อสังหาริมทรัพย์

          เป็นที่ทราบกันดีว่าตลอดระยะเวลากว่า 2 ปีที่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขึ้นในประเทศไทยภาคธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนทำ ให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือได้ว่าการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด -19 ส่งผลต่อตลาดรุนแรงมากที่สุดในรอบ 20 ปี และมีผลให้เกิดการสะสมของสต๊อกคอนโดมิเนียมในตลาดมากที่สุด

          ดังนั้น ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จึงเห็นได้ว่ากลุ่มสินค้าที่หดตัวแรงที่สุด คือ คอนโดมิเนียม และยังเป็นกลุ่มที่มีสต๊อกสะสมในตลาดมากที่สุด ขณะเดียวกันก็เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการลดราคาขายและจัดแคมเปญลดราคาสูงที่สุดในตลาด และยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการ เปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในตลาด อย่างไรก็ตาม ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การจัดแคมเปญและลดราคาขายห้องชุดคอนโดฯ ทำให้สามารถระบายสต๊อกคอนโดฯ ในตลาดออกไปได้จำนวนไม่น้อย

          ขณะที่อัตราการระบายออกของคอนโดฯ ในตลาดทำให้จำนวนสต๊อกสะสมของคอนโดฯ ลดลง และจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่มีจำนวนน้อยมาก ส่งผลให้ในบางพื้นที่ซัปพลายคอนโดฯ หายไปเกือบหมดปรากฏการณ์ดังกล่าวทำให้ ณ ปัจจุบัน ซัปพลายในบางทำเลไม่เพียงพอจะรองรับดีมานด์ที่เริ่มฟื้นตัวกลับมาหลังสัญญาณตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปี 64 นี้ปรับตัวดีขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ หรือทำเลที่แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย เช่น ทำเลเรียบแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งหลังจากที่ซัปพลายในพื้นที่ระบาดออกไปจำนวนมาก แต่ไม่มีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้ซัปพลายในพื้นที่มีจำนวนน้อยกว่าดีมานด์

          ดังนั้น ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่มองเห็นโอกาสและช่องว่างการตลาดที่เกิดขึ้นเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่และไล่เทกโอเวอร์โครงการหยุดก่อสร้างและหยุดทำตลาด และโครงการสร้างค้าง เพราะขาดสภาพคล่องการเงิน เพื่อนำกลับมาปรับแบบให้เหมาะกับความต้องการตลาด และทำตลาดภายใต้แบรนด์ใหม่ เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ขณะที่ในต่างจังหวัด ภาพเช่นนี้เริ่มเกิดขึ้นให้เห็นในอำเภอหัวหิน และที่ชัดเจนที่สุด คือ ตลาดคอนโดฯ ในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า จากข้อมูลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียม อ.หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ณ สิ้นครึ่งแรกปี 64 ภาพรวมค่อนข้างมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายโครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี 63 ที่ผ่านมา เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ปิดการขายโครงการ ดีคอนโด หาดใหญ่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 835 ล้านบาท และบริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ปิดการขายโครงการพลัส 30 เมตร ด้วยมูลค่าการพัฒนา ประมาณ 1,075 ล้านบาท

          ด้วยสถิติยอดขายที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ผู้พัฒนา หลายรายมองว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต บริษัท สิรีน พร๊อพ เพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เปิดตัวโครงการพลัสคอนเน็กซ์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท บนถนน 30 เมตร ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาหลังจากปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้า รวมถึงในช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา บริษัท เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) เปิดตัวโครงการ เดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่า การพัฒนาประมาณ 580 ล้านบาท ซึ่งทุกโครงการเหล่านี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่และกลุ่มลูกค้า ต่างชาติบางส่วนเป็นอย่างดี นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตในพื้นที่นี้อีกกว่า 400 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบ สิ่งแวดล้อมเป็นที่เรียบร้อย

          ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังพบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 37 โครงการ 9,693 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 27,313 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายในพื้นที่มากที่สุดถึง 5,986 ยูนิต หรือคิดเป็น 61.8% ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 17,062 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ฯ และผู้พัฒนาจากกรุงเทพฯ อีก 3,707 ยูนิต หรือคิดเป็น 38.2% ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 10,251 ล้านบาทและพบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักในช่วงปี 55-56 โดยเฉพาะในปี 55 ที่มีการเปิดตัวสูงกว่า 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นอุปทานเปิดขายใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงเรื่อยๆ

