนาคาร

          "อัตราดอกเบี้ยนโยบายเราต้องขยับอยู่แล้ว เพราะถ้าไม่ขยับเงินไหลออกไปสหรัฐ แต่ก็ต้องดูว่าทางการจะขึ้นแค่ไหน และสินเชื่อบ้านก็คงขยับตาม ซึ่งในอดีตดอกเบี้ยขึ้น 1% ภาระค่างวดจะเพิ่มขึ้น 6-7% ต่อเดือน แม้เงินเฟ้อจะกระทบกำลังซื้อบ้าง แต่ค่างวดไม่ปรับเยอะ ลูกค้าน่าจะมีกำลังผ่อนอยู่"

          ออมสินขึ้นต่ำกว่าตลาด

          นายวิทัย รัตนากร ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีแนวโน้ม ปรับขึ้นนั้น ธนาคารออมสินมีนโยบายที่จะตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้ให้นานที่สุด อย่างไรก็ดี ยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้นานเท่าไหร่

          "การตรึงอัตราดอกเบี้ยของออมสินจะไม่ใช่การตรึงที่ประเภทสินเชื่อ แต่เป็นการตรึงอัตราดอกเบี้ยทุกผลิตภัณฑ์ โดยเป็นการตรึงอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MLR, MOR หรือ MRR ตัวใดตัวหนึ่งหรือทั้ง 3 ตัว ส่วนจะเลือกตัวใดบ้างนั้น จะต้องพิจารณาอีกที เพราะเรายังไม่รู้ว่า ธปท.จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยช่วงเวลาใด และปรับเพิ่มขึ้นมากแค่ไหน"

          ทั้งนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. ในแต่ละช่วงก็แตกต่างกัน และมีผลต่อการพิจารณาตรึงอัตราดอกเบี้ยด้วย เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 0.25% ในเดือน ต.ค. ธนาคารก็จะมีกำไรพอสมควรที่จะเข้าไปตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้ยาว แต่หากปรับขึ้นในช่วงเดือน ส.ค.นี้ ซึ่งกำไรของธนาคารอาจจะยังไม่ถึงเป้าหมาย แรงในการสนับสนุนการตรึงดอกเบี้ยก็จะมีน้อยลง อย่างไรก็ดี ในภาพรวมธนาคารจะพยายามขึ้นอัตราดอกเบี้ยให้น้อยที่สุด ตามกำลังและความสามารถของแบงก์

          ธอส.ตรึงดอกเบี้ยถึง ต.ค.

          ด้านนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการ ผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.ประเมินว่าปีนี้ กนง.จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายประมาณ 2-3 ครั้ง รวมไม่เกิน 0.50% อย่างไรก็ตาม บอร์ด ธอส.มีมติให้ปรับขึ้นดอกเบี้ยในอัตรา ต่ำกว่าตลาด เช่น หากตลาดขึ้น 0.25% ธอส.จะปรับขึ้นเพียง 0.15% เป็นต้น

          ทั้งนี้ หาก กนง.ประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในการประชุมเดือน ส.ค. ธอส.จะปรับขึ้นดอกเบี้ยในเดือน ต.ค. และหาก กนง.ปรับขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี ธอส.ก็จะไปปรับขึ้นดอกเบี้ยอีกรอบในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 เนื่องจาก ธอส.มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง สามารถนำกำไรส่วนเกินเข้ามาช่วยเหลือลูกค้าตามนโยบายของรัฐบาลได้

          "ในช่วงที่ ธอส.ยังไม่ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ต้นทุนเงินฝากได้มีการปรับขึ้นไปแล้ว ประเมินว่าจะทำให้กระทบต่อต้นทุนของธนาคารรอบแรกประมาณ 1,000 ล้านบาท และในช่วงที่ 2 ประมาณ 1,300 ล้านบาท ซึ่งต้นทุนเหล่านี้ จะทำให้กำไรส่วนเกินที่คาดว่าจะเกิน 15% ของเป้าหมายที่ 1.3 หมื่นล้านบาท ลดลง เหลือเพียงกำไรตามเป้าหมายที่วางไว้"

