ประเสริฐ จารึก

          "เก่าไป ใหม่มา" ปรากฏการณ์ "ตึกแถว" ในกรุงเทพมหานครที่ถูกกลืนหายไปจากความทรงจำอย่างต่อเนื่องจึงเกิดคำถาม ฤๅตึกแถวใกล้สูญพันธุ์? มีคำตอบจากแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟันธง "ยังไม่สูญพันธุ์" แต่ "ถูกกลายพันธุ์" เป็นศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ออฟฟิศ คอนโดมิเนียม เป็นการเปลี่ยนผ่านตามกาลเวลา ยุคสมัยของการอยู่อาศัย หลังนักลงทุนรายใหญ่กว้านซื้อทุบทิ้ง สร้างสิ่งใหม่ๆ ขึ้นมาแทนที่

          ขณะที่การมาของ "รถไฟฟ้า" ได้กลายเป็นจุดเปลี่ยนของการพัฒนาเมือง ซึ่ง "สยามสแควร์" เป็นภาพสะท้อนชัดเจน จากศูนย์การค้าห้องแถวแนวราบใหญ่สุดใจกลางกรุงด้วยเนื้อที่ 63 ไร่ เมื่อรถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดหวูด ผลักดัน "สยามสแควร์" ย่านช้อปปิ้งดังในตำนานในวันวาน เป็น "เมือง ศิวิไลซ์" ในวันนี้

          หลังสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือ PMCU เจ้าของพื้นที่ทยอยปรับลุคตึกแถวและภูมิทัศน์พื้นที่บางโซน สร้างตึกสูงรูปทรงทันสมัยทับพื้นที่ตึกเก่าที่ทุบทิ้งไปให้สอดรับกับสภาพเมืองที่เปลี่ยนไป

          ล่าสุดถึงคิวที่ดินหัวมุมแยกปทุมวันเนื้อที่ 7 ไร่ หลัง บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ชนะประมูล ได้รื้อโรงหนังสกาลาและอาคารพาณิชย์ 79 คูหา แหล่งรวมคลินิกเสริมความงาม ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชา เตรียมขึ้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส มีศูนย์การค้า โรงแรม ออฟฟิศและที่จอดรถ

          พลิกตำนาน 'ตึกแถว' ทำไมถึงจุดเปลี่ยน

          ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าที่เป็นจุดพลิกผันการพัฒนาเมือง "ศานิต อรรถ ญาณสกุล" ซีอีโอ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เล่าว่า เมื่อก่อนตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เป็นที่นิยมพัฒนากันมาก เพราะสามารถใช้พื้นที่เพื่อค้าขายและอยู่อาศัยได้ แต่ช่วงหลังๆ เริ่มมีการพัฒนาน้อยลง เพราะมีปัญหาเรื่องหาที่จอดรถลำบาก หลังห้ามจอดรถบนถนนสายหลัก ทำให้ตึกแถวเริ่มตายและกลายพันธุ์เป็นห้าง คอมมูนิตี้มอลล์ มีที่จอดให้คนเดินซื้อของได้ ซึ่งต่อไปการพัฒนาจะกลับมาเหมือนยุคแรกๆ อย่างเมืองทองธานี และสยามสแควร์ที่พัฒนาแล้วไม่ร้าง ไม่ตาย เพราะมีที่จอดรถให้ลูกค้า แม้สภาพตึกจะเปลี่ยนไปตามกาลเวลาก็ตาม

          "ตึกแถวไม่สูญพันธุ์ ในอนาคตรูปแบบการพัฒนาจะเป็นแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูส มีทั้งตึกแถว ตลาด และที่จอดรถ อาจจะสร้างลึกเข้าไปจากถนนสายหลักหรือสร้างบนพื้นที่ขนาดใหญ่ในทำเลชานเมืองหรือในต่างจังหวัด เพราะในเมืองพัฒนาไม่ได้แล้ว ราคาที่ดินสูง และส่วนใหญ่จะถูกซื้อแล้วทุบทำคอนโดมิเนียม เลยทำให้ตึกแถวถูกลดความสำคัญลงเรื่อยๆ"

          ขณะที่ในแผนลงทุนของเพอร์เฟค "ศานิต" บอกว่าในครึ่งปีหลังนี้จะพัฒนาโครงการย่านถนนชัยพฤกษ์เป็นรูปแบบผสมผสาน ด้านหน้ามีตึกแถวที่ออกแบบให้ทันสมัย เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม รองรับที่อยู่อาศัยอยู่ภายในโครงการ

          สอดคล้องซีอีโอค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท "ปิยะ ประยงค์" ระบุว่า ตึกแถวยังไม่สูญพันธุ์ แต่ทำเลใจกลางเมืองที่จอดรถหายาก รวมถึงรูปแบบอาคารและไลฟ์สไตล์การพัฒนาก็เปลี่ยนไปตามความเจริญ หลังมีการกว้านซื้อตึกแถว เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้ร้านค้าโชห่วยหายไปด้วย

