ส่องสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคอีสาน REIC ชี้เริ่มกลับเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัวหลังชมพิษโควิดหนักมา 2 ปี คาดปีนี้มีโครงการใหม่เปิดตัวเข้าตลาดเพิ่มกว่า 60% เป็น 3,928 หน่วย มูลค่าการขายรวมเพิ่มขึ้น 4.8% เป็น 13,560 ล้าน จับตาขอนแก่น-โคราชพีกสุดโครงการใหม่ทะลัก 106% เตือนระวังหน่วยเหลือขายล้นฉุดตลาด

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้รายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564 พื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือหรือภาคอีสาน ได้แก่ จ.นครราชสีมา, ขอนแก่น, อุดรธานี, อุบลราชธานี และจ.มหาสารคาม ซึ่งนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย

          จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคอีสาน พบว่า ณ สิ้นปี 2564 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 285 โครงการ จำนวน 12,271 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 42,565 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ -9.1 มูลค่าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ -10.5

          โครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 867 หน่วย มูลค่า 2,897 ล้าน ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายในพื้นที่ภาคอีสาน มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 10,439 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ -15.6 มีมูลค่าหน่วยเหลือขายรวม 36,095 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ -17.9

          การเคลื่อนไหวด้านการขาย พบว่า มีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จำนวน 1,832 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 61.4 มูลค่าขายได้ใหม่จำนวน 6,470 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 80.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดย ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย โดยปรับขึ้นจากร้อยละ 1.4 ในช่วงปลายปี 2563 เพิ่มเป็นร้อยละ 2.5 ในช่วงปลายปี 2564

          อสังหาฯอีสานอยู่ในช่วงฟื้นตัว ซมพิษโควิดหนักมานาน 2 ปี

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาภายใต้การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 หรือโควิด-19 (COVID-19) การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคอีสาน เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากทั้งในด้านอุปสงค์ และอุปทาน เมื่อเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี 2564 สถานการณ์โดยรวมเริ่มกลับเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัว เมื่อผู้ประกอบการลดการเติมอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด ส่งผลให้อัตราดูดซับเริ่มดีขึ้น โครงการเหลือขายลดจำนวนลง

          ทั้งนี้ ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคอีสาน ครึ่งหลังปี 2564 ในส่วนของหน่วยเสนอขายทั้งหมด 12,271 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 42,565 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 10,113 หน่วย มูลค่า 37,272 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 2,158 หน่วย มูลค่า 5,294 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 867 หน่วย มูลค่า 2,897 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 794 หน่วย มูลค่า 2,721 ล้านบาท อาคารชุด 73 หน่วย มูลค่า 175 ล้านบาท

          สำหรับโครงการขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 มีจำนวน 1,832 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 61.4 มูลค่าขายได้ใหม่จานวน 6,470 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 80.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 1,524 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 61.6 มูลค่า 5,548 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 72.6 ใน ขณะที่โครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จำนวน 308 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 60.4 มูลค่า 923 ล้านบาท

          ทั้งนี้ จ.ขอนแก่น มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ณ ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,706 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -6.7 คิดเป็นมูลค่า 11,415 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -7.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงโดยมีจำนวน 295 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -28.2 มูลค่า 941 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.5 โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 599 หน่วย อัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 73.1 มูลค่าการขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 78.4 คิดเป็นมูลค่า 1,911 ล้านบาท แต่ด้วยเหตุผลที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 2.7

          ขณะที่ จ.นครราชสีมา มีอัตราการเพิ่มขึ้นของโครง การขายได้ใหม่ในประเภทโครงการอาคารชุดสูงถึงร้อยละ 138.1 หน่วยเหลือขายลดลงร้อยละ -30.2 โครงการเปิดขาย ใหม่ลดลงอย่างมาก แต่ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่มีจำนวนหน่วยต่ำ ส่งผลให้นครราชสีมาเป็นพื้นที่หนึ่งที่มีอัตราดูดซับดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.3 ในครึ่งหลังปี 2563 เพิ่มเป็นร้อยละ 2.2 ในครึ่งหลังปี 2564

          คาดปี 65 เปิดโครงการใหม่เพิ่ม 60% มูลค่าขายรวมพุ่งเป็น 13,560 ล้าน

          สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยในด้านอุปทานคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นร้อยละ 60.3 เพิ่มจาก 2,450 หน่วย ในปี 2564 เป็น 3,928 หน่วยในปี 2565 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.6 โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 10,439 หน่วย ในปี 2564 เป็น 12,795 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.5 โดยเพิ่มขึ้นจาก 36,095 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 43,505 ล้านบาท

          ในส่วนของอุปสงค์คาดการณ์ว่า ภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 โดยเพิ่มจาก 3,973 หน่วย ในปี 2564 เป็น 4,206 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 โดยเพิ่มจาก 12,945 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 13,560 ล้านบาท ในปี 2565 ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยภาพรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ยังคงทรงตัวอยู่ในอัตราร้อยละ 2.4

          จับตาโคราชโครงการใหม่ทะลัก 106% ขอนแก่นขยายตัวในกลุ่มแนวราบ

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวอีกว่า ในปี 2565 จังหวัดหลัก คือ จ.นครราชสีมา และ จ.ขอนแก่น เป็นพื้นที่ที่น่าจับตา โดย จ.นครราชสีมาคาดว่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 1,917 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 106.0 คิดเป็นมูลค่า 5,627 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 83.7 โดยคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,865 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.9 คิดเป็นมูลค่า 6,061 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.1 ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นโดยเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 5,960 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.4 คิดเป็นมูลค่า 20,978 ล้านบาท

          ส่วน จ.ขอนแก่น ทิศทางการขยายตัวอยู่ในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก คาดว่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,195 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 66.4 คิดเป็นมูลค่า 3,153 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 49.6 มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,151 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.3 คิดเป็นมูลค่า 3,679 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 3,274 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.4 มูลค่า 10,693 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5

          "ความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังคงต้องให้ความระมัดระวังในด้าน การเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด เนื่องจากทุกจังหวัดอัตราดูดซับยังอยู่ในระดับทรงตัว หากเติมสินค้าใหม่เข้ามา สู่ตลาดมากขึ้นหน่วยเหลือขายก็จะเพิ่มมากขึ้นตามไป ด้วย และโดยภาพรวมตลาดยังคงเป็นของที่อยู่อาศัย แนวราบในกลุ่มราคาไม่สูง" ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวในตอนท้าย

          ผู้ประกอบการชี้ตลาดโคราชสดใส รัฐบาลกระตุ้นตรงจุด

          นายไพจิตร มานะศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คลังคาซ่า จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดนครราชสีมาและภาคอีสาน เจ้าของโครงการเดอะลิ้งค์และซิตี้ลิ้งค์ (City Link Condo) โครงการหรูกลางใจเมืองโคราช มูลค่าลงทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจ.นครราชสีมายังไปได้ดี แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 จะยังคงระบาดต่อเนื่อง

          ตลาดที่อยู่อาศัยของโคราชเป็น Real demand ไม่ใช่การซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร แต่เป็นความต้อง การของผู้บริโภคอย่างแท้จริง แต่จะเห็นความเปลี่ยนแปลงจากผลการระบาดของโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจที่ถดถอย คือ ผู้บริโภคเลือกซื้ออสังหาฯ ที่มีขนาดเล็กลงจึงทำให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ โคราชมีการก่อสร้างบ้านเดี่ยวขนาดชั้นเดียวสูงขึ้นกว่าบ้านเดี่ยวสองชั้น และโซน ที่ได้รับความสนใจและขยายตัวต่อเนื่องคือ ย่านตำบล จอหอ และตำบลหัวทะเล ขณะที่อสังหาฯ แนวดิ่ง ยังคงเติบโตเช่นกัน

          ทั้งนี้ ตามมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐออกมาล่าสุด ถือเป็นมาตรการที่ส่งผลดีและกระตุ้นได้ตรงจุด ทั้งการปรับลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) หรือมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% เป็นต้น

          สำหรับโครงการ City Link Condo ของบริษัท คลังคาซ่า นั้น เราแบ่งการบริหารจัดการพื้นที่กว่า 300 ไร่ ออกเป็นที่อยู่อาศัยเน้นที่แนวดิ่งเป็นหลัก และการให้เช่าพื้นที่ เช่าอาคาร เช่าที่อยู่อาศัย และพื้นที่ทำตลาดขายสินค้า โดยยังคงเดินหน้าพัฒนาย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่เมืองโคราช New CBD (Central Business District) ที่สมบูรณ์แบบต่อเนื่อง ซึ่งจะมีร้านอาหารระดับพรีเมียมเข้ามาร่วมเป็นพันธมิตรกับเราอีก เป็นร้านอาหารบุฟเฟต์นานาชาติ และ ร้านอาหารจีน ตั้งอยู่ในโซนใหญ่ของตลาดเมย์แฟร์ (Mayfair Market) โดยจะอยู่ในโครงการใหม่คือ Mayfair Avenue

          ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คอนโดฯ อีก 2 แท่ง รวม 150 ยูนิตโดยแท่งแรกมี 75 ยูนิตคือ อาคาร เอสเซ็นต์ คาดจะเปิดให้จองได้ในเดือน พ.ค.นี้ ส่วนอีกแท่งจะเปิดให้จองในไตรมาสที่ 3 ส่วนอาคารซิดนีย์ ซึ่งเปิดขายไปช่วงปลายปี 2564 ได้รับการตอบรับที่ดี คาดจะปิดการขายโครงการดังกล่าวได้ในเร็วๆ นี้

          นายไพจิตร กล่าวอีกว่า กำลังซื้อของชาวโคราช ยังมีสูง ลูกค้าของคลังคาซ่า เน้นไปที่กลุ่ม B+ เป็นหลัก โดยเรายังคงมุ่งมั่นพัฒนาอสังหาฯ คุณภาพเยี่ยมออกมาให้ลูกค้าได้จับจองเป็นเจ้าของอย่างต่อเนื่อง ประเมินสถานการณ์โดยรวมคาดว่า คลังคาซ่าจะเดินหน้าไปถึงเป้าหมายที่วางไว้ในปีนี้ คือยอดขายเติบโต ประมาณ 10-20% ได้อย่างแน่นอน โดยปีนี้จะมีกิจกรรมใหญ่ๆ เกิดขึ้นในโครงการ เช่น กิจกรรมวิ่ง มหกรรมว่าวนานาชาติ  มหกรรมบอลลูนยักษ์ และประเพณีสงกรานต์ จะมีการจัดกิจกรรมให้ประชาชนมาร่วมสนุกตามประเพณีด้วย เพื่อให้คนเมืองได้มีพื้นที่ได้ทำกิจกรรมร่วมกัน ภายใต้มาตรการทางสาธารณสุขเพื่อป้องกันโรคโควิด-19 อย่างเข้มงวด