          สินเชื่ออสังหาฯสะเทือน

          นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้แบงก์พิจารณาสินเชื่อโปรโมชั่นโดยเฉพาะแคมเปญอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือฟิกซ์เรตน่าจะน้อยลง ผลกระทบที่มีต่อลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ทำให้ภาระงวดผ่อนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น คำนวณคร่าว ๆ ดอกเบี้ยขึ้น 1% ทำให้เพิ่มภาระผ่อน 7-8% ดังนั้น ทุกครั้งที่ กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% หรือ 25 สตางค์ จะมีผลต่อค่างวดเพิ่มขึ้น 2% ต่อปี รวมทั้งการขอสินเชื่อทำให้ได้วงเงินกู้น้อยลง

          "เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้นในปี 2565 แม้จะขึ้นมาแค่ไหนแต่เปรียบเทียบกับช่วง 10 ปีที่ผ่านมาก็ยังต่ำกว่าดอกเบี้ยในอดีต รอบนี้ต้องค่อย ๆ ปรับตัวปรับกลยุทธ์โดยร่วมกับพันธมิตรสถาบันการเงิน และปรับจูนโปรโมชั่นสินเชื่อเพื่อช่วยลูกค้า"

          การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องหันมาควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการและบริหารจัดการกระแสเงินสดให้ดี ควบคู่กับเทรนนิ่งทีมพนักงานขายในการเป็นวันสต็อปเซอร์วิส ให้คำปรึกษาลูกค้าซึ่งเป็นผู้กู้ เช่น ประกอบอาชีพอะไร เหมาะกับการขอสินเชื่อแบงก์ไหนเพื่อสร้างโอกาสให้สามารถกู้ผ่าน ขณะเดียวกัน ถ้าเป็นลูกค้าลลิลฯ พันธมิตรสถาบันการเงินที่จับมือกัน 4-5 ราย ได้แก่ ธนาคารกรุงเทพ กสิกรไทย ไทยพาณิชย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และทหารไทย จะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ลบ 25-75 สตางค์ ซึ่งสามารถช่วยได้เยอะ

          ภาพรวมปฏิเสธสินเชื่อ 50%

          ในด้านอัตราปฏิเสธสินเชื่อพบว่าภาพรวมตลาดอยู่ที่ 50% ส่วนพอร์ตลูกค้าลลิลฯ อยู่ที่ 20-25% เท่านั้น สาเหตุเพราะบริษัทมีระบบสกรีนสินเชื่อหรือ พรีแอปพรูฟก่อนวางเงินจอง ดังนั้น ส่วนใหญ่ลูกค้าที่ผ่านขั้นตอนนี้จะสามารถกู้สินเชื่อผ่านและรับโอนบ้านได้

          ทั้งนี้ เทรนด์การจัดโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 มองว่าจะแข่งขันกันเข้มข้นมากขึ้น โดยแคมเปญการให้ดอกเบี้ยคงที่เชื่อว่าไม่หายไปจากตลาดเพราะมีผลต่อการตัดสินใจใช้สินเชื่อ ที่ได้ผล เพียงแต่อัตราฟิกซ์เรตอาจจะ สูงกว่าเมื่อก่อน ในด้านระยะเวลาที่เคยให้ ผ่อนดอกเบี้ยคงที่ยาว ๆ ก็อาจจะหดเวลาสั้นลง ยกตัวอย่าง สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ของลลิลฯ ไม่เคยจัด 0% แต่เลือกทำดอกเบี้ยต่ำ ระยะเวลาตั้งแต่ 6-12-18 เดือน

          ข้อแนะนำสำหรับลูกค้าคนที่ต้องการมีบ้านต้องรีบซื้อภายใน 30 วันนับจากนี้ เพราะยังมีโอกาสเลือกซื้อบ้านต้นทุนเดิม ราคาเดิม ด้านสินเชื่อก็ยังเป็นต้นทุนเดิมเช่นกัน ตัวชี้วัดอยู่ที่จะต้องเร่งซื้อเร่งโอนก่อนการประชุม กนง.ที่มีกำหนดจัดอีกครั้งในเดือนสิงหาคม 2565 ซึ่งคาดว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย นำไปสู่การปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้าน โดยอัตโนมัติ