          "การพัฒนาตึกแถว ต้องเลือกโลเกชั่นดีๆ หากอยู่ในเมืองจะไม่คุ้มกับการพัฒนาเพราะราคาที่ดินสูง ต้องพัฒนาเป็นรูปแบบอื่น เช่น คอนโดมิเนียมหรือทาวน์โฮม ทำให้ทำเลในเมืองไม่ค่อยเห็นตึกแถวสร้างใหม่ และคนก็ขยับขยายไปอยู่ชานเมืองกันมากขึ้นด้วย ซึ่งการพัฒนาโครงการของพฤกษาหากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ติดถนน จะสร้างอาคารพาณิชย์ที่ทันสมัย 50-60 ยูนิตอยู่ด้านหน้าไว้รองรับผู้อยู่อาศัยในโครงการ"

          ยังมีคำบอกเล่าจากบิ๊กแสนสิริ "อุทัย อุทัยแสงสุข" ว่า ได้ยินคนพูดมานานมากแล้วว่าตึกแถวจะสูญพันธุ์ ตั้งแต่มีการห้ามจอดรถริมถนน แต่มองว่าขึ้นอยู่กับโลเกชั่นมากกว่า ถ้าทำเลยังสามารถค้าขายได้ เดินได้ อยู่อาศัยได้ก็ยังมีให้เห็น แต่จะกลายพันธุ์เปลี่ยนโฉมในย่านใจกลางเมืองมากกว่า

          "ต่างจังหวัดยังมีคนซื้อตึกแถวไว้ทำมาค้าขาย ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่จะพัฒนารองรับตลาด รายใหญ่จะพัฒนาต่อเมื่อมีพื้นที่ด้านหน้าโครงการเหลือ เพื่อทำเป็นคอมเมอร์เชียล รองรับลูกค้าโครงการ แต่รูปแบบจะไม่เหมือนเดิม จะพัฒนาหลายหลัง ส่วนตึกเก่าในเมืองจะถูกกว้านซื้อกลายพันธุ์เป็นโฮมออฟฟิศ คอมมูนิตี้มอลล์ คอนโดมิเนียม ตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป ซึ่งแสนสิริก็หันมาพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศมากขึ้นในปัจจุบัน"

          AREA มองอีก 10 ปี 'ซัพพลาย' ไม่เพิ่ม ไม่ลด

          จาก "นักพัฒนา" มาดูข้อมูลจาก 2 นักวิชาการ 2 สำนัก ฉายภาพ เทรนด์ตึกแถว ทำไมถึงลดน้อยลง ทำแล้วจะมีอนาคตหรือไม่?

          "โสภณ พรโชคชัย" ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดบริบทว่า ตึกแถวอาจเรียกว่าอาคารพาณิชย์ ก่อสร้างเป็นห้องแถว ชั้นล่างใช้เพื่อการพาณิชย์ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตึกแถวในประเทศไทยต้องมีตัวอาคารแต่ละหน่วยที่มีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตรและมักมีความลึก 12 เมตร โดยด้านหน้าอาจต้องเว้นระยะ 4-12 เมตร และด้านหลังอีก 2-3 เมตร

          "น่าแปลกใจว่าตึกแถวเคยมีสัดส่วนถึง 27.3% หรือมากกว่า 1 ใน 4 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ จากผลสำรวจเมื่อ 38 ปีก่อน ตามโครงการศึกษาการจัดการที่ดินกรุงเทพฯ พบว่าตึกแถวเป็นที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมสูงมาก ยิ่งเมื่อเทียบกับปี 2517 มีตึกแถวในสัดส่วน 24.4% แสดงว่าตลอด 10 ปี (2517-2527) ตึกแถวมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งที่ประชาชนที่ประกอบอาชีพค้าขายมีไม่ถึง 1 ใน 4 แสดงว่าตึกแถวมีไว้เพื่อการอยู่อาศัยล้วนๆ ไม่ใช่เพื่อการพาณิชย์ และภายหลังจำนวนตึกแถวลดลงตามลำดับ"

          "โสภณ" เปิดข้อมูล ณ สิ้นปี 2564 มีที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการเหลือขาย 211,770 หน่วย ในจำนวนนี้มีตึกแถว 3,532 หน่วย หรือ 1.7% แสดงให้เห็นว่าทุกวันนี้ตึกแถวมีน้อยมาก เพราะที่อยู่อาศัยปัจุบันเป็นอาคารชุด ส่วนหน่วยขายเปิดใหม่ตึกแถวมีเพียง 451 หน่วยหรือเฉลี่ยเดือนละ 38 หน่วยหรือ 0.8% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดมีจำนวน 66,118 หน่วย ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเปิดตัวมากสุด คือ ห้องชุด 23,445 หน่วยหรือ 38.8% ทาวน์เฮาส์ 23,248 หน่วยหรือ 38.4% บ้านเดี่ยว 7,771 หน่วยหรือ 12.8% ตามลำดับ

          จากสถิติ "โสภณ" อธิบายว่า การที่ตึกแถวเปิดตัวแค่ 0.8% อาจทำให้เข้าใจว่าตึกแถวหมดยุคไปแล้ว ซึ่งมีส่วนจริงอยู่บ้าง เพราะหดตัวจาก 1 ใน 4 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด แต่คงไม่ถึงขนาดสูญพันธุ์จริงๆ

          เนื่องจาก 1.ในบางบริเวณธุรกิจโดยเฉพาะในเขตเมืองเก่า เขตไชน่าทาวน์ ยังมีความต้องการตึกแถว 2.ในพื้นที่จัดสรรแนวราบที่มีทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว อาจก่อสร้างตึกแถวไว้ด้านหน้า 3.ในต่างจังหวัด ยังนิยมก่อสร้างตึกแถวขาย และ 4.ตึกแถวบางส่วนอาจแปลงโฉมใหม่เป็นโฮมออฟฟิศที่ชั้นล่างใช้ประกอบการและชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย

          "เชื่อว่าอีก 10 ปีข้างหน้า ความต้องการตึกแถว ยังคงไม่ได้เพิ่มขึ้น แม้จะไม่ได้ลดลงไปกว่านี้แล้วก็ตาม เพราะการอยู่อาศัยแบบอาคารชุดจะเป็นที่อยู่อาศัยหลัก" โสภณกล่าวย้ำ

          REIC ชี้ 'พฤติกรรม-ทำเล' เปลี่ยน

          ขณะที่ "วิชัย วิรัตกพันธ์" รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ปัจจุบันการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์หดตัวลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 กว่าปีนี้ ล่าสุดจากการสำรวจของ REIC ในช่วงสิ้นปี 2564 พบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่เหลือขายใน 27 จังหวัด จำนวน 4,522 หน่วย มูลค่า 22,531 ล้านบาท ตั้งอยู่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล 43.3% รองลงมาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สัดส่วน 25.5% ส่วน 5 จังหวัดที่เหลือขายมากสุด ได้แก่ ปทุมธานี ชลบุรี สมุทรสาคร ระยอง และกรุงเทพฯ

          เมื่อเจาะลึกการเปลี่ยนแปลงของหน่วยเหลือขายช่วงปี 2561-2564 ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล "วิชัย" ระบุว่า หน่วยเหลือขายลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2562 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า สาเหตุเพราะมีหน่วยที่เกิดใหม่น้อยมาก ซึ่งครึ่งหลังของปี 2564 ในพื้นที่ 27 จังหวัด มีเพียง 336 หน่วย มูลค่า 1,918 ล้านบาท ยังคงอยู่พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 65.5% และ EEC 18.8% เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑลลดลงตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2562 จากเคยสูงถึงกว่า 600 หน่วย มูลค่า 4,000 ล้านบาทในครึ่งหลังปี 2561 แต่ลดลงเหลือกว่า 200 หน่วย มูลค่า 1,000-2,000 ล้านบาท ในช่วงปี 2563-2564

          สำหรับยอดขายของอาคารพาณิชย์ "วิชัย" ฉายภาพว่า ค่อนข้างน้อย ดูจากยอดขายใหม่ในพื้นที่ 27 จังหวัด ช่วงครึ่งหลังของปี 2564 มีเพียง 729 หน่วย มูลค่า 3,633 ล้านบาท โดย 5 จังหวัดที่มีหน่วยขายมากที่สุด ได้แก่ ปทุมธานี ชลบุรี กรุงเทพฯ ระยอง และนครปฐม ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ที่เคยขายได้สูงสุดปี 2561 ประมาณ 600 หน่วย มูลค่า 3,200 ล้านบาท ลดลงเหลือกว่า 300 หน่วย มูลค่า 2,200 ล้านบาทในแต่ละครึ่งปี

          "จากปรากฏการณ์ที่สำรวจเป็นสิ่งชี้ให้เห็นชัดว่า อาคารพาณิชย์ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักที่ได้รับการพัฒนาแล้ว เป็นเหตุจากการเปลี่ยนของพฤติกรรมผู้ซื้อสินค้าที่ชอบซื้อของจากห้างสรรพสินค้า และการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของทำเลจากความไม่สะดวกจอดริมถนน และมีการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ามากขึ้น" ผอ.REIC สรุป

          เป็นวัฏจักรธุรกิจ เมื่อมีรุ่งโรจน์ ก็มีร่วงโรย ตามกาลเวลา