          จนกระทั่งในช่วงปี 63 ที่ผ่านมา พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้ง มียูนิตเปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ ที่เข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหาดใหญ่ในช่วงปลายปี 63 ที่ผ่านมา คือบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ เป็นคอนโดมิเนียมแห่งแรก บนทำเลติดศูนย์การค้าเซ็นทรัล หาดใหญ่ เป็นคอนโดฯ High-Rise 36 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการขนาด 3-0-34 ไร่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต ซึ่งพบว่าได้รับความสนใจจากกำลังซื้อในพื้นที่เป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายได้กว่าร้อยละ 50 ของยูนิตขายทั้งหมดในช่วงเวลาเพียงแค่ 2 สัปดาห์หลังจากการเปิดขายเท่านั้น

          นอกจากนี้ยังพบอีกว่า จากซัปพลายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 9,693 ยูนิต สามารถขายไปแล้ว 6,924 หรือคิดเป็น 71.1% หรือเท่ากับว่าตลาดสามารถดูดซับได้ประมาณปีละ 690 ยูนิต และมียูนิตเหลือขายรอการระบายประมาณ 2,769 ยูนิต หรือคิดเป็น 28.9% และพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะลอการขายและ การก่อสร้างมากถึง 13 โครงการ 2,188 ยูนิต หรือคิดเป็น

          22.6% ของอุปทานที่มีการพัฒนาทั้งหมดในพื้นที่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 4,700 ล้านบาท

          จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด พบว่า ผู้พัฒนามีการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 5,393 ยูนิต หรือคิดเป็น 55.6% โดยรองลงมาคือ รูปแบบสตูดิโอ 3,263 ยูนิต หรือคิดเป็น 33.7% และ รูปแบบ 2 ห้องนอน 983 ยูนิต หรือคิดเป็น 10.1% และพบว่ารูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปมีการพัฒนาในพื้นที่เพียงแค่ 54 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็น 0.6% ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

          และจากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ผู้พัฒนาให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท มากที่สุดคือ 4.352 หน่วย หรือประมาณ 44.9% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดขายในตลาด รองลงมาคือ ที่ระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท มีจำนวน 3,574 หน่วย หรือประมาณ 36.9% และระดับราคา 3,000,001-5,000,000 บาท จำนวน 1,124 หน่วย หรือประมาณ 11.6%

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวว่า จากภาพรวมดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของอำเภอหาดใหญ่ที่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลังจากตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากการเปิดตัวใหม่ที่ค่อนข้างมากในช่วงก่อนหน้า จึงส่งผลให้มีหน่วยเหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่สต๊อกเหล่านั้นเริ่มมีการระบายออก และการเปิดตัวของโครงการใหม่ที่น้อยลง ส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดคอนโดฯในอำเภอหาดใหญ่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น

          แต่อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจภาคใต้จะไม่ดีขึ้นเท่าที่ควร เนื่องจากปัจจัยหลักของรายได้ประชากรส่วนใหญ่ ขึ้นอยู่กับราคาสินค้าในภาคเกษตรโดยเฉพาะยางพารา และปาล์มน้ำมัน รวมถึงปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในพื้นที่ที่ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้างงานในบางส่วน แต่อำเภอหาดใหญ่ถือว่าเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้ เนื่องจากมีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซีย มีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา (ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ ปีละมากกว่า 2-3 ล้านคน (ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19) รวมถึง Mega Project ของกระทรวงคมนาคม เช่น การสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงมอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดา ที่คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จในอนาคต ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งที่รองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

          "เนื่องจากเป็นการเชื่อมต่อการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศไทยกับประเทศมาเลเซีย ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกปัจจัยบวกที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่ กำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่ โดยเฉพาะบรรดานักธุรกิจในพื้นที่หรือนักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาในอำเภอหาดใหญ่ บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ และผู้ปกครองของนักเรียน นักศึกษาอีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลานในขณะช่วงศึกษา นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ที่ต้องการที่พักอาศัยในอำเภอหาดใหญ่ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ" นายภัทรชัย ทวีวงศ์กล่าว

          ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าอย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ อำเภอหาดใหญ่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัย กำลังซื้อต่างชาติมีบ้าง คือกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย เป็นต้น แต่ค่อนข้างน้อย มีกลุ่มของนักเก็งกำไรค่อนข้างน้อยประมาณ 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย ซึ่งต่างจากตลาดในกรุงเทพมหานครและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ซึ่งประเด็นนี้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวัง รวมถึงผู้พัฒนาควรระมัดระวังในเรื่องของการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่ได้เป็นตลาดที่ใหญ่มาก กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัด เพราะฉะนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่เกินไปอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาปิดการขายได้ค่อนข้างช้า และที่สำคัญการกำหนดราคาขายยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่ผู้พัฒนาต้องศึกษาให้รอบคอบ เพราะหากตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อจะเข้าถึงได้ สุดท้ายผู้พัฒนาจะต้องปรับลดราคาลง เพื่อที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดความสนใจเพิ่มขึ้